나이스옥션 법원경매 광주 2023타경9878 [1] 광주광역시 서구 화정동 23-147, 23-247 메리앙혼수백화점 제2층 제205호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 상 · 평가일 2024.01.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 서구 화정동 소재 "금호월드" 서쪽에 위치한 「메리앙혼수백화점」
제2층 제205호이며, 주위는 판매시설과 아파트 단지 및 단독주택 등이 혼재합니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입 용이하고, "광주종합버스터미널"이 북쪽 인근에 위치하며 시내버스
정류장이 남쪽 연접도로변에 위치하는 등 일반적인 대중교통 여건은 무난합니다.

건물의 구조

철골철근콘크리트조 및 경량철골조 슬래브 및 조립식판넬지붕 4층건 중 제2층 205호이며,

외벽 : 석재판 붙임 및 드라이비트 마감 등
내벽 : 몰탈위 페인팅 및 합판위 벽지 붙임 등
바닥 : 아스타일 붙임 등
창호 : 컬러알미늄새시 창호 등.

이용상태

점포(가구 전시판매장)로 이용합니다.

설비내역

공동위생설비, 화재탐지및경보설비, 에스컬레이터설비 및 승강기설비 등이 시설되었으며,
주차타워(기계식)가 설치되었으나 장기간 사용 중지된 상태입니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단지의 사다리형으로, 건물 1층 바닥면이 동쪽 연접도로와는 대체로 평탄하나
서쪽의 옥외주차장보다는 다소 낮은 지형이며, 상업용 건물용지로 이용합니다.

인접 도로상태등

남쪽 및 동쪽으로 왕복 4개차로 아스팔트 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 중로1류(폭 20m-25m)(접합).
가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>.
중점경관관리구역(2023-07-20), 전통상업보존구역(유통산업발전법).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 여부는 확인하지 못하였습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

현황보고서상 현재 공실임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 광주지방법원 2023타경9878 (1)

물건 소재지: 광주광역시 서구 화정동 23-147, 23-247 메리앙혼수백화점 제2층 제205호

감정가: 124,000,000원

건물 종류: 판매시설

토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지 면적: 64.95㎡ (약 19.65평)

토지 지분: 64.95㎡ (약 19.65평)

건물 면적: 97.53㎡ (약 29.50평)

건물 지분: 97.53㎡ (약 29.50평)

1.3. 건물 구조 및 용도

건물 용도: 판매시설 (감정평가서 요약상 점포, 가구 전시판매장으로 이용)

건물 구조: 철골철근콘크리트조 및 경량철골조 슬래브 및 조립식판넬지붕 4층건 중 제2층 제205호

건축일자: 2002년 11월 02일 (사용승인일)

1.4. 특이사항

현황보고서상 현재 공실임.

주차타워(기계식)가 설치되었으나 장기간 사용 중지된 상태임.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 광주광역시 서구 화정동 소재 "금호월드" 서쪽에 위치한 「메리앙혼수백화점」 제2층 제205호임.

주위는 판매시설, 아파트 단지 및 단독주택 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통 여건

차량 진출입이 용이함.

"광주종합버스터미널"이 북쪽 인근에 위치하며, 시내버스 정류장이 남쪽 연접 도로변에 위치하여 일반적인 대중교통 이용 여건은 무난함.

본건은 남쪽 및 동쪽으로 왕복 4개 차로의 아스팔트 포장도로와 접하고 있음.

2.3. 토지 이용 계획

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 중로1류(폭 20m-25m)(접합)에 해당함.

가로구역별 최고 높이 제한 지역 (건축법) 및 중점경관관리구역 (2023-07-20), 전통상업보존구역 (유통산업발전법)임.

3. 권리분석

3.1. 채권 및 권리 관계

총 등기부채권액은 205,000,000원임.

말소기준권리는 2008년 10월 15일 접수된 주식회사케이에스스틸 근저당권 (채권금액 150,000,000원)임.

