나이스옥션 법원경매 안양 2024타경1416 [1] 경기도 안양시 동안구 호계동 966-34 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

물건 비고

1. 일괄매각, 제시외 건물 포함
2. 본건 건물은 제시목록 및 공부상 용도가 음식점, 사무소, 독서실로 되어 있으나, 실제 2~6층은 원룸으로 변경 사용중이며, 건축물대장 상 무단용도변경 등 위반내용 및 위반건축물 표기가 있는바 유의하고, 위반건축물 이행강제금 여부도 필요시 확인 요함(감정평가서 참조). 감정평가는 제시된 목록 상 원래 용도인 근린생활시설을 기준으로 평가함
3. 현황조사서에 의하면 본건 건물에 2개의 도로명 주소가 부여되어 있음(안양시 동안구 경수대로 519-56, 안양시 동안구 엘에스로 50-6)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 고유번호: 안양지원 2024타경1416 (1)

소재지: 경기도 안양시 동안구 호계동 966-34

신주소: 경기도 안양시 동안구 경수대로519번길 56 (호계동)

건물 용도: 근린시설 (건축물대장상 제2종근린생활시설)

감정가: 2,730,183,400원

토지 면적: 339.50㎡ (약 102.7평)

건물 면적: 997.15㎡ (약 301.6평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 김OOOOO

토지 등기부채권 총액: 2,645,000,000원

건물 등기부채권 총액: 3,199,000,000원

말소기준권리: 토지 을5 근저당권 (이은정, 2022-12-08, 35,000,000원) / 건물 을3 근저당권 (이은정, 2022-12-08, 35,000,000원)

2. 입지조건

본 물건은 경기도 안양시 동안구 호계동에 위치하며, 신주소로는 경기도 안양시 동안구 경수대로519번길 56 (호계동)에 해당합니다. 건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설로 등재되어 있으나, 실제로는 2층부터 6층까지 원룸으로 변경하여 사용 중인 것으로 파악되었습니다. 이는 건축물대장 상 무단 용도변경 및 위반건축물 표기로 이어졌습니다.

해당 지역은 안양시 내에서도 교통 및 생활 인프라가 잘 갖추어진 곳으로, 주변에 다양한 편의시설과 주거 단지가 밀집해 있습니다. 경수대로가 인접하여 차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

* 주변 교통: 경수대로 등 주요 도로 인접, 대중교통 이용 편리.

* 편의시설: 인근에 상업 지구와 주거 단지가 형성되어 있어 다양한 편의시설 이용 가능. (추가 조사 필요)

* 학군: 호계초, 호계중, 백운중, 안양예술고등학교 등 다수의 학교가 인근에 위치. (구체적인 학군 정보는 추가 확인 필요)

* 혐오시설: 현재까지 파악된 바로는 특별한 혐오시설과의 인접성은 보고되지 않았습니다. (최신 지도 및 위성 정보 기반 추가 확인 권장)

3. 권리분석

본 건은 부동산 강제 경매 사건으로, 채권자는 김OOOOO입니다.

말소기준권리는 토지 및 건물 모두 2022년 12월 8일 접수된 이은정 씨의 근저당권(각 35,000,000원)입니다.

이 말소기준권리보다 선순위에 있는 임차권 중, 일부는 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 하는 권리로 파악되었습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 임차권 (매수인이 인수해야 할 가능성이 있는 보증금):

- 허정윤: 보증금 38,000,000원 (2020.05.29 전입/확정)

- 김윤경: 보증금 50,000,000원 (2017.05.08 전입/확정)

- 장일준: 보증금 75,000,000원 (2021.10.27 전입/확정)

- 이성구: 보증금 56,000,000원 (2021.12.01 전입/확정일 2021.12.06)

- 이선후: 보증금 75,000,000원 (2021.03.26 전입/확정)

- 김태호: 보증금 50,000,000원 (2009.12.07 전입/확정)

- 박현우: 보증금 60,000,000원 (2020.02.20 전입/확정)

- 조영임: 보증금 70,000,000원 (2013.11.07 전입/확정)

총 인수 보증금 예상액: 474,000,000원

* 대항력 있는 임차인 (보증금 미상 포함, 주의 필요):

