나이스옥션 법원경매 대전 2024타경119910 [1] 대전광역시 중구 문화동 11-67 상가주택 경매

매각기일: 2026-01-15

물건 개요

나이스옥션 법원경매 대전 2024타경119910 [1] 대전광역시 중구 문화동 11-67 상가주택 경매

물건 대표 이미지

대전지방법원 경매4계 2024타경119910 | 소재지: 대전광역시 중구 문화동 11-67 | 감정가: 703,825,000원 | 최저가: 344,875,000원 | 용도: 상가주택

1. 대전광역시 중구 문화동 상가주택 경매 물건 보고서 (2024타경119910)

1.1. 물건 기본 정보

소재지: 대전광역시 중구 문화동 11-67

용도: 상가주택 (토지/건물 일괄매각)

사건번호: 대전지방법원 2024타경119910 (1)

감정가: 703,825,000원

토지 면적: 209.00㎡ (약 63.23평)

건물 면적: 395.86㎡ (약 119.74평)

경매 구분: 부동산임의경매 (중복병합사건)

1.2. 입지 조건 및 환경 분석

최고의 입지: 본 물건은 대전 중구 문화동의 핵심 의료 및 교육 시설인 충남대학교 보운캠퍼스 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택, 다가구주택, 학교, 병원 및 근린생활시설이 혼재된 주거 및 상권 혼합 지역입니다.

교통 환경: 인근까지 차량 출입 및 주정차가 용이하며, 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 보통 수준입니다.

도로 현황: 남측 6미터 내외 시멘트포장도로에 접하고, 북측 및 동측으로 2-3미터 내외의 보행자전용도로에 접하고 있어 접근성이 양호한 편입니다.

토지 이용 계획: 제2종일반주거지역으로, 건폐율 및 용적률 측면에서 주거와 상업 기능이 혼합된 개발이 가능한 지역입니다. 또한, '지구단위계획구역(문화4구역 주거환경개선사업)' 및 '정비구역' 내에 속해 있어 향후 재정비 사업 진행에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.3. 상권 분석 및 생활 정보

상권 특성: 충남대학교 보운캠퍼스(의과대학)와 인접하며, 충남대학교병원이 가까워 대학 및 병원 관련 유동 인구를 흡수할 수 있는 잠재력을 가집니다. 신축 상가주택 완공 시 병원 및 학교 관계자를 위한 임대 수요나 근린생활시설 수요가 높을 것으로 예상됩니다.

생활 편의 시설: 인근에 충남대학교병원 등 대형 의료시설과 각종 근린생활시설이 혼재하여 생활 편의성은 보통 이상입니다. 인근의 '상대보호구역(충남대학교의과대학)' 지정으로 교육 환경도 어느 정도 확보된 지역입니다.

1.4. 권리 분석 및 특이 사항

매각 방식: 토지와 건물 일괄매각입니다. 입찰 참여자는 토지와 건물을 모두 인수하게 됩니다.

경매 구분: 부동산 임의경매 사건으로, 채권자의 담보권 실행에 의한 경매입니다. '중복병합사건'으로 진행되어 이해관계자가 많을 수 있으므로 정확한 채무 변제 및 배당 관계 확인이 필수입니다.

1.5. 잠재적 리스크 (최대 주의사항)

건축법상 리스크: 본 물건 목록 2. 건물은 **건축법상 사용승인을 받지 않은 상태**입니다. 현황은 골조공사만 완료되었으며, 외.내부공사, 바닥, 내벽, 천정, 창호 등의 후속 공사는 중단된 상태입니다.

투자자 부담: 낙찰자는 **미완성 건물을 인수**하여 미시공 부분을 직접 완성하고 건축법상 적법한 사용승인을 받아야 하는 의무와 비용을 부담하게 됩니다. 이는 예상치 못한 추가 비용과 시간이 발생할 수 있는 가장 큰 리스크입니다.

임대 관계: 임대 관계는 현재 '미상'입니다. 미완성 건물 특성상 임차인이 없을 가능성이 높으나, 공사 진행 여부 및 임대차 관계에 대한 현장 조사가 반드시 필요합니다.

주변 환경 리스크: 인근에 충남대학교병원이라는 대형 시설이 위치하고 있어, 일부 투자자는 이와 관련될 수 있는 장례식장 등의 시설을 혐오 시설로 간주할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견: 본 물건은 대전 중구 내에서 **재개발 호재(문화4구역 주거환경개선사업)**와 **핵심 상권 배후지**라는 우수한 입지적 장점을 가졌으나, **건축 중단 및 미사용승인 건물**이라는 치명적인 물리적 결함을 동시에 안고 있는 '양날의 검'과 같은 물건입니다.

투자 포인트:

1) **개발 전문가의 기회:** 미완성 건물의 특성상 유찰 횟수가 늘어나 낙찰가율이 낮아질 가능성이 높습니다. 건축 및 인허가에 대한 전문 지식과 자본력을 갖춘 개발업자에게는 저렴하게 토지와 건물을 확보하여 높은 수익을 창출할 수 있는 절호의 기회입니다.

2) **향후 개발 가치:** 제2종일반주거지역 및 주거환경개선사업 구역에 속해 있어, 향후 개발 완료 및 주변 정비 사업 진행 시 물건의 가치 상승 여력이 충분합니다.

3) **핵심 임대 수요:** 충남대학교 및 충남대학교병원의 확고한 임대 수요층을 배후로 두고 있어, 완성 후 상가 및 주택 임대 사업성이 매우 높습니다.

1.7. 결론

본 물건은 일반적인 주거용 부동산 투자자보다는 **건축 및 인허가 리스크를 관리할 수 있는 전문적인 디벨로퍼 또는 건축 경험이 풍부한 투자자에게 적합**합니다. 입찰 전 미완성 건물 공사 재개 및 사용승인에 필요한 **추가 비용과 기간을 면밀히 산출**한 후 보수적으로 입찰가를 결정해야 합니다.

법원 정보

대전지방법원 경매4계