나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11954 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 819-2 제4층 제402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: WIN감정 · 평가일 2025.09.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울신정고등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독, 다세대, 연립주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위여건은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 편의도는 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상 4층건 내 4층 402호로서, 외 벽 : 드라이비트 등 마감. 내 벽 : 일부 타일 붙임 등 마감. 창 호 : 샷시 창호 마감.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 난방설비, 위생 및 급배수시설 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지 대비 평지 세장형의 토지로서, 공동주택(다세대주택)건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 약6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)(강서교육지원청 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-03-08)(강서교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

공부와의 차이

본 건물은 건축법상 사용승인 받지 않은 건물로 등재되어 있으며, 현재 집합건축물대장이 존재하지 않음. (장기 미사용승인 건축물로 관리). 제시외 물건㉠이 [판넬조판넬지붕, (402호,주택일부), 약4.2㎡]이 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임 대 관 계: 임대미상임. 기 타: 본 평가는 대지권이 포함되지 않은 집합건물의 건물만의 감정평가임.

물건 비고

제시외 건물 포함(판넬조판넬지붕)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11954 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO (김생준)

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 819-2 제4층 제402호

용도: 다세대주택

매각대상: 토지/건물 일괄매각 (단, 건물만 매각으로 감정평가되었으며, 등기부상 대지권은 별도로 다루어짐)

특이사항: 대항력있는 임차인 존재, 건물만 매각 대상

주의사항: 제시외 건물 포함 (판넬조 판넬지붕)

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 70,800,000원

토지면적: 0.00㎡

토지지분: 0㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 56.35㎡ (약 17.05평)

건물지분: 56.35㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울신정고등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 다세대주택, 연립주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

차량의 접근은 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 원추표면구역, 상대보호구역 및 절대보호구역(강서교육지원청 확인 필요), 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등 대상 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 갑1: 소유권보존 (주원근)

* 갑2: 가압류 (김생준, 90,000,000원, 2023-02-06 접수) - 말소기준권리

* 갑3: 가처분 (이재호, 2024-04-18 접수) - 말소되지 않고 매수인에게 인수됨 (건물 철거 및 토지인도 판결 있음)

* 갑4: 강제경매 (김생준, 90,000,000원, 2025-09-08 접수)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

전입일자: 2019-04-04

대항력: 있음

보증금: 미상

차임: 미상

비고: 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 임차인: 윤

전입일자: 2020-02-19

대항력: 있음

보증금: 미상

차임: 미상

비고: 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 임차인: 최

전입일자: 2025-08-14

대항력: 없음

보증금: 미상

차임: 미상

비고:

인수 보증금 합계: 0원 (단, 대항력 있는 임차인의 보증금은 법적 해석에 따라 인수될 수 있습니다.)

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 갑구 3번 가처분등기가 있으며, 이 권리는 매수인에게 인수됩니다. 해당 가처분과 관련하여 건물 철거 및 토지인도 판결이 있음을 유의해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석 (JSON 데이터 활용)

제공된 최근 매매 정보는 다음과 같습니다.

* M펠리체(830-5): 2018년식, 37.05㎡ (약 11.2평), 2026년 5월 거래, 30,000만원 (3억원).

* 한양(343-28): 2000년식, 53.84㎡ (약 16.3평), 2026년 5월 거래, 25,500만원 (2억 5천 5백만원).

* 기린아트빌라(956-27): 1995년식, 41.32㎡ (약 12.5평), 2026년 5월 거래, 16,900만원 (1억 6천 9백만원).

본건의 건물 면적은 56.35㎡(약 17.05평)으로, 제공된 시세 정보와 비교할 때, 비슷한 연식(2000년식)의 한양(343-28) 물건(53.84㎡, 25,500만원)과 크기가 유사합니다. 그러나 본건은 현재 법적 문제가 복합적으로 얽혀 있어 단순 시세 비교가 어렵습니다.

