나이스옥션 법원경매 청주 2024타경1128 [1] 충청북도 청주시 흥덕구 2순환로 1067-32, 103동 4층 403호 (비하동, 헤리움오피스텔) 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 청주지방법원 2024타경1128 (1)

* 소재지: 충청북도 청주시 흥덕구 2순환로 1067-32, 103동 4층 403호 (비하동, 헤리움오피스텔)

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 156,000,000원

* 토지면적: 37.57㎡ (약 11.36평)

* 건물면적: 59.04㎡ (약 17.85평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 건축년도: 2014년

2. 입지조건

* 위치: 충청북도 청주시 흥덕구 비하동에 소재합니다.

* 교통: 2순환로 인접으로 차량을 이용한 접근성이 우수합니다. 주변에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

* 주변 환경: 대형마트, 아울렛, 병원 등 다양한 생활 편의시설이 인접해 있어 생활권이 편리합니다. 현대백화점, 롯데마트, 롯데아울렛 등도 인근에 위치합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2016년 9월 30일 설정된 연제훈의 전세권(을5)입니다. 본 물건은 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

* 인수되는 권리: 원칙적으로 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 채권 총액: 135,000,000원 (근저당 15,000,000원 + 임의경매 신청 채권 120,000,000원)

* 임차인 현황:

* 임차인: 연제훈

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2016년 10월 10일

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: 2024년 2월 29일

* 대항력: 있음

* 비고: 연제훈은 말소기준권리보다 선순위로 전입신고를 하였으며, 전세권 설정일자(2016.09.30)와 대항력 인정 기준일(2016.10.10)을 고려할 때, 보증금 120,000,000원에 대한 대항력이 인정됩니다. 다만, 해당 전세권이 말소기준권리로서 배당을 통해 전액 변제받을 경우 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다(인수 보증금 합계: 0원). 만약 배당받지 못하는 금액이 발생할 경우, 해당 금액만큼 낙찰자가 인수해야 할 수 있습니다.

4. 상권분석

* 주변 상업시설: 헤리움오피스텔이 위치한 비하동 일대는 상업 및 주거 기능이 복합된 지역으로, 오피스텔, 주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다. 대형 쇼핑몰(현대백화점, 롯데아울렛, 롯데마트)과 다양한 상업 시설이 인근에 밀집해 있어 상업 활동이 활발한 편입니다.

* 인근 시설: 주거, 상업시설 외에도 공원, 버스 터미널 등이 인접해 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 혐오시설: 공개된 정보 및 주변 환경 조사 결과, 본 물건지 주변에 특별한 혐오시설(쓰레기 매립장, 소각장, 납골당 등)이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설: 롯데마트, 롯데아울렛, 현대백화점 등 대형 쇼핑 시설과 CGV, 은행, 병원 등 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주변 교통: 2순환로와 인접하여 차량 이동이 편리하며, 인근 버스 정류장을 통한 대중교통 이용도 수월합니다.

* 교육시설: 주변에 초등학교(강서초등학교) 등 교육 시설이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 임차인 연제훈은 보증금 120,000,000원에 대한 대항력을 가지고 있습니다. 말소기준권리인 전세권이 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 해당 금액만큼 낙찰자가 인수해야 할 위험이 있습니다.

* 중복사건: 동일 물건에 대한 다른 경매 사건이 존재할 가능성이 있으므로, 경매 진행 상황을 면밀히 확인해야 합니다.

* 공동담보: 공동담보로 묶인 다른 물건들의 경매 결과가 본 물건의 배당이나 낙찰가에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본건은 청주시 흥덕구 비하동에 위치한 헤리움오피스텔로, 2014년 준공된 비교적 신축에 속하며 주변에 편의시설 및 교통 인프라가 잘 갖춰져 있습니다.

* 건물 면적 59.04㎡ (약 17.85평)으로, 적정 규모의 오피스텔입니다.

* 권리 분석상 말소기준권리인 선순위 전세권(연제훈)이 존재하며, 임차인 연제훈은 대항력도 보유하고 있습니다. 보증금 120,000,000원이 배당을 통해 전액 변제될 것으로 예상되나, 만약 변제가 불완전할 경우 낙찰자가 인수해야 하는 리스크가 있습니다.

* 이러한 임차인 관련 위험 요소를 신중하게 검토해야 하며, 철저한 사전 조사를 통해 정확한 권리 관계 및 배당 예상액을 확인하는 것이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 지역 내 개발 및 생활 인프라: 청주시 흥덕구는 지속적인 개발과 함께 다양한 편의시설이 잘 갖춰져 있어 주거 선호도가 높은 지역 중 하나입니다.

* 헤리움오피스텔의 경쟁력: 2014년 준공으로 비교적 최신 시설이며, 준수한 평면과 입지 조건을 갖추고 있어 임대 수요 확보에 유리할 수 있습니다.

* 최근 거래가와의 비교:JSON 상 최근 매매가(120,000,000원)와 비교 시, 감정가(156,000,000원)는 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 이는 임차인 리스크를 충분히 반영하지 않은 가격일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 156,000,000원

* 최근 매매 사례: 120,000,000원 (2025년 11월, 49.5㎡ 전용 기준, 5층)

* 토지/건물 면적: 토지 37.57㎡ (약 11.36평), 건물 59.04㎡ (약 17.85평)

* 인수 보증금: 0원 (자료상 명시, 배당으로 전액 변제 예상)

* 시세 분석 및 입찰가 산정:

* 본건은 건물 면적 59.04㎡로, JSON 상 최근 거래된 49.5㎡ (전용) 오피스텔보다 면적이 넓습니다. 최근 거래가 120,000,000원을 기준으로 단순 비교 시, 본건의 시장 가치는 더 높을 수 있습니다.

* 그러나 임차인 연제훈이 120,000,000원의 보증금으로 대항력을 보유하고 있으며, 해당 전세권이 말소기준권리인 점은 중요한 고려 사항입니다. 비록 자료상 '인수 보증금 합계 0원'으로 명시되어 있어 배당으로 전액 변제될 것으로 예상되나, 만약 배당이 부족할 경우 낙찰자가 해당 금액을 인수해야 하는 리스크가 존재합니다.

* 이러한 잠재적 리스크를 감안할 때, 보수적인 입찰 접근이 필요합니다. 최근 매매가 120,000,000원을 기준으로 하되, 면적 차이와 권리상의 불확실성을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 리스크 해소 및 임차인과의 원만한 협의가 선행된다면, 최근 매매가 수준에서 약간의 가산점을 부여하여 130,000,000원에서 140,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

* 하지만 대항력 있는 임차인의 보증금 전액 변제가 불확실하다면, 실질적인 투자 가치는 현저히 낮아지므로, 입찰가를 더욱 낮추거나 유찰을 기다리는 것이 현명할 수 있습니다.

* 종합적으로, 본건의 예상 입찰가는 125,000,000원 ~ 135,000,000원으로 제안하며, 이는 임차인과의 권리 관계 확인 및 배당 예상액을 철저히 분석한 후에 최종 결정해야 합니다.

* 예상 입찰가 범위: 125,000,000원 ~ 135,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.