- CUIMINGRI: 보증금 0원, 전입일자 2022-09-13, 대항력 있음. (금액 미상으로 주의 요망)

- LIWANSHOU: 보증금 0원, 전입일자 2017-08-29, 대항력 있음. (금액 미상으로 주의 요망)

- 김남학: 보증금 0원, 전입일자 2020-02-13, 대항력 있음. (금액 미상으로 주의 요망)

- 신승철: 보증금 0원, 전입일자 2013-12-26, 대항력 있음. (금액 미상으로 주의 요망)

- 장안창: 보증금 0원, 전입일자 2010-06-10, 대항력 있음. (금액 미상으로 주의 요망)

- 최명식: 보증금 0원, 전입일자 2021-03-29, 대항력 있음. (금액 미상으로 주의 요망)

- 박용범: 보증금 45,000,000원, 전입일자 2016-07-13, 대항력 있음.

- 심대진: 보증금 55,000,000원, 전입일자 2013-12-26, 대항력 있음.

- 심대진: 보증금 5,000,000원, 차임 400,000원, 전입일자 2018-06-15, 대항력 있음.

- 이상훈: 보증금 5,000,000원, 차임 350,000원, 전입일자 2021-06-30, 대항력 있음.

- 이영진: 보증금 55,000,000원, 전입일자 2011-08-18, 대항력 있음.

- 이은주: 보증금 60,000,000원, 전입일자 2022-04-28, 대항력 있음.

- 장민종: 보증금 60,000,000원, 전입일자 2021-01-12, 대항력 있음.

- 장시완: 보증금 55,000,000원, 전입일자 2021-06-08, 대항력 있음.

- 조광유: 보증금 75,000,000원, 전입일자 2020-11-27, 대항력 있음.

- 허정윤: 보증금 55,000,000원, 전입일자 2021-03-29, 대항력 있음.

- 황지용: 보증금 5,000,000원, 차임 300,000원, 전입일자 2022-06-24, 대항력 있음.

* 대항력 없는 임차인 (배당받지 못하는 금액은 인수될 수 있으나, 대항력 없음에 따라 우선순위 낮음):

- 김대남: 보증금 5,000,000원, 차임 400,000원, 확정일자 2024-01-10, 대항력 없음.

- 나종연: 보증금 10,000,000원, 차임 500,000원, 확정일자 2023-12-19, 대항력 없음.

- 송창근: 보증금 55,000,000원, 확정일자 2024-07-01, 대항력 없음.

- 안정환: 보증금 0원, 전입일자 2023-08-07, 대항력 없음. (금액 미상으로 인수 가능성 있어 주의 요망)

- 우명근: 보증금 50,000,000원, 확정일자 2024-03-25, 대항력 없음.

- 정성환: 보증금 5,000,000원, 차임 300,000원, 확정일자 2024-07-25, 대항력 없음.

- 정인경: 보증금 20,000,000원, 차임 1,000,000원, 확정일자 2024-04-09, 대항력 없음.

- 조남천: 보증금 50,000,000원, 확정일자 2024-03-29, 대항력 없음.

- 조형탁: 보증금 50,000,000원, 확정일자 2024-03-27, 대항력 없음.

4. 상권분석

안양시 동안구 호계동은 안양의 주요 도심 중 하나로, 상업 및 주거 기능이 혼합된 지역입니다. 본 물건은 근린생활시설이었으나 현재 원룸으로 다수 개조되어 주거 용도로 사용되고 있어, 지역 내 주택 수요 및 임대 수익 창출 가능성을 시사합니다. 인근에 대규모 아파트 단지 및 주거 밀집 지역이 있어 상가로서의 잠재력과 주택으로서의 임대 수요가 공존하는 지역으로 볼 수 있습니다. 경수대로변에 위치하여 가시성이 좋고 유동인구가 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

본 물건이 위치한 호계동은 안양시 내에서도 생활 편의시설이 풍부한 지역입니다.

* 교통: 경수대로를 통한 서울 및 인근 도시 접근성이 뛰어나며, 다수의 시내외 버스 노선이 운행됩니다. 지하철 1호선 금정역, 4호선 범계역 등과의 연계성도 고려해볼 수 있습니다.

