나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경2843 [1] 서울특별시 강남구 대치동 927-1 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한들감정 · 평가일 2025.09.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강남구 대치동 소재 ""도곡초등학교"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 업무 ·상업용건물, 다세대주택, 주상복합건물, 단독주택 등으로 형성된 주택 및 상가혼용지대로서 제반 주위환경은 무난함.

교통상황

본건까지 제반 차량 진·출입이 용이하며, 남측 및 동측 인근 ""도곡로, 삼성로""변에 노선 버스정류장이 소재하고 남서측 약 460미터 지점에 전철역(한티역 : 수인분당선)이 소재하는 등 전반적은 교통여건은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리구트조 평슬라브지붕 5층건내 제5층 제501호로서,
외 벽 : 전면 인조석 붙임 및 측면 적벽돌쌓기 마감 등,
내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 및 내부 인테리어 마감 등,
창 호 : 하이샷시 이중창호 마감.

이용상태

다세대주택 - (후첨 ""층별배치도 및 내부구조도"" 참조)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수시설, 화재탐지설비, 도시가스공급설비에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접 도로 대비 등고 ·평탄한 세장형의 토지로서, 건부지(다세대주택)로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 동측으로 노폭 약 6미터, 노폭 약 4미터 내외의 아스팔트 포장도로와 각각 접하고, 이 도로를 통하여 남측 및 동측 인근에 차량이 운행하는 간선도로(도곡로, 삼성로)와 연계되어 타 지역으로의 교통 연계성 무난함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-03-24)(건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지),토지거래계약에관한허가구역(대상자 : 외국인 등 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.))임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경2843 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 김

1.2. 물건 현황

* 소재지: 서울특별시 강남구 대치동 927-1 2층202호 (신 주소: 서울특별시 강남구 삼성로67길 37)

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 1,474,015,800원

1.3. 면적

* 토지면적: 47.97㎡ (약 14.51평)

* 건물면적: 95.06㎡ (약 28.76평) (전용면적)

* 건물 제시외면적: 22.31㎡ (약 6.75평)

* 대지권 면적 (건축물대장 기준): 204.5㎡ (약 61.86평) 중 47.97㎡ (약 14.51평)

1.4. 건물 개요 (건축물대장 기준)

* 준공일: 2001년 5월 28일

* 구조: 철근콘크리트조

* 층수: 5층 건물 중 5층 501호

* 건폐율: 59.02%

* 용적률: 231.37%

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 서울특별시 강남구 대치동 소재 "도곡초등학교" 동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 아파트단지, 업무·상업용건물, 다세대주택, 주상복합건물, 단독주택 등으로 형성된 주택 및 상가 혼용지대입니다.

2.2. 교통상황

* 본건까지 차량 진출입이 용이합니다.

* 남측 및 동측 인근 "도곡로, 삼성로" 변에 버스정류장이 있습니다.

* 남서측 약 460미터 지점에 수인분당선 한티역이 소재하여 교통 여건이 양호합니다.

2.3. 도로상태

* 본건 북서측 및 동측으로 노폭 약 6미터, 4미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하며, 간선도로(도곡로, 삼성로)와 연결됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 갑구 2번 가압류(이춘우, 2024.03.19. 접수)가 말소기준권리입니다.

* 매각으로 인해 위 임차권을 제외한 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

* 을구 1번 주택임차권 (임차인: 김선경, 보증금: 1,070,000,000원, 전입일자: 2022-03-04, 확정일자: 2022-03-04)은 매각 후에도 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 수 있습니다.

* 주의: 임대차보증금 10억 7천만원 전액이 배당받지 못할 경우, 그 잔액은 매수인이 부담해야 합니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김선경

* 보증금: 1,070,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-03-04

* 확정일자: 2022-03-04

* 배당신고일자: 2024-02-29

* 대항력: 있음

* 비고: 임대관계 미상.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 본건은 대치동의 주거 및 상업 혼합 지역에 위치하여 지역 내 유동인구가 꾸준히 발생할 수 있는 입지입니다.

