나이스옥션 법원경매 대전 2024타경119910 [1] 대전광역시 중구 문화동 OOOOO 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지후 · 평가일 2024.10.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 중구 문화동 소재 "충남대학교 보운캠퍼스" 남동측 인근에 위치하며, 본건 주위는 단독주택, 다가구주택, 병원, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 인근까지 차량출입 및 주정차가 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 바, 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

대체로 부정형의 토지로서 지상에 건축중인 건물이 소재함.

인접 도로상태

본건 남측으로 6미터 내외의 시멘트포장도로에 접하며 북측 및 동측으로 2-3미터 내외의 보행자전용도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(문화4구역 주거환경개선사업), 소로3류(폭 8m 미만)(문화77)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-01-09)(충남대학교의과대학)<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역(문화4구역주거환경개선사업)<도시 및 주거환경정비법> 중점경관관리구역(보문산 중점경관관리구역)

제시목록 외의 물건

별첨 "감정평가액의 산출근거 및 결정의견", "사진용지" 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각
목록 2.는 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물이며, 현황 골조공사는 완료되었으나, 외.내부공사, 바닥, 내벽, 천정, 창호 등 공사는 중단된 상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 대전지방법원 2024타경119910 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 대OOOOOOOO

중복병합사건: 해당 물건은 중복병합사건입니다.

1.2. 물건 현황

소재지: 대전광역시 중구 문화동 11-67

용도: 상가주택

매각대상: 토지/건물 일괄매각

주의사항: 목록 2.는 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물이며, 현황 골조공사는 완료되었으나, 외.내부공사, 바닥, 내벽, 천정, 창호 등 공사는 중단된 상태입니다.

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 703,825,000원

토지면적: 209.00㎡ (약 63.22평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 395.86㎡ (약 119.79평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 대전광역시 중구 문화동 소재 "충남대학교 보운캠퍼스" 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 다가구주택, 병원, 학교, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 접근성

본건 인근까지 차량 출입 및 주정차가 가능하며, 대중교통 이용이 편리합니다. 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 도로 상황

본건 토지는 남측으로 6미터 내외의 시멘트 포장도로에 접하며, 북측 및 동측으로는 2-3미터 내외의 보행자전용도로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한

본건은 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(문화4구역 주거환경개선사업), 소로3류(폭 8m 미만)(문화77)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(충남대학교의과대학), 정비구역(문화4구역주거환경개선사업), 중점경관관리구역(보문산 중점경관관리구역)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황 요약

토지 등기부 상 소유권 이전 및 매매 이력이 있으며, 근저당, 지상권 설정, 가압류, 임의경매, 가압류 등의 권리들이 등기되어 있었습니다. 건물 등기부에는 별도의 채권 총액이 없습니다.

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 2016년 8월 4일 접수된 대전남부새마을금고의 근저당권(을10)입니다.

3.3. 인수되는 권리

등기부등본 요약상, 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다. 다만, 물건명세서 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"라고 명시되어 있으나, 토지 등기부 요약상 지상권설정(을11)은 말소된 것으로 기재되어 있어, 이에 대한 정확한 확인이 필요합니다.

3.4. 임차인 현황

조사된 임차내역이 없으며, 보증금 및 차임은 0원으로 확인되었습니다. 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

3.5. 등기부채권 총액

토지 등기부채권 총액은 290,639,139원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건 인근은 단독주택, 다가구주택 등 주거시설과 함께 병원, 학교, 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다. 충남대학교 보운캠퍼스와도 인접하여 학생 및 교직원 등 유동인구 확보에 유리한 입지 조건을 가지고 있습니다.

4.2. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 대전 중구 문화동 일대의 연립다세대 및 다세대 주택은 1990년~1992년 건축된 건물의 전용면적 약 47㎡~123㎡ 기준으로 4천만원에서 2억 2백만원 사이에서 거래되었습니다. 해당 정보는 일반 주택에 대한 시세이며, 본건은 상가주택으로 용도 및 미완공 상태임을 감안해야 합니다. 본건의 감정가는 703,825,000원으로, 이는 완공된 유사 규모의 상가주택이거나 건축 전 토지 가치 및 건축 예정 가치를 반영한 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육시설

충남대학교 보운캠퍼스가 인근에 위치하며, 다양한 학교들이 소재해 있어 교육 환경이 우수합니다.

5.3. 의료시설

주변에 병원들이 소재하고 있어 의료 서비스 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축 미준공 및 미사용승인

본건의 건물은 골조 공사만 완료된 상태로, 사용승인을 받지 못했으며 내부 마감 공사가 중단된 상태입니다. 완공까지 상당한 추가 공사 비용과 시간이 소요될 것으로 예상되며, 건축법규 준수 여부 및 추가 공사 시 예상되는 문제점들을 면밀히 파악해야 합니다.

6.2. 중복병합사건

본건은 중복병합사건으로, 이는 관련 사건들이 통합되어 진행되고 있음을 의미합니다. 복잡한 권리 관계나 추가적인 법적 절차가 발생할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.3. 토지 이용 계획 및 제한

토지이용계획 상 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 정비구역 등으로 묶여 있어 향후 개발 및 이용에 있어 관련 법규의 제한을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 중구 문화동의 비교적 양호한 입지에 소재한 상가주택으로, 충남대학교 등 교육 시설과 근린생활시설이 인접하여 잠재적 가치가 있습니다. 그러나 현재 건축이 중단된 상태로 미사용승인 건물이라는 점은 큰 리스크 요인입니다. 완공까지 상당한 추가 투자 비용과 시간이 필요하며, 건축법규 준수 여부에 대한 철저한 검토가 요구됩니다. 또한, 중복병합사건이라는 점도 권리 관계의 복잡성을 시사합니다.

8. 투자 포인트

* 완공 시 상가주택으로서의 수익 창출 가능성

* 충남대학교 인근 입지로 인한 배후 수요 기대

* 문화4구역 주거환경개선사업 등 지역 개발 잠재력

9. 예상 입찰가

본 건은 건축이 중단된 미완공 상태로, 정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 잔여 공사 비용, 완공 후 시장 가치, 관련 법규 검토 등 추가적인 심층 조사가 필수적입니다. 현재 제공된 정보만으로는 투자 가치를 판단하기에 한계가 있습니다.

감정가는 703,825,000원이지만, 공사 미완료 상태이므로 실제 시장 가치는 감정가보다 낮을 수 있습니다. 채권 총액 290,639,139원을 고려할 때, 최소한의 회수 금액을 고려해야 합니다.

보수적으로 접근한다면, 공사 완료 예상 비용을 제외하고, 시장 상황 및 예상 수익률을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 현재로서는 400,000,000원 ~ 550,000,000원 범위 내에서, 공사 완료 예상 비용 및 리스크 프리미엄을 신중하게 반영하여 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다. 이 범위는 잠재적 투자자가 추가적인 조사 및 공사 비용 산출 후 조정해야 하는 가이드라인입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.