* 교육: 초등학교, 중학교, 고등학교가 인근에 다수 분포하여 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 대형마트, 병원, 은행, 관공서 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 또한, 주변의 상업시설과 주거 단지가 잘 발달되어 있어 편리한 생활이 가능합니다.

* 기타: 안양천과 가까워 산책 및 여가 활동을 즐기기에도 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

* 위반건축물 및 무단 용도변경: 건축물대장 상 위반건축물 표기가 있으며, 무단 용도 변경 사실이 있어 향후 이행강제금 부과, 원상복구 명령 등 행정적 제재 및 추가 비용 발생 가능성이 매우 높습니다. 감정가는 기존 용도인 근린생활시설 기준으로 평가되었으므로, 실제 용도에 따른 감가 요인이 발생할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인 인수 부담: 다수의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 특히 보증금이 0원이거나 미상인 임차인들이 있어 이들의 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 하는 리스크가 큽니다. 총 인수 예상 보증금만 4억 7천만원이 넘는 상황입니다.

* 복잡한 권리 관계: 등기부 채권 총액이 매우 높으며, 여러 건의 근저당, 압류, 경매 개시 결정 등이 복합적으로 설정되어 있어 권리 분석에 심층적인 주의가 요구됩니다. (제시된 정보는 일부이며, 추가적인 권리 관계 확인 필수)

* 이중 도로명 주소 부여: 본 건물에 두 개의 도로명 주소가 부여되어 있어, 추후 재산 관리 및 행정 처리 시 혼선이 발생할 수 있습니다.

* 중복 사건: 중복 사건이 존재한다는 정보는 추가적인 경매 절차 및 권리 관계의 복잡성을 시사합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 안양시 동안구 호계동의 요지에 위치한 근린생활시설 건물로서, 현재는 다수의 원룸으로 개조되어 운영되고 있는 것으로 보입니다. 교통 및 생활 편의시설이 우수한 입지 조건을 갖추고 있으나, 위반건축물 등재, 무단 용도 변경, 복잡하고 부담스러운 권리 관계, 다수의 대항력 있는 임차인 인수 부담 등 중대한 리스크 요인을 다수 내포하고 있습니다. 특히, 인수해야 할 임차 보증금 총액이 상당하며, 보증금이 미상인 임차인으로 인한 불확실성도 큽니다. 이러한 위험 요인들을 종합적으로 고려할 때, 신중한 접근이 필요한 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 입지적 장점: 안양시 동안구의 중심 지역에 위치하여 교통 및 생활 인프라가 우수하며, 지속적인 수요가 예상되는 지역입니다.

* 임대 수익 잠재력: 현재 원룸으로 사용 중이며, 다수의 임차인이 거주하고 있어 임대 수익 창출 잠재력이 있습니다. (단, 위반건축물 문제 해결 및 합법적인 용도 전환 또는 관리 방안 마련 필요)

* 리모델링 및 용도 변경 통한 가치 상승 가능성: 위반건축물 문제를 해결하고 용도 변경 등을 통해 합법적으로 운영할 수 있다면, 건물의 가치를 재고할 수 있는 기회가 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 높은 감정가와 더불어 다수의 인수 대상 임차 보증금(약 474,000,000원) 및 위반건축물로 인한 이행강제금, 원상복구 비용 등 추가적인 비용 발생 가능성이 매우 높습니다. 이러한 제반 리스크를 종합적으로 고려하여, 보수적인 관점에서 예상 입찰가를 산정해야 합니다.

감정가: 2,730,183,400원

총 인수 보증금: 474,000,000원

안정적인 투자 수익을 확보하고 예상치 못한 추가 비용 발생에 대비하기 위해, 감정가에서 인수 보증금을 제외한 금액을 기준으로 하되, 위반건축물 관련 비용 및 기타 리스크 프리미엄을 추가로 고려한 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가는 약 2,000,000,000원 ~ 2,200,000,000원 수준에서 신중하게 검토하는 것을 제안합니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사, 법률 및 세무 전문가의 자문을 통해 추가적인 위험 요인을 면밀히 파악하고, 이를 반영하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.