* 인근에 도곡초등학교가 있어 학군 배후 수요가 예상됩니다.

4.2. 주변 시설

* 아파트 단지, 업무용 빌딩, 상가 등이 혼재되어 있어 지역 내 소비 활동이 이루어지는 곳입니다.

* 한티역 인근 상권의 영향으로 잠재적인 상업 가치도 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

* 도곡초등학교가 인근에 위치하여 통학이 편리합니다.

5.2. 편의시설

* 수인분당선 한티역 및 다수의 버스 노선으로 서울 시내 및 타 지역으로의 이동이 용이합니다.

* 주변 상업시설 및 편의시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 보증금 인수

* 가장 큰 리스크는 임차인 김선경의 보증금 10억 7천만원이 매수인에게 인수될 가능성이 매우 높다는 점입니다. 배당 절차에서 보증금 전액을 변제받지 못하면, 남은 금액은 매수인이 추가로 부담해야 합니다.

6.2. 임대관계 미확인

* 임차인의 상세 임대 조건 및 내부 상태에 대한 정보가 명확하지 않아 추가적인 확인이 필요합니다.

6.3. 제시외 건물 포함

* 건물 제시외 면적 22.31㎡(약 6.75평)이 매각 대상에 포함되어 있어, 관련 법규 검토 및 명도 진행 시 고려해야 합니다.

6.4. 토지이용계획

* 토지이용계획상 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등)에 해당하므로 관련 법규 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 서울 강남구 대치동의 우수한 입지에 위치하며, 도곡초등학교와 한티역을 끼고 있어 교육 및 교통 환경이 매우 뛰어납니다.

* 다세대주택으로서 주거 가치가 높으나, 10억 7천만원에 달하는 선순위 임차인의 보증금이 매수인에게 인수될 수 있다는 점이 가장 큰 부담 요인입니다.

* 명확한 권리 분석 및 인수되는 보증금에 대한 충분한 자금 계획이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 강남 핵심 입지

* 강남구 대치동이라는 프리미엄 입지 자체만으로도 장기적인 시세 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

8.2. 우수한 생활 인프라

* 초등학교, 지하철역, 주요 도로 접근성이 뛰어나 주거 편의성이 높습니다.

8.3. 잠재적 가치

* 향후 재건축 또는 신축 개발 시 높은 수익을 기대할 수 있는 지역적 특성을 가집니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

* 제시된 주변 실거래가 분석 결과, 유사 면적 및 연식의 다세대주택은 평당 약 4,160만원 ~ 5,120만원 수준에서 거래되고 있습니다.

* 본건의 전용면적 95.06㎡(약 28.76평) 기준으로 단순 환산 시, 시장 가치는 약 11억 9천만원 ~ 14억 7천만원 범위로 추정됩니다.

* 감정가 14억 7,401만 5,800원은 이러한 시세 범위를 반영한 것으로 보입니다.

9.2. 인수 보증금 고려

* 매수인에게 인수되는 임차인 보증금은 1,070,000,000원입니다.

* 따라서, 매수인이 실질적으로 부담하는 금액은 입찰가 + 인수 보증금입니다.

* 감정가(약 14.7억)를 기준으로 매수 시, 입찰가는 약 4억원 (14.7억 - 10.7억) 수준이 될 수 있습니다.

9.3. 권고 입찰가

* 본건은 인수되는 임차 보증금이 매우 높아, 입찰가는 신중하게 결정해야 합니다.

* 감정가(1,474,015,800원)에서 인수되는 보증금(1,070,000,000원)을 제외한 금액을 기준으로, 약 4억원 ~ 5억원 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 권고합니다.

* 입찰 전 반드시 임차인과의 협의, 명도 가능성, 주변 시세 변동 등을 추가로 면밀히 검토하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.