나이스옥션 법원경매 광주 2025타경30401 [1] 전라남도 장성군 삼서면 대도리 206-4 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영광

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 장성군 삼서면 대도리 소재 대도마을 및 인근에 위치하며 부근은 자연부락,
농경지 등으로 형성된 순수농촌지대를 이룸.

교통상황

본건 기호1),2),6)은 도로에 접하여 교통여건 보통이나 기호5),7)은 맹지로서 불편함.

형태 및 이용상태

기호1),2) 2필 일단의 답으로 이용중임.
기호3),4) 도로부지임.
기호5) 부정형의 주거나지임.
기호6) 부정형의 단독주택부지임.
기호7) 남동향 급경사의 자연림임.

인접 도로상태

기호1),2) 북서측으로 왕복 2차선 도로에 접함.
기호3),4) 도로부지임.
기호5),7) 맹지임.
기호6) 서측으로 노폭 약 3미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1-4) 농림지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역임.
기호5,6)),계획관리지역, 주거개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역,
소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역임.
기호7) 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역, 보전산지, 임업용산지, 준보전산지임.

제시목록 외의 물건

본건 기호6) 지상에 별첨 사진용지와 같이 소유자미상(일반건축물대장 부존재)의 제시외건물
(조적조 슬래브지붕 단층 주택 및 종물(3동))이 소재하여 영향을 미치고 있음.

공부와의 차이

기호3,4) 공부상 지목은 답이나 현황 도로부지임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

지분매각, 특별매각조건 있음(공유자우선매수권 1회로 제한).일괄매각. 목록1.내지4.농지취득자격증명 필요[미제출시(반려처분 및 미발급통지서 등 포함) 매수보증금 미반환] 사실조회 회신 참조(장성군 삼서면), 목록3번,4번 현황 도로.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경30401 (1)

소재지: 전라남도 장성군 삼서면 대도리 206-4

용도: 답 (논)

감정가: 7,038,000원

총 토지면적: 1613.00㎡ (약 488.0평)

매각 대상 토지 지분: 174.3653㎡ (약 52.7평)

건물 면적: 해당 사항 없음 (건물은 매각 대상에서 제외)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 농업협동조합중앙회 (농림수산업자신용보증)

1.2. 매각물건 현황

본 건은 토지의 일부 지분만 매각하는 물건입니다. 감정평가서상 토지 전체 면적은 1613.00㎡이나, 본 경매에서 매각되는 지분은 174.3653㎡입니다. 전체 지목은 '답'으로 되어 있으며, 농림지역에 해당합니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 전라남도 장성군 삼서면 대도리 소재 대도마을 및 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 자연부락과 농경지로 형성된 순수 농촌 지대를 이루고 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

본 건과 관련된 토지는 일부는 도로에 접하여 교통 여건이 보통 수준이나, 일부는 맹지로서 접근성이 불편할 수 있습니다. 구체적인 토지의 정확한 기호(번호)에 따라 도로 접합 여부가 달라질 수 있으며, 제시된 정보만으로는 본 경매 대상 지분이 어느 기호에 해당하는지 특정하기 어렵습니다. 다만, 감정평가서 상 기호 1, 2번 필지는 북서측으로 왕복 2차선 도로에 접하고 있어 교통 여건이 보통으로 평가되었습니다.

2.3. 지역 분석

장성군 삼서면은 농업 위주의 지역으로, 본 물건 역시 농업진흥구역, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다. 이는 토지 이용에 있어 농업 관련 행위만 허용되거나 제한될 수 있음을 의미합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리인 농업협동조합중앙회의 강제경매 개시결정 등기(2025.01.10.)가 존재합니다. 해당 경매 절차에 따라 본 건이 매각될 예정이며, 이로 인해 채권 총액 98,605,216원의 채무가 정리될 것으로 보입니다. 등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있어, 현재 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

본 물건은 농촌 지역에 위치하여 상업 시설 밀집 지역과는 거리가 있습니다. 주변은 농경지와 자연마을 위주로 형성되어 있어, 기본적인 생활 편의 시설 외의 상업 활동은 제한적일 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

장성군 삼서면 소재지 내에 기본적인 관공서, 금융기관, 마트, 병원 등 생활 편의시설이 분포할 것으로 예상되나, 도심 지역에 비해 부족할 수 있습니다. 자세한 편의시설 현황은 장성군 삼서면 소재지에서 확인 가능합니다.