등기부 상의 근저당권, 압류 등은 모두 말소될 예정임.

소유권경정 등기 (갑14-1, 갑14-2)가 2025년 5월, 7월에 접수되었으나, 이는 신청 착오 및 상속 포기와 관련된 내용으로, 본 경매 절차 진행 시 매수인이 인수하는 권리는 없을 것으로 판단됨.

감정평가서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 기재되어 있으나, 등기부 요약에서 지상권은 확인되지 않음.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원으로, 인수되는 임차권은 없는 것으로 파악됨.

현재 공실 상태이므로 별도의 임대차 관계를 확인할 필요는 없을 것으로 보임.

4. 상권분석

4.1. 지역 상업 특성

본건이 위치한 화정동 일대는 주거 지역(아파트, 단독주택)과 상업 시설이 혼재된 지역임.

메리앙혼수백화점 내에 위치하며, 인근에 금호월드가 있어 관련 상권의 영향을 받을 수 있음.

건물 자체 용도가 판매시설이며, 과거 가구 전시판매장으로 이용된 이력이 있음.

4.2. 잠재적 수요

광주종합버스터미널이 인근에 있어 유동 인구의 접근성이 양호할 수 있음.

주거 단지와의 연계성을 활용한 상권 형성 가능성이 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

광주종합버스터미널이 인근에 위치하여 교통 및 관련 편의시설 이용이 편리할 것으로 예상됨.

주변 아파트 단지 및 상업 시설과의 연계를 통해 기본적인 생활 편의시설 접근이 가능함.

5.2. 주변 시설 (혐오시설 검토)

별도 검색 결과, 메리앙혼수백화점 또는 그 주변에 특별히 언급되는 혐오 시설은 확인되지 않았음.

건물 내 기계식 주차타워가 장기간 사용 중지된 점은 아쉬운 부분임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 위험

현황보고서상 현재 공실 상태이며, 매입 후에도 공실이 이어질 경우 임대 수익에 공백이 발생할 수 있음.

향후 임차인 확보 및 공실 해소를 위한 적극적인 마케팅 전략이 필요함.

6.2. 건물 노후 및 시설 관리

건축된 지 20년이 넘어가는 건물로, 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성이 있음.

주차타워의 장기간 사용 중지는 건물 전체의 관리 상태에 대한 의문을 제기할 수 있음.

6.3. 토지 이용 제한

일반상업지역에 속하나, 가로구역별 최고 높이 제한, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역 등 도시계획적 제한 사항이 존재하여 향후 건물 활용 및 증축 등에 제약이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 서구 화정동에 위치한 상업용 건물 내 점포로, 124,000,000원의 감정가로 경매에 나왔습니다. 토지와 건물이 일괄 매각되며, 현재는 공실 상태입니다. 교통 여건은 양호한 편이며, 주변에 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있어 잠재적 수요가 존재합니다. 등기부상 모든 권리는 말소될 예정으로 권리 관계는 비교적 명확합니다. 다만, 현재 공실 상태이며 주차타워가 장기간 사용 중지된 점, 건물 연식 등을 고려할 때 향후 적극적인 임대 마케팅 및 건물 관리가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 도심 상업지역 내 위치하여 접근성이 양호함.

* 광주종합버스터미널 인근으로 배후 수요 확보 가능성.

* 권리관계가 명확하여 인수 부담이 적음.

* 감정가 대비 합리적인 가격으로 취득할 경우 시세 차익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 시세, 주변 유사 물건의 거래 사례, 본인의 자금 계획 및 수익률 목표 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 현재 감정가는 124,000,000원이며, 공실 상태 및 시설 점검 등을 감안하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다. 인수 보증금이 0원이므로, 낙찰가에서 별도의 인수 금액은 발생하지 않습니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 상세한 물건 상태 파악과 주변 시세 조사가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.