나이스옥션 법원경매 광주 2025타경30401 [2] 전라남도 장성군 삼서면 대도리 465 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영광

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 장성군 삼서면 대도리 소재 대도마을 및 인근에 위치하며 부근은 자연부락,
농경지 등으로 형성된 순수농촌지대를 이룸.

교통상황

본건 기호1),2),6)은 도로에 접하여 교통여건 보통이나 기호5),7)은 맹지로서 불편함.

형태 및 이용상태

기호1),2) 2필 일단의 답으로 이용중임.
기호3),4) 도로부지임.
기호5) 부정형의 주거나지임.
기호6) 부정형의 단독주택부지임.
기호7) 남동향 급경사의 자연림임.

인접 도로상태

기호1),2) 북서측으로 왕복 2차선 도로에 접함.
기호3),4) 도로부지임.
기호5),7) 맹지임.
기호6) 서측으로 노폭 약 3미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1-4) 농림지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역임.
기호5,6)),계획관리지역, 주거개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역,
소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역임.
기호7) 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역, 보전산지, 임업용산지, 준보전산지임.

제시목록 외의 물건

본건 기호6) 지상에 별첨 사진용지와 같이 소유자미상(일반건축물대장 부존재)의 제시외건물
(조적조 슬래브지붕 단층 주택 및 종물(3동))이 소재하여 영향을 미치고 있음.

공부와의 차이

기호3,4) 공부상 지목은 답이나 현황 도로부지임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

지분경매. 맹지. 공부상 대지이나 현황 전으로 사용중.특별매각조건 있음(공유자우선매수권 1회로 제한)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 광주지방법원에서 진행하는 부동산 강제경매 사건입니다.

사건번호: 광주지방법원 2025타경30401 (2)

소재지: 전라남도 장성군 삼서면 대도리 465

용도: 대지

감정가: 2,318,000 원

토지면적: 347.00㎡ (약 104.97 평)

토지 지분: 37.5107㎡ (약 11.35 평)

건물 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지 일부 지분 매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 농업협동조합중앙회 (농림수산업자신용보증)

채권 금액: 293,600,681 원

특이사항: 공유자우선매수신고, 지분매각, 재매각, 특별매각조건 있음 (공유자우선매수권 1회로 제한)

주의사항: 지분 경매, 맹지, 공부상 대지이나 현황 전으로 사용 중, 특별 매각 조건 존재

1.1. 입지조건

본 물건은 전라남도 장성군 삼서면 대도리 대도마을 및 인근에 위치하며, 주변은 자연부락 및 농경지로 형성된 순수 농촌지대입니다.

* 교통 상황: 일부 필지(기호 1,2,6)는 도로에 접하여 교통 여건이 보통이나, 기호 5, 7 등은 맹지로서 접근성이 불편합니다.

* 인접 도로 상태: 기호 1,2는 북서측 왕복 2차선 도로에 접하며, 기호 6은 서측 노폭 약 3미터 도로에 접합니다. 기호 3,4는 도로부지이며, 기호 5,7은 맹지입니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 토지는 농림지역, 계획관리지역, 보전관리지역 등으로 용도 구분이 되어 있으며, 가축사육제한구역, 농업진흥구역, 주거개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역, 보전산지 등 다양한 토지 이용 제한 사항이 존재합니다.

* 형태 및 이용 상태: 본건의 경우 공부상 대지이나 현황 전으로 사용 중이며, 감정평가서상 일부 필지는 답, 주거나지, 단독주택부지, 자연림 등으로 이용 중입니다. 특히 급경사의 자연림 필지도 포함되어 있습니다.

* 공부와의 차이: 기호 3,4의 경우 공부상 지목은 답이나 현황은 도로부지로 이용되고 있습니다.

1.2. 권리분석

본건은 광주지방법원의 부동산 강제경매 사건입니다.

* 말소기준권리: 본 경매의 말소기준권리는 2025년 1월 10일에 접수된 농업협동조합중앙회의 강제경매 개시 결정 등기입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 본건은 토지 매각으로 인해 지상권은 소멸되지 않습니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대차 관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 전라남도 장성군의 농촌 지역에 위치하며, 대도마을 및 인근의 자연부락, 농경지로 둘러싸여 있습니다.

* 주변 환경: 전형적인 농촌 지역으로, 상업 시설보다는 농업 관련 시설이나 지역 주민을 위한 최소한의 편의 시설이 있을 것으로 예상됩니다.

