나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경2782 [1] 서울특별시 강남구 삼성동 90 삼성브르넨 12층1201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 밸류인 · 평가일 2025.09.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강남구 삼성동 소재 ""경기고등학교"" 동측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 다세대주택, 상업용 건물, 업무용 건물, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재된 지역임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철 9호선 ""봉은사역"", 지하철 7호선 ""청담역""이 소재하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층/지상20층 건물 내 제12층 제1201호로서
(사용승인일 : 2021.10.19)
외벽 : 석재 붙임 등 마감
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임. (후첨 ""내부구조도"" 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기, 기계식 주차설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 남측 하향 완경사지를 평탄하게 조성한 사다리형 토지로서 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 광대로인 영동대로, 북측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(국제교류복합지구), 도로(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역(토지전산망의 내용은 참고사항일뿐 교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원 수질개선 및 주민지원 등에 관한법률>, 중점경관관리구역(2016-11-24), 토지거래계약에관한허가구역(2025-03-24)(건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지), 토지거래계약에관한허가구역(대상자 : 외국인 등 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 건축선 <추가기재>건축선지정(도로경계선에서3미터후퇴), 가로구역별 건축물 최고높이 지정 구역임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 소재지 및 현황

서울특별시 강남구 삼성동 90 삼성브르넨 12층1201호, 용도는 아파트임.

신축 건물인 삼성 브르넨의 1201호임.

* 면적

토지면적: 13.88㎡ (약 4.20평)

건물면적(전용면적): 41.50㎡ (약 12.55평)

* 건물 정보

건물명: 삼성 브르넨

구조: 철근콘크리트구조

지하 4층 / 지상 20층 건물 내 12층 제1201호

사용승인일: 2021년 10월 19일

* 매각 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경2782 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 송파동부신용협동조합

감정가: 3,270,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

* 주변 환경

본건은 서울특별시 강남구 삼성동 소재 "경기고등학교" 동측 인근에 위치함.

주위는 아파트, 다세대주택, 상업용 건물, 업무용 건물, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재된 지역임.

서울특별시 강남구 영동대로122길 2 (삼성동)에 위치함.

* 교통 접근성

차량 진출입이 용이함.

인근에 노선버스정류장이 소재함.

지하철 9호선 "봉은사역", 지하철 7호선 "청담역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

* 도로 및 토지 상태

본건 남서측으로 광대로인 영동대로, 북측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있음.

인접지 대비 남측 하향 완경사지를 평탄하게 조성한 사다리형 토지로서 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

* 토지이용계획 및 제한사항

도시지역, 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(국제교류복합지구).

도로, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역.

토지거래계약에 관한 허가구역 (건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지)

토지거래계약에 관한 허가구역 (대상자 : 외국인 등 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

건축선 지정 (도로경계선에서 3미터 후퇴).

주변에 혐오시설은 확인되지 않음.

3. 권리분석

* 말소기준권리

을구 1번 근저당권 (송파동부신용협동조합, 2022-01-14 접수, 채권액 3,100,800,000원)이 말소기준권리임.

* 소멸되는 권리

말소기준권리인 근저당권 및 이후 접수된 압류(갑4), 임의경매(갑5) 등은 매각으로 모두 소멸될 것으로 예상됨.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서에 따라 지상권은 매각으로 소멸되지 않는 권리에 해당될 수 있으나, 현재 등기부상 확인되지 않으며, 실제 현황 조사를 통해 확인 필요.

* 임차인 현황

임차인 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있음.

본건은 아파트로 이용 중이나, 임대관계는 미상임.

보증금 및 차임이 미상인 임차인이 있을 경우, 인수 또는 명도에 대한 추가 확인 및 주의가 필요함.

4. 상권분석

본건은 서울특별시 강남구 삼성동의 중심 상업 및 주거지역에 위치함.

주변에 다양한 업무용 건물, 상업시설, 근린생활시설 및 주거단지가 혼재되어 있어 풍부한 배후 수요를 갖추고 있음.

경기고등학교, 봉은사역, 청담역 인근의 입지로 인해 유동인구가 많고 상권 활성화 가능성이 높음.

5. 생활정보

단지 내 및 주변에 편의시설, 금융기관, 병원 등이 잘 갖추어져 있음.

경기초등학교, 경기중학교, 경기여자고등학교, 봉은중학교, 봉은고등학교 등 다수의 교육시설이 인접해 있어 교육 환경이 우수함.

코엑스, 현대백화점 등 대규모 상업시설 이용이 편리함.

올림픽공원, 탄천 등 녹지 공간과의 접근성도 양호함.

6. 잠재적 리스크

* 권리상 리스크

물건명세서에 명시된 '매각으로 소멸되지 않는 권리'인 지상권의 존재 여부에 대한 최종 확인이 필요함. 만약 현존하는 지상권이 있다면 낙찰자가 인수해야 할 부담이 될 수 있음.

* 이용상 리스크

임대 관계가 미상이며, 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 실제 점유자 및 임차인의 현황 파악이 중요함. 예상치 못한 명도 저항이나 추가 비용 발생 가능성이 있음.

* 기타 리스크

다수의 토지이용계획 및 제한사항(국제교류복합지구, 지구단위계획구역, 토지거래계약 허가구역 등)이 복합적으로 지정되어 있어 향후 재건축, 증축 등 개발 행위에 제한이 따를 수 있음.

강남구의 토지거래계약 허가구역 지정 기간 (2025.8.26.~2026.8.25.) 내 거래 시 허가 요건 확인 필요.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 강남구 삼성동의 초역세권에 위치한 신축 아파트임.

우수한 입지 조건, 편리한 교통망, 풍부한 생활 편의시설, 양호한 교육 환경 등 여러 장점을 보유하고 있음.

다만, 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권) 존재 가능성과 임대 관계 미상의 임차인 현황 등 잠재적 리스크 요소를 철저히 파악하고 대비해야 함.

복합적인 토지이용계획으로 인한 향후 개발 가능성 및 제약 조건도 고려해야 함.

8. 투자 포인트

강남구 삼성동이라는 최상급 입지.

2021년 사용 승인된 신축급 아파트로 건물 노후도가 낮음.

지하철 9호선 봉은사역, 7호선 청담역 더블 역세권에 인접하여 뛰어난 교통 환경.

주변의 풍부한 상업 및 업무 시설로 인한 높은 시세 상승 잠재력.

국제교류복합지구 개발 호재 연계 가능성.

9. 예상 입찰가 산정 가이드

본 물건의 예상 입찰가는 감정가(3,270,000,000원) 및 채권 총액(3,100,800,000원), 개시 결정 금액(2,728,426,315원)을 참고하여 산정해야 합니다.

인수 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 고려할 사항은 없습니다.

최종 입찰가 결정은 유사 물건의 최근 실거래가, 경매 시장 분위기, 본건의 권리 관계 및 잠재적 리스크 해소 비용, 향후 시세 전망 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

권리 분석 시 파악된 지상권 등 미소멸 권리의 인수 가치를 반영하여 입찰가를 조정해야 하며, 임대차 관계 미상으로 인한 명도 비용 또한 예상하여 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

경매 컨설턴트와의 상담을 통해 보다 정확한 시세 분석 및 입찰가 전략 수립을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.