나이스옥션 법원경매 부산 2024타경6464 [1] 부산광역시 부산진구 초읍동 290-29 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부산 · 평가일 2025.01.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 초읍동 소재 "초연중학교" 북동측 인근에 소재하며 주위는 숙박시설, 근린생활시설 등으로 형성되어 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정 보통임.

형태 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고평탄한 세장형의 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 서측 및 남측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 근린상업지역 , 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 55m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 75m)<건축법>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(2) : 철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층 지상5층 건물로서,
(사용승인일 : 1987.12.18 (증측 및 대수선 : 2014.04.24)
외벽 : 석재 붙임 등 마감,
내벽 : -
바닥 : -
창호 : 샷시창호 등 마감.
폐문부재로 내부 현장조사 불가하여 내벽 및 바닥을 조사하지 못하였으니 경매 입찰시 유의바람.

이용상태

일련번호(2) : 숙박시설(상호:라온호텔)로 현재 폐업상태임.

설비내역

일련번호(2) : 위생설비, 급배수설비, 승강기설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 현장조사 당시 관계자 부재 및 출입금지 상태이므로, 향후 경매진행 및 응찰 시 본건 내부구조 관리상태 등에 대하여 재확인하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각 / 숙박시설(상호:라온호텔)로 현재 폐업상태이고, 현장조사 당시 관계자 부재 및 출입금지 상태이므로 향후 응찰 시 본건 내부구조 관리상태 등에 대하여 재확인하시기 바람(감정서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 현황

사건번호: 부산지방법원 2024타경6464 (1)

소재지: 부산광역시 부산진구 새싹로278번길 15 (초읍동) (구: 초읍동 290-29)

용도: 숙박시설 (상호: 라온호텔)

감정가: 2,816,569,600원

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 울산수산업협동조합

1.2. 면적 정보

토지면적: 192.40㎡ (약 58.2평)

건물면적: 706.85㎡ (약 213.8평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 부산진구 초읍동 소재 "초연중학교" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 숙박시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 형성되어 있어 일반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 및 도로 현황

본건 토지는 인접 대지 및 도로와 등고평탄한 세장형의 토지로서 상업용 건부지로 이용 중입니다. 본건 서측 및 남측으로 각각 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 유리합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역 요약

토지 및 건물 등기부상 현재 등재된 권리들은 대부분 말소 예정 또는 말소된 상태입니다. 주요 권리로는 근저당권, 압류, 가압류 등이 확인되었으며, 이는 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다.

3.2. 말소기준권리

본 경매 사건의 말소기준권리는 울산수산업협동조합의 근저당권(접수일자: 2023.09.05, 채권최고액: 2,640,000,000원)으로 확인됩니다. 이 권리보다 늦게 등기된 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다.

3.3. 인수되는 권리 (잠재적 위험)

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되어 있습니다. 해당 지상권의 구체적인 내용이나 현재 효력 여부에 대한 상세 확인이 반드시 필요하며, 만약 효력이 존속된다면 이는 매수인에게 인수될 수 있는 중대한 권리입니다.

3.4. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면, 임차인 현황상 인수할 보증금 합계는 0원입니다. 그러나 임대관계는 미상으로 표시되어 있으며, 현장 조사 당시 관계자 부재 및 출입금지 상태였던 점을 감안할 때, 실제 거주 또는 이용 현황에 대한 추가 확인이 필수적입니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권 특성

본건 주변은 숙박시설 및 근린생활시설이 밀집한 지역으로, 지역 내 소규모 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

4.2. 생활 편의시설

주변에 학교(초연중학교)가 있으며, 기타 근린생활시설 등을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 건물 상태 및 접근 제한

현재 폐업 상태의 숙박시설(라온호텔)로, 현장 조사 당시 관계자 부재 및 출입금지 상태로 인해 내부 구조, 관리 상태 등에 대한 직접적인 확인이 불가능했습니다. 이는 향후 건물 상태 파악 및 이용에 큰 제약이 될 수 있습니다.

5.2. 미확인 권리 존재 가능성

물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급된 점은 매우 중요합니다. 해당 지상권의 상세 내역을 반드시 확인해야 하며, 만약 권리가 존속한다면 이는 향후 재산권 행사 및 수익 창출에 심각한 영향을 미칠 수 있습니다.

5.3. 미상 임대차 관계

임대관계가 미상이고 현장 확인이 어려운 상황이므로, 예상치 못한 점유자 또는 미회수 임대료 등의 문제가 발생할 수 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

5.4. 혐오시설 유무 (확인 필요)

제공된 자료만으로는 주변에 혐오시설의 존재 여부를 판단하기 어렵습니다. 응찰 전 반드시 현장 방문 및 지도 검색 등을 통해 주변 환경을 상세히 조사하여 혐오시설 포함 여부를 확인해야 합니다.

6. 종합 의견

본 물건은 부산진구 초읍동에 위치한 숙박시설로, 감정가는 약 28억원 수준입니다. 토지 및 건물 면적은 상당한 편이며, 교통 접근성도 보통입니다. 그러나 현재 폐업 상태이며 현장 접근이 제한되어 건물 내부 상태 파악이 어려운 점, 그리고 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로서 지상권이 언급된 점은 주요 위험 요인입니다. 또한 임대관계가 미상이므로 이에 대한 추가 확인이 필요합니다. 이러한 위험 요인들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

7. 투자 포인트

* 부산진구 내 숙박시설로, 향후 지역 개발 및 관광 활성화 시 잠재적 가치 상승 기대 가능성이 있습니다.

* 상업지역에 위치하여 다양한 용도로의 전환 또는 재개발 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

* 인수되는 임차 보증금이 없다는 점은 초기 투자 부담을 줄여줄 수 있습니다.

8. 예상 입찰가 산정 (가이드라인)

본 물건의 예상 입찰가 산정은 감정가(2,816,569,600원)를 기준으로 하되, 제시된 인수 보증금이 0원이므로 이를 제외한 금액으로 고려할 수 있습니다. 그러나 앞서 언급된 미확인 권리(지상권), 건물 상태, 폐업 상태 등 잠재적 리스크 요인을 면밀히 분석하고, 향후 발생할 수 있는 명도 비용, 수리 비용, 미상 권리 관련 해결 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 심층적인 권리 분석, 현장 재확인, 주변 시세 조사 등 추가적인 컨설팅이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.