* 인프라 접근성: 주요 편의 시설(마트, 은행, 병원 등)은 인근 읍면 소재지를 이용해야 할 것으로 보이며, 본건까지의 접근성은 도로 여건에 따라 다소 제한적일 수 있습니다.

* 혐오시설: 현재 제공된 정보 및 일반적인 검색 결과로는 본건 인근에 혐오시설이 존재한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 순수 농촌 지역에 위치하여 도시 지역과는 다른 생활 환경을 가집니다.

* 교통: 맹지인 필지가 포함되어 있어 차량 진입이나 대중교통 이용에 불편함이 있을 수 있습니다.

* 주거 환경: 주변이 농경지와 자연 마을로 이루어져 있어 조용하고 한적한 생활이 가능합니다.

* 토지 이용 규제: 농림지역, 계획관리지역 등 다양한 용도지역 지정과 함께 가축 사육 제한, 농업진흥구역 지정 등으로 인해 토지 이용에 제약이 따릅니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 물건은 다음과 같은 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다.

* 지분 매각: 전체 토지 중 일부 지분만 매각되므로, 향후 토지 이용 및 관리에 있어 공유자와의 협의가 필수적이며, 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

* 맹지: 도로에 직접 접하지 않는 맹지 필지가 존재하여 건축 등 토지 활용에 큰 제약이 따릅니다.

* 현황과 공부상 차이: 공부상 대지이나 현황 전으로 사용 중이며, 일부 필지는 공부상 지목과 현황이 다르게 이용되고 있어 향후 재산권 행사 시 문제가 발생할 수 있습니다.

* 제시외 건물: 소유자 미상의 제시외 건물(주택 및 종물 3동)이 존재하여 명도 및 철거 관련 추가 비용이나 절차가 발생할 수 있습니다.

* 특별 매각 조건: 공유자 우선매수권이 1회로 제한되어 있어, 경매 절차 진행 시 공유자의 우선 매수 여부에 따라 입찰 결과에 영향을 받을 수 있습니다.

* 재매각 물건: 재매각 물건으로, 이전 경매 절차에서 유찰 또는 기타 사유로 매각되지 못한 이력이 있음을 시사합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 전라남도 장성군의 농촌 지역에 소재한 토지 일부 지분 매각 물건으로, 감정가는 2,318,000원이나 실제 매각 대상은 전체 토지 면적 347.00㎡ 중 37.5107㎡의 지분입니다.

지분 경매, 맹지, 현황과 공부상 차이, 제시외 건물 존재, 그리고 공유자 우선매수권이라는 특별 매각 조건 등 여러 복합적인 리스크 요소를 가지고 있습니다. 또한, 토지 이용에는 농림지역, 관리지역 등의 규제가 있으며, 맹지 및 경사지 등은 활용도를 더욱 제한합니다.

따라서 본 물건에 대한 투자를 고려하신다면, 해당 지역 토지 이용 현황, 지분권자들과의 관계, 향후 토지 분할 가능성 등에 대한 심층적인 현장 조사와 법률적 검토가 반드시 선행되어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 소액 투자 가능성: 지분 매각으로 인해 상대적으로 적은 금액으로 토지 지분을 확보할 수 있는 기회를 제공할 수 있습니다.

* 지역 개발 잠재력: 장성군 지역의 미래 개발 계획이나 주변 지역의 시세 변화에 따라 지분 가치 상승의 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다. (향후 개발 동향에 대한 추가 조사 필요)

* 공유물 분할을 통한 활용: 향후 공유물 분할 절차를 성공적으로 진행하여 단독 사용 가능한 필지로 전환될 경우, 토지의 활용 가치가 크게 증대될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정은 제공된 정보만으로는 매우 제한적입니다. 경매 물건의 적정 입찰가는 현재 시장 시세, 물건의 권리 분석, 현장 조사 결과, 명도 가능성, 토지의 실질적인 활용 가치, 그리고 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

특히 본건은 지분 매각, 맹지, 현황과 공부상 차이, 제시외 건물 등 다수의 리스크 요인을 안고 있으며, 공유자 우선매수권이라는 특별 매각 조건이 존재하는 점을 감안할 때, 이러한 불확실성을 충분히 반영하여 보수적으로 접근해야 합니다.

감정가 2,318,000원은 전체 토지 기준이므로, 실제 매각 대상인 37.5107㎡ 지분의 가치와 위험 요소를 종합적으로 평가하여 입찰가를 산정해야 합니다. 인수해야 할 보증금이나 기타 부담금은 없는 것으로 파악됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.