4.2. 주변 연립/다세대/빌라 매매/임대 정보

제공된 JSON 데이터에는 주변 연립, 다세대, 빌라의 최근 매매 및 전월세 정보가 포함되어 있으나, 본 물건과 직접적인 관련이 있는 특정 단지 정보는 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 이용 상태

본건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕의 지상 4층 건물 내 4층 402호로, 외벽은 드라이비트 등, 내벽은 일부 타일 마감, 창호는 샷시로 마감되어 있습니다. 현재 공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다.

5.2. 설비 내역

건물에는 기본적인 난방 설비, 위생 및 급배수 시설이 구비되어 있습니다.

5.3. 주변 시설

주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 검색 결과에서 확인되지 않았습니다. 본건이 위치한 강서구 화곡동 일대는 고밀도 주거지역으로, 상권 및 생활 편의시설은 비교적 잘 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다. 또한, 김포공항 인근 지역의 특성상 고도 제한 등 공항 관련 규제를 받을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 소멸되지 않는 권리 (가처분 등)

본건 매각은 건물 철거 및 토지인도 판결이 내려진 가처분 채권자의 권리를 인수하게 됩니다. 이는 매수인이 건물을 철거해야 할 위험에 처할 수 있음을 의미하며, 가장 큰 잠재적 리스크입니다.

6.2. 미사용승인 건축물

건축법상 사용승인을 받지 않은 건물로 등재되어 있으며, 집합건축물대장이 존재하지 않는 상태입니다. 이는 향후 법적 문제 발생 소지 및 건물 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

6.3. 대항력 있는 임차인

두 명의 임차인(김 , 윤 )이 대항력을 갖추고 있으나, 보증금 및 차임 정보가 미상이므로 인수 여부 및 금액에 대한 불확실성이 존재합니다.

6.4. 제시외 건물

판넬조 판넬지붕의 제시외 건물(주택일부, 약 4.2㎡)이 존재하며, 이는 본건 매각에 포함되나, 주건축물의 미사용승인 상태와 연관되어 추가적인 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치한 다세대주택 경매 물건입니다. 그러나 건축법상 사용승인을 받지 않은 미사용승인 건축물이며, 특히 매각으로 소멸되지 않는 가처분 채권자의 건물 철거 및 토지인도 판결이 존재하여 매수인에게 인수되는 매우 높은 법적 리스크를 안고 있습니다. 또한, 대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금 및 차임이 미상으로 불확실성이 더해집니다. 이러한 중대한 위험 요소들로 인해 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 장기적으로 강서구 지역의 개발 및 재건축 사업과 연관된 잠재적 가치 상승 기대.

* 만약 철거 및 토지인도 판결을 법적으로 해결하거나, 관련 당사자와 합의를 도출할 수 있다면, 소유권을 확보할 수 있는 가능성.

9. 예상 입찰가

본건은 건물 철거 및 토지인도 판결이라는 결정적인 법적 리스크를 인수해야 하므로, 일반적인 부동산 경매 시세 분석만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 감정가는 70,800,000원이나, 이는 이러한 중대 리스크가 반영되지 않았을 가능성이 높습니다.

인근 유사 면적의 합법적 다세대주택이 16,900만원에서 30,000만원 범위에서 거래되는 점을 고려할 때, 본건의 가치는 법적 문제 해결 가능성 및 예상되는 철거 비용 등을 종합적으로 고려하여 매우 보수적으로 평가해야 합니다.

건물 철거 판결이 확정적이라면, 자산 가치는 사실상 0원에 수렴하거나, 철거 비용을 고려하면 마이너스가 될 수도 있습니다. 따라서, 본건에 대한 입찰은 법률 전문가와의 면밀한 상담 후, 감정가의 극히 일부 수준 또는 예상되는 법적 분쟁 해결 비용을 고려하여 매우 신중하게 결정해야 합니다. 명확한 예상 입찰가를 제시하는 것은 본건의 특성상 불가능하며, 잠재적 손실 위험이 매우 높으므로 적극적인 입찰보다는 해당 리스크를 감수할 수 있는 투자자에게만 고려될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.