나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103491 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 713-138 태경9차 101동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경103491 (1) 서울중앙지방법원

2물건 상세정보

1.1. 기본사항

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103491 (1)

* 소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 713-138 태경9차 101동 2층202호

* 물건종별: 다세대주택

* 감정가: 243,000,000원

* 경매구분: 부동산강제경매

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 건축년도: 2020년 (사용승인일 2020-08-14 기준)

* 해당 동 건물 현황: 태경9차 101동은 총 5층 규모의 다세대주택으로, 해당 물건은 2층에 위치합니다.

* 총 세대수 (단지 전체): 26세대

1.2. 면적 정보

* 토지면적: 19.79㎡ (약 6.0평)

* 건물면적: 26.60㎡ (약 8.0평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

* 본 물건은 서울특별시 관악구 봉천동에 위치하며, 주변은 단독주택 및 다세대주택이 밀집한 주거 밀집 지역입니다.

* 해당 지역은 비교적 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

2.2. 교통

* 인근 지하철역으로는 2호선 서울대입구역 및 7호선 신대방역이 있으며, 대중교통 이용이 가능한 지역입니다.

* 다수의 버스 노선이 운행되어 시내 및 외곽으로의 이동이 용이합니다.

2.3. 생활 편의시설

* 단지 주변으로 크고 작은 상점, 병원, 마트 등이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 봉현초등학교, 원묵중학교, 관악고등학교 등 교육 시설이 인근에 위치하고 있습니다.

2.4. 혐오시설

* 현재 파악된 정보상, 물건지 인근에 혐오시설은 없는 것으로 확인됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 본 건의 말소기준권리는 2023년 05월 18일 접수된 장원준의 가압류 (권리금액: 120,000,000원)입니다.

3.2. 주요 권리관계

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 지상권 (없음)

* 등기부 채권 총액: 534,000,000원

* 주요 등기사항 요약:

* 소유권이전1번신탁등기말소 (2020-09-11)

* 소유권이전3번신탁등기말소 (2021-10-18)

* 다수의 가압류 (장원준, 이승형, 이다혜, 정재용) - 모두 말소 예정

* 강제경매 (주식회사다원종합건설, 김성구) - 모두 말소 예정

* 압류 (포천세무서장, 관악구, 서울특별시) - 모두 말소 예정

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김 (김성구)

* 보증금: 240,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-10-14

* 확정일자: 2021-10-05

* 대항력: 있음

* 배당신고일자: 2025-07-22

* 인수 보증금 합계: 0원

* 주의사항: 상기 임차인 김 씨는 보증금 240,000,000원에 대한 대항력이 있습니다. 그러나 등기부상 '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있어, 경매 절차에서 해당 보증금이 전액 배당되어 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 분석됩니다. 다만, 배당 종결 시점 및 낙찰가 등에 따라 최종 인수 여부를 면밀히 확인해야 합니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 서울 관악구 봉천동의 일반적인 주거 지역 내에 위치하며, 주변의 다세대주택 및 연립주택들과 함께 형성된 생활권역입니다.

* 지역 내 소규모 상점 및 편의시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 수요는 충족될 것으로 보입니다.

* 주요 상업 시설은 인근 지하철역 주변으로 발달해 있습니다.

5. 생활정보

* 본 물건은 2020년에 사용 승인된 비교적 신축에 가까운 건물입니다.

* 면적이 유사한 주변 다세대주택의 최근 실거래 정보를 종합하면 다음과 같습니다.

* 26.98㎡ (비쥬타운B): 2026년 7월, 28,300만원

* 39.75㎡ (성진리치빌6차): 2026년 7월, 54,000만원

* 이는 본 물건의 건물면적(26.60㎡)과 유사한 거래 사례가 28,300만원에 있음을 시사합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인의 존재: 김 임차인이 대항력을 가지고 있으며, 보증금 240,000,000원에 대한 권리를 주장할 수 있습니다. '인수 보증금 합계'가 0원이라 낙찰자에게 부담이 없을 것으로 분석되나, 배당 결과에 따라 변동 가능성을 배제할 수 없어 주의가 필요합니다.

* 중복사건: 동일 물건에 대해 복수의 사건 번호가 부여될 수 있으며, 이는 경매 진행 과정이나 권리관계 파악에 있어 추가적인 확인이 필요함을 의미할 수 있습니다.

* 권리관계 복잡성: 다수의 가압류, 압류, 강제경매 기록이 존재하므로, 매각으로 인한 권리 소멸 여부를 철저히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 서울 관악구 봉천동 소재의 신축급 다세대주택으로, 현재 감정가는 243,000,000원입니다.

* 가장 큰 특징은 보증금 240,000,000원을 가진 대항력 있는 임차인 김 씨가 있다는 점입니다. 하지만 '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있어, 일반적인 대항력 있는 임차인과는 달리 낙찰자가 보증금을 추가로 부담하지 않을 가능성이 높습니다. 김 씨가 채권자로도 등재되어 있는 점을 미루어 볼 때, 배당을 통해 보증금을 회수할 것으로 예상됩니다.

* 비슷한 면적(26.98㎡)의 인근 다세대주택이 최근 28,300만원에 거래된 점과 비교할 때, 본 물건의 감정가는 시세 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다.

* 다만, 대항력 있는 임차인 관련 사항은 배당 결과에 따른 최종적인 인수 여부를 경매 진행 과정에서 반드시 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 서울시 관악구라는 우수한 입지 조건

* 2020년 준공된 비교적 신축급 다세대주택으로 상품성이 양호

* 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담이 없을 것으로 예상되어 시세 대비 저렴한 취득 가능성

* 향후 시세 상승 및 임대 수익 창출 잠재력 보유

9. 예상 입찰가

* 감정가: 243,000,000원

* 주변 유사 면적 실거래가 (2026년 7월): 26.98㎡ 기준 28,300만원

* 임차인 인수 보증금: 0원 (분석 결과)

본 물건은 감정가(243,000,000원) 대비 유사 면적 실거래가(28,300만원)가 높고, 임차인 인수 보증금이 없는 것으로 분석되어 잠재적 메리트가 높습니다.

인수 보증금 0원이라는 점을 고려하면, 감정가 이상으로 입찰하여 시세 차익을 노려볼 수 있습니다.

* 권장 입찰가 범위: 245,000,000원 ~ 270,000,000원

* 최종 권장 입찰가 : 255,000,000원 (주변 시세, 감정가, 인수 보증금 0원 분석 결과 종합 고려)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.