나이스옥션 법원경매 광주 2025타경30401 [1] 전라남도 장성군 삼서면 대도리 206-3 답 경매

매각기일: 2025-12-17

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2025타경30401 [1] 전라남도 장성군 삼서면 대도리 206-3 답 경매

물건 대표 이미지

광주지방법원 경매6계 2025타경30401 | 소재지: 전라남도 장성군 삼서면 대도리 206-3 | 감정가: 7,038,000원 | 최저가: 3,942,000원 | 용도: 답

1. 광주지방법원 2025타경30401 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경30401 (1)

소재지: 전라남도 장성군 삼서면 대도리 206-3

용도: 답 (전, 답, 임야 등 농지)

감정가: 7,038,000원

토지면적: 1613.00㎡ (약 488.2평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

소유자/채무자: 김OO

채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (지역 농협)

1.2. 소재지 및 주변 환경

본건은 전라남도 장성군 삼서면 대도리에 위치하며, 대도마을 및 인근 지역에 자리 잡고 있습니다. 주변은 자연부락과 농경지로 이루어진 전형적인 순수 농촌 지대를 형성하고 있습니다. 비교적 조용하고 한적한 농촌 환경을 가지고 있습니다.

1.3. 토지 정보

토지 면적은 총 1613.00㎡ (약 488.2평)이며, 감정가는 7,038,000원입니다.

기호 1번, 2번은 일단의 답(논)으로 이용 중입니다.

기호 3번, 4번은 공부상 지목은 답이나 현황 도로 부지로 이용되고 있습니다.

기호 5번은 부정형의 주거나지입니다.

기호 6번은 부정형의 단독주택 부지로 활용 가능합니다.

기호 7번은 남동향의 급경사 자연림입니다.

본건 토지 중 일부(기호 1, 2)는 북서측으로 왕복 2차선 도로에 접해 있어 교통 여건이 보통이나, 일부(기호 5, 7)는 맹지로 도로 접근에 불편함이 있습니다. 기호 6번은 서측으로 폭 약 3미터의 도로에 접해 있습니다.

토지 이용 계획상 기호 1-4번은 농림지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역에 해당하여 농지 관련 규제를 받습니다. 기호 5, 6번은 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으며, 소로3류(폭 8m 미만)에 저촉됩니다. 기호 7번은 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역, 보전산지 등으로 지정되어 있습니다.

1.4. 건물 정보

건물 면적은 0.00㎡로, 건축물은 매각 대상이 아닙니다. 다만, 기호 6번 토지 지상에 소유자 미상의 조적조 슬래브지붕 단층 주택 및 종물 3동이 별도로 소재하고 있어, 토지 이용 및 향후 건축 시 고려 사항이 될 수 있습니다. (이 부분은 토지 자체의 매각과는 별개로 현황 파악이 필요합니다.)

1.5. 감정가 및 매각 조건

감정가는 7,038,000원이며, 매각 대상은 토지의 일부 지분입니다. 본 경매는 부동산 강제 경매로 진행됩니다.

주요 특이사항으로는 농지취득자격증명이 필요하며, 지분 매각이므로 공유자 우선매수 신고가 가능합니다. 특별 매각 조건으로 공유자 우선매수권 행사가 1회로 제한됩니다. 목록 1, 4번 토지는 현황 도로이므로 농지취득자격증명이 필요하며, 미제출 시 매수 보증금이 반환되지 않을 수 있습니다.

1.6. 권리분석

본건은 부동산 강제 경매로 진행되며, 채권자는 지역 농협입니다. 채무자의 김OO은 소유자이기도 합니다.

지분 매각으로 진행되므로, 낙찰자는 해당 토지의 특정 지분만을 소유하게 됩니다. 공유자 우선매수권이 행사될 경우, 낙찰자가 결정된 후 공유자가 감정가 또는 최고가로 해당 지분을 매수할 수 있습니다. 권리 분석 시 선순위 권리 관계를 면밀히 확인해야 하나, 일반적인 강제경매의 경우 경매 개시 결정 이후 설정된 권리는 말소될 가능성이 높습니다. 다만, 지분 매각의 특성상 다른 공유자들과의 관계가 중요하게 작용할 수 있습니다.

1.7. 상권분석 및 잠재력

본건 소재지인 장성군 삼서면은 농업이 주 산업인 지역입니다. 본건 토지 중 일부(기호 1-4)는 농업진흥구역에 속해 있어 농업적 이용이 주된 목적이 될 것입니다. 주변 자연부락과의 연계성, 농로 접근성 등을 고려할 때, 소규모 영농이나 농업 관련 활동을 위한 부지로서의 잠재력을 가집니다. 계획관리지역으로 지정된 일부 토지는 향후 주거 또는 기타 개발 가능성도 존재하나, 용도지역 및 지구단위계획의 세부 내용을 확인해야 합니다.

1.8. 생활정보 및 입지조건

장성군 삼서면은 농촌 지역 특성상 기본적인 생활 편의 시설은 면 소재지를 중심으로 이용 가능합니다. 대중교통보다는 자가용을 이용한 이동이 편리하며, 일부 맹지인 토지의 경우 접근성 개선 방안을 모색해야 합니다. 주변에 자연녹지가 풍부하여 쾌적한 환경을 제공합니다. (주변 혐오시설 검색 결과, 특정 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 농촌 지역의 특성상 축사 등은 주변에 존재할 수 있습니다.)

1.9. 잠재적 리스크

첫째, 지분 매각으로 인해 소유권 행사에 제약이 따를 수 있으며, 다른 공유자와의 협의가 필요합니다. 둘째, 일부 토지가 맹지이거나 현황 도로 부지인 점은 활용에 어려움을 줄 수 있습니다. 셋째, 농지취득자격증명 미비 시 매수 보증금 미반환 및 낙찰 무효 등의 불이익이 발생할 수 있습니다. 넷째, 농업진흥구역 등 농지 관련 규제로 인해 개발이 제한될 수 있습니다. 다섯째, 별도 건물 존재 가능성에 대한 명확한 파악이 필요합니다.

1.10. 종합 의견

본건은 장성군 삼서면의 농촌 지역에 위치한 토지 일부 지분 매각 건입니다. 농업진흥구역 등 농지 관련 규제가 적용되는 토지와 계획관리지역 등이 혼재되어 있어, 용도에 따른 활용 계획 수립이 중요합니다. 특히 농지취득자격증명 준비와 공유자 우선매수권 행사 가능성을 염두에 두어야 합니다. 맹지 및 현황 도로 부지의 존재는 단점으로 작용할 수 있으나, 농촌에서의 소규모 영농이나 전원생활, 또는 향후 개발 가능성을 고려한다면 관심을 가져볼 만한 물건입니다.

1.11. 투자 포인트

1. 농촌 지역의 저평가된 토지 지분 확보 기회.

2. 농업진흥구역 지정으로 인한 농업 관련 사업 또는 귀농·귀촌 희망자에게 적합.

3. 일부 계획관리지역 토지의 잠재적 개발 가능성.

4. 공유자 우선매수권을 활용한 전략적 접근 가능성.

5. 농지 관련 규제 완화 또는 개발 계획 수립 시 가치 상승 기대.

법원 정보

광주지방법원 경매6계