나이스옥션 법원경매 광주 2025타경5191 [1] 광주광역시 동구 대인동 198-19 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

물건 비고

- 일괄매각(제시외건물 포함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

광주지방법원 2025타경5191 (1)

1.2. 소재지

광주광역시 동구 대인동 198-19 (도로명주소: 광주광역시 동구 중앙로 227-2)

1.3. 용도

근린생활시설 (건축물물리정보상 제2종근린생활시설)

1.4. 감정가

745,742,800원

1.5. 면적

토지면적: 128.70㎡ (약 38.93평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 341.32㎡ (약 103.25평)

건물 제시외면적: 25.00㎡ (약 7.56평)

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각 (제시외건물 포함)

1.7. 경매구분

부동산임의경매

1.8. 채권자

금남새마을금고

1.9. 특이사항

중복사건, 대항력 있는 임차인, 재매각

1.10. 주의사항

일괄매각 (제시외건물 포함)

2. 입지조건

2.1. 지역 개요

해당 물건은 광주광역시 동구 대인동에 위치하며, 과거 광주의 주요 교통 및 상업 중심지였던 지역입니다. 과거 광주역과 시외버스터미널이 인근에 있어 유동인구가 많았으나, 해당 시설들의 이전과 도심 공동화로 인해 쇠퇴를 겪기도 했습니다. 그러나 최근 인근 지역의 재개발 및 도시재생 사업 활성화로 구도심의 활력이 기대되는 곳입니다.

2.2. 교통

과거 광주역이 인근에 있었던 지역으로, 현재는 시내버스 노선 등을 통해 접근이 가능합니다. 인근에 광주 동구청, 동부소방서 등 공공기관이 소재하고 있으며, 광주역은 현재 북구에 위치하고 있으나 과거 중심지였던 대인동과의 연관성을 가집니다.

2.3. 주변 시설

롯데백화점 광주점이 인근에 위치해 있으며, 대인시장 등 전통시장도 자리하고 있습니다. 과거 전자제품 상가 밀집 지역이었으나, 현재는 일부 상가만이 운영되거나 폐업한 상태입니다.

2.4. 혐오시설

주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 언급은 발견되지 않았습니다. 신축 예정인 광주구치소는 해당 물건지와는 거리가 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본 물건의 말소기준권리는 2022년 6월 8일에 접수된 금남새마을금고의 근저당권(금390,000,000원)입니다. 이보다 후순위인 임의경매 개시 결정(2025-08-04) 및 압류(2025-12-26)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 등기부채권 총액은 510,000,000원입니다. [토지 등기부 요약, 건물 등기부 요약]

3.2. 임차인 현황

명세서에 따르면 대항력이 있는 임차인이 3명 존재합니다.

* 임차인: 서

* 전입/사업일자: 2020-07-23

* 대항력: 있음

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 임차인: 이

* 전입/사업일자: 2017-09-04

* 확정일자: 2017-09-04

* 대항력: 있음

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 임차인: 장

* 전입/사업일자: 2022-05-17

* 대항력: 있음

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

총 인수 보증금 합계는 0원입니다. 비록 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 대항력이 있는 임차인이 존재하므로 해당 임차인들의 점유 및 권리관계에 대한 면밀한 추가 확인이 필요합니다. [임차인 현황]

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

대인동 지역은 과거 활발했던 구도심 상권으로, 대인시장이 중심 역할을 해왔습니다. 현재는 쇠퇴한 구도심의 특성을 보이나, 주변 지역의 도시재생 및 문화예술 프로젝트(대인예술시장 등)를 통해 점차 활력을 되찾고 있습니다.

4.2. 업종 분석

건축물물리정보상 제2종근린생활시설로 용도가 지정되어 있어, 소매점, 음식점, 학원, 병원 등 다양한 근린생활시설 업종이 입점 가능합니다. 주변에 백화점, 대형 마트, 전통 시장 등이 공존하여 상권의 다양성을 높이고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

롯데백화점 광주점, 재래시장(대인시장), 금융기관(금남새마을금고, 광주은행 본점 등), 소방서(동부소방서), 우체국 등 다양한 편의 및 공공시설이 인근에 위치해 있습니다.

5.2. 교통약자 지원

광주광역시 교통약자 이동지원센터 운영으로 교통약자의 이동 편의를 지원하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

본건에는 보증금 및 차임이 0원인 임차인이 존재하나, 모두 '대항력 있음'으로 기재되어 있습니다. 대항력 있는 임차인은 경매 절차 이후에도 임차권을 주장하며 점유를 계속할 수 있으며, 보증금 전액을 배당받지 못하면 잔액을 낙찰자가 인수해야 할 수 있습니다. 본 건의 경우 인수 보증금 합계가 0원이므로, 금전적 인수 부담은 없을 것으로 보이나, 임차인의 법적 권리 행사 가능성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

6.2. 재매각

본 건은 재매각 물건으로, 과거 입찰에서 유찰되었거나 낙찰자가 잔금을 납부하지 못하는 등의 사유가 있었을 가능성이 있습니다. 이러한 사유에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

6.3. 구도심 쇠퇴 및 상권 변화

과거 중심지였던 지역의 특성상, 상권의 변화와 구도심 쇠퇴로 인한 공실 위험 등을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

해당 물건은 광주광역시 동구 대인동의 제2종근린생활시설로, 구도심 재생의 잠재력을 가진 지역에 위치합니다. 감정가는 7억 4천여만 원이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 권리상 말소기준권리 이후의 권리들은 소멸될 예정이나, '대항력 있는 임차인' 3인이 보증금 0원으로 존재한다는 점이 가장 큰 특징이자 잠재적 리스크 요인입니다. 인수 보증금 합계가 0원이므로 금전적 인수 부담은 없을 것으로 예상되나, 임차인의 권리 분석 및 명도 관련 면밀한 검토가 필수적입니다. 재매각 이력이 있다는 점도 특이사항으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 구도심 재생 및 개발 가능성

광주 구도심의 도시재생 사업 추진 및 동명동 지역의 성공 사례를 볼 때, 대인동 지역 또한 향후 가치 상승이 기대됩니다.

8.2. 중심 상권 접근성

대형 백화점, 전통시장 등 기존 상업시설과의 인접성 및 광주 시내 주요 지역으로의 접근성을 고려할 수 있습니다.

8.3. 상업 시설로서의 잠재력

근린생활시설 용도로, 지역 상권 활성화 시 다양한 업종으로 활용 가능한 잠재력을 지니고 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 시세, 경매 시장 동향, 권리 분석 및 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 낙찰 시 인수해야 할 임차인의 보증금 합계가 0원이므로, 이를 제외한 물건의 가치와 잠재적 수익률을 바탕으로 입찰가를 결정해야 합니다. 다만, 정확한 예상 입찰가는 별도의 심층적인 시세 조사와 권리 분석을 통해 산정하는 것이 바람직합니다. 감정가 745,742,800원이 본 건의 경매 시작가가 될 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.