나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11936 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 968-17 백문하우스 제6층 제602호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 강서구청 남동측 인근에 위치하며 주위는 공동주택과 상업 업무시설등이 혼재한 지역으로 제반 입지여건은 보통인 편임.

교통상황

본건으로 제반 차량진입이 가능하며 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층건중 6층 602호로서 외 벽: 화강석등 마감 내 벽: 타일 및 벽지 마감 창 호: 하이새시 이중창임.

이용상태

도시형생활주택으로 이용중임(후첨 내부구조도 참조) .

설비내역

승강기,화재탐지시설,스프링클러,위생설비,도시가스에 의한 난방시설등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 대체로 등고평탄한 정방형으로 도시형생활주택부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 약10m의 도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(7층이하),중요시설물보호지구(공항),가축사육제한구역,수평표면구역 (수평표면),상대보호구역,대공방어협조구역(위탁고도:77-257m),소규모주택정비관리지역, 과밀억제권역,토지거래계약에관한허가구역(2024.09.05)(지정기간:2024.9.10~2029.9.9, 지목 도로 한정),토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인등, 용도:단독 다가구 아파트 연립 다세대, 지정기간:2025.8.26~2026.8.25)

공부와의 차이

본건의 테라스상에 제시외 건물(구조:패널조 패널위 아스팔트슁글지붕, 면적:약7㎡, 용도:방,다용도실)이 소재하며, 이로 인하여 집합건축물대장에 위반건축물로 등재되어 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

①임대관계 미상 ②이해관계인의 부재로 내부구조도는 집합건축물대장상 도면과 외부관찰 및 탐문등을 토대로 작성하였음을 참조하시기 바랍니다.

물건 비고

- 제시외 건물 포함
- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 968-17 백문하우스 제6층 제602호에 소재한 도시형생활주택입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경11936 (1)이며, 부동산강제경매로 진행 중입니다.

감정가는 259,800,000원입니다.

토지 면적은 17.52㎡ (약 5.30평)이며, 건물 면적은 29.75㎡ (약 9.00평)입니다.

매각 대상은 토지 및 건물 일괄 매각이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강서구청 남동측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택과 상업 업무시설이 혼재된 지역으로 입지 여건은 보통 수준입니다.

차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 편리한 편입니다.

본건은 북서측으로 약 10m의 도로에 접해 있습니다.

토지 이용계획으로는 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 소규모주택정비관리지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2023년 01월 05일 접수된 서울특별시 강서구의 압류(갑11)입니다.

등기부등본상 소유권보존(2018-10-18, 갑1), 소유권이전(2018-12-07, 갑2), 압류(2023-01-05, 갑11), 가압류(2023-09-18, 갑12), 압류(2023-12-15, 갑13), 압류(2024-12-17, 갑16), 압류(2025-01-13, 갑17), 강제경매(2025-01-13, 갑18) 등이 존재하나, 모두 말소기준권리 이하에 있어 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(김현진)

보증금: 239,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2018-11-15

확정일자: 2018-10-11

배당신고일자: 2025-01-16

대항력: 없음

비고:

주택임차권(2025-01-16, 을3)이 등기되어 있으나, 말소 조건부 매각으로 인수되는 보증금은 0원입니다.

물건명세서 참고사항에 따르면, 임차인 김현진 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다. 이는 매수인이 임차인의 보증금 반환 채무를 인수하지 않아도 됨을 의미합니다.

4. 상권분석

본 건은 서울 강서구 화곡동에 위치하며, 주변은 주거 및 상업시설이 혼재된 지역입니다.

가까운 지하철역으로는 까치산역(2호선)이 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 교통 접근성이 양호합니다.

주변 시세는 최근 연립, 다세대, 빌라 매매 정보를 통해 파악할 수 있습니다.

2026년 5월 거래된 37.05㎡(약 11.2평) 규모의 M펠리체(830-5) 물건이 300,000,000원에 거래되었으며, 이는 제곱미터당 약 810만원 수준입니다.

본 건의 건물면적 29.75㎡(약 9.00평)에 대한 감정가는 259,800,000원으로, 제곱미터당 약 873만원 수준입니다.

5. 생활정보

단지 주변으로는 강서구청이 인접해 있으며, 각종 관공서 및 상업시설 이용이 편리합니다.

주거 지역으로서 인근에 학교, 공원 등 편의시설이 위치하고 있습니다.

반경 1km 내에 지하철 2호선 까치산역이 있고, 다양한 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

주변 지역에 혐오시설은 확인되지 않았으며, 주거 환경은 무난한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 위반건축물: 건물 테라스상에 약 7㎡ 규모의 제시외 건물(패널조, 방/다용도실 용도)이 소재하여 집합건축물대장에 위반건축물로 등재되어 있습니다. 이는 이행강제금 부과, 원상복구 명령, 재산권 행사 제한 등의 문제를 야기할 수 있습니다.

* 공동담보: 특이사항에 공동담보로 명시되어 있으나, 본 건의 경매 신청 채권액(239,000,000원)과 관련하여 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없어 보입니다. 다만, 공동담보물 중 다른 물건의 경매 진행 여부에 따른 연쇄적 영향을 사전에 확인해야 할 수 있습니다.

* 임차인 관련 조건: 임차인의 대항력이 없으며, 보증금 반환 채무 인수 조건이 포기되는 조건으로 매각되므로 큰 리스크는 없으나, 관련 서류 및 절차를 면밀히 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2018년에 건축된 비교적 신축 건물임에도 불구하고 위반건축물 등재라는 중대한 하자 요인을 안고 있습니다.

그러나 임차인의 보증금 반환 채무 미인수 조건, 양호한 입지 조건, 준수한 주변 시세 등을 고려할 때, 위반건축물 문제 해결을 전제로 투자가치를 평가할 수 있습니다.

신축 연도 대비 감정가는 시세 대비 적정 수준으로 판단되나, 위반건축물로 인한 가치 하락 및 추가 비용 발생 가능성을 신중히 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2018년 준공)로 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 강서구청 인근의 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖춘 입지입니다.

* 임차인의 보증금 반환 채무를 인수하지 않는 조건으로 매각되어 인수 부담이 없습니다.

* 위반건축물 문제 해결 시, 시세 반영 및 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

주변 유사 물건인 M펠리체(830-5, 37.05㎡, 6층, 2018년 준공)가 2026년 5월 300,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본 건의 현 시세는 2.4억원 ~ 2.8억원 범위로 추정됩니다.

감정가는 259,800,000원입니다.

하지만 약 7㎡ 규모의 위반건축물 존재로 인해 실제 거래가치는 감정가 및 시장가치 대비 하락할 가능성이 높습니다. 위반건축물로 인한 이행강제금, 철거 비용, 재산권 행사 제약 등을 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

이에 따라, 인수되는 부채가 없고 위반건축물 리스크를 감안할 때, 본 건의 예상 입찰가는 감정가의 약 75~80% 수준인 195,000,000원 ~ 208,000,000원 범위에서 신중하게 접근하는 것을 제안합니다.

구체적인 입찰 희망가는 위반건축물 관련 추가 조사를 통해 정확한 해결 비용을 산정한 후 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.