5.2. 주요 시설 및 환경

부근은 자연부락과 농경지로 구성된 순수 농촌 지역입니다. 주변 지역에서는 방장산자연휴양림, 남창계곡 등이 있어 자연 환경을 즐길 수 있는 여건이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 필요

본 건은 '답' 용도의 농지이므로, 매수자는 농지취득자격증명을 발급받아야 합니다. 미제출 시 매수보증금이 반환되지 않을 수 있으며, 낙찰 무효 처분될 수 있습니다. (사실조회 회신 참조: 장성군 삼서면)

6.2. 지분매각

토지 일부 지분만 매각되므로, 공유자와의 관계 설정 및 지분 활용 방안에 대한 명확한 이해가 필요합니다. 공유자우선매수 신고가 가능하며, 이번 경매에서는 공유자우선매수권이 1회로 제한된다는 특별 매각 조건이 있습니다.

6.3. 맹지 가능성

감정평가서상 일부 기호(토지)가 맹지로서 교통 여건이 불편하다고 명시되어 있습니다. 본 경매 대상 지분이 맹지에 해당하는 경우, 토지 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

6.4. 토지 이용 제한

본 토지는 농림지역, 농업진흥구역, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다. 이에 따라 토지 이용에 농업진흥법 등 관련 법령에 따른 행위 제한이 따릅니다. 특히 농업진흥구역에서는 농업 생산 또는 농지 개량과 직접 관련된 행위 외의 토지 이용이 제한될 수 있습니다.

6.5. 현황 도로와의 차이

감정평가서상 기호 3, 4번 필지는 공부상 지목은 '답'이나 현황은 '도로부지'라고 기재되어 있습니다. 만약 본 경매 대상 지분이 이러한 필지에 해당하거나 인접한다면, 실제 이용 가치에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

6.6. 혐오시설 및 환경 문제

장성군 내에서 불법 폐기물 매립 의혹 및 폐기물 방치 사례가 보도된 바 있어, 주변 지역의 환경 오염 가능성을 배제할 수 없습니다. 또한, 과거 군부대가 이전한 사례가 있어, 과거 군부대 시설이나 관련 기반 시설이 있었을 가능성도 있으나, 본 건 소재지(삼서면 대도리)와 직접적인 관련성은 낮은 것으로 판단됩니다. 현재까지 해당 지역에 심각한 혐오시설이 존재한다는 직접적인 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 농촌 지역에 위치한 답(논) 지분의 경매 물건으로, 감정가는 7,038,000원입니다. 농림지역, 농업진흥구역, 가축사육제한구역에 속해 있어 농지법 등 관련 법규에 따른 엄격한 행위 제한이 적용됩니다. 토지 일부 지분만 매각되며, 공유자우선매수권, 농지취득자격증명 제출 의무 등 특별한 매각 조건 및 유의사항이 있습니다. 현재 인수할 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 농업 목적 활용

농업진흥구역 및 농지로서, 농업 목적의 활용을 고려할 수 있습니다. 해당 지역에서 농업에 종사하는 농업인에게는 좋은 기회가 될 수 있습니다.

8.2. 잠재적 가치 상승 가능성 (제한적)

장성군 일부 지역의 개발 계획이나 장성군 전체의 균형 발전 정책에 따라 장기적으로 토지 가치 상승을 기대해 볼 수 있으나, 농업진흥구역이라는 점과 지분 매각이라는 특성상 큰 폭의 개발 이익을 기대하기는 어렵습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 토지 일부 지분만 매각되며, 농림지역 내 농지로서 개발 행위에 엄격한 제한이 있습니다. 또한, 지분 매각으로 인해 공유자 간의 협의가 필수적이며, 농지취득자격증명 발급 의무가 있습니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 낙찰가는 감정가(7,038,000원) 수준 또는 그 이하에서 결정될 가능성이 높습니다.

특히, 공유자우선매수 신고 가능성 및 1회로 제한된 우선매수권 행사 여부, 그리고 실제 농지로서의 활용 가능성 및 관련 규제 사항을 면밀히 검토한 후 입찰가를 산정해야 합니다.

현재 시점에서의 명확한 시세 정보가 부족하여 정확한 예상가를 산정하기는 어렵습니다. 다만, 토지 면적(174.3653㎡)과 감정가(7,038,000원)를 고려하면, 약 700만원 내외 또는 그 이하의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 해당 물건에 대한 현장 조사 및 법률 전문가와의 상담을 통해 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.