나이스옥션 법원경매 부산 2024타경62242 [1] 부산광역시 중구 중앙동4가 85-5 엘스퀘어 1동 9층901호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: - · 평가일 2024.09.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 중구 중앙동4가 소재 "중앙역(부산1호선)" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 각종 업무시설 및 근린생활시설 등이 형성된 성숙된 상업지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 1호선 중앙역이 소재하여 제반 대중교통 사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리구조 평스라브지붕 20층건 내 제9층 제901호로서,
외 벽 : 몰탈위페인팅 및 석재마감 등,
창 호 : 샷시창호이며,
내벽 및 바닥은 폐문, 부재로 미조사 됨.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

급배수설비 및 위생설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 세장형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 8M 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 115m, 최고높이 150m)<건축법>, 도시기타용도지역지구기타(보랑형벽면위치1.5M후퇴1층높이3M이상)<건축법>, 중점경관관리구역(2023-02-15)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 매수신청의 보증액은 최저매각가격의 20% 임.
- 신청채권자 주택도시보증공사는 임대차보증금반환채권을 배당에서 전액 변제 받지 못하더라도 그 잔액에 대하여 임대차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권등기(23.10.18.접수 제125516호)를 말소하는 것에 동의함[2026.01.22.자 제출한 서면 참조]

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 부산지방법원 2024타경62242 (1)

용도: 아파트

감정가: 378,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 부산광역시 중구 중앙동4가 85-5 엘스퀘어 1동 9층901호

건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 20층 건물 내 9층 901호

건축연도: 2018년 9월 사용승인

주변 건물: 엘스퀘어 1동

1.3. 면적 및 건물 구성

토지면적: 10.20㎡ (약 3.08평)

건물면적: 63.99㎡ (약 19.36평)

아파트 전용면적: 63.99㎡ (약 19.36평)

아파트 분양면적: 제공된 정보상 전용면적과 동일하게 63.99㎡ (약 19.36평)으로 기재됩니다.

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 중구 중앙동4가에 위치하며, 지하철 1호선 중앙역 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

주위는 각종 업무시설 및 근린생활시설 등이 밀집한 성숙된 상업지대입니다.

2.2. 교통 여건

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재합니다.

지하철 1호선 중앙역이 인접하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

등기부채권 총액: 811,732,264원

말소기준권리: 2023년 5월 4일자 농협은행 가압류 (접수번호: 부산지방법원 2023카단51674)

3.2. 말소기준권리 및 소멸주의

본 경매 사건의 말소기준권리보다 늦게 설정된 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

본건의 경우, 신청채권자인 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(2024타경62242)은 말소기준권리 이후에 등기되었으므로 매각으로 소멸됩니다.

3.3. 인수 권리 및 임차인 분석

본건의 주택임차권(정성준, 보증금 300,000,000원)은 등기부 요약상 말소 처리되어 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

'임차인 현황' 상 대항력 없음으로 기재되어 있으며, '권리분석' 항목의 '인수 보증금 합계'가 0원으로 표시된 점으로 미루어 보아 임차인의 보증금을 인수할 가능성은 낮습니다.

다만, '특이사항' 및 '특수물건정보'에 '대항력있는 임차인'으로 언급되어 있어, 실제 점유 관계 및 대항력 유무에 대한 철저한 현장 조사가 필수적입니다.

임차인 정성준의 이름은 정 로 표기됩니다.

신청채권자인 주택도시보증공사는 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 임차보증금 반환청구권을 포기하고 주택임차권등기 말소에 동의하였습니다.

4. 상권분석

4.1. 주위 상업지대 현황

본건이 위치한 중구 중앙동 일대는 오랜 역사를 지닌 도심 상업지대로, 다양한 업무시설, 금융기관, 근린생활시설 등이 밀집하여 유동인구가 풍부합니다.

주변에 상업 및 업무 기능이 발달해 있어 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건 인근에 각종 금융기관, 병원, 백화점, 쇼핑몰 등이 소재하여 생활 편의성이 우수합니다.

국제시장, 부평깡통시장 등 전통 시장 접근성도 양호합니다.

5.2. 교육 시설

주변에 초등학교, 중학교, 고등학교 등 다수의 교육 시설이 분포하고 있으나, 본건과의 직접적인 연관성은 낮습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 관련 정보 불일치

'임차인 현황'에서는 대항력이 없다고 기재되어 있으나, '특이사항'에는 '대항력있는 임차인'으로 언급되어 있어, 실제 점유 현황 및 대항력 유무에 대한 명확한 조사가 필요합니다. 이로 인한 법적 분쟁 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.2. HUG 인수조건 변경 및 재매각 사유

HUG 인수조건 변경 및 재매각 사유에 대한 구체적인 내용 확인이 필요합니다. 이는 입찰 절차나 향후 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 될 수 있습니다.

6.3. 건축물 내부 조사 불가

폐문, 부재로 인해 건물 내부 조사가 이루어지지 않아 내부 마감 상태, 설비 상태 등을 정확히 파악하기 어렵습니다. 이는 수리 비용 발생 가능성을 높입니다.

6.4. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사를 진행하였으나, 본건 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산의 중심 상업지구에 위치하여 입지적 장점이 뛰어나며, 교통 및 생활 편의시설 이용이 매우 용이합니다.

권리분석상 임차인의 보증금은 인수하지 않을 것으로 보이나, 대항력 유무에 대한 불확실성과 재매각 이력 등 잠재적 리스크 요인이 존재합니다.

건물 내부 접근이 제한되어 정확한 상태 파악이 어려운 점도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

부산 도심 역세권 아파트로서 풍부한 임대 수요 확보 가능성이 있습니다.

상업지구 내 위치하여 향후 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

권리 관계가 복잡하나, 말소기준권리 이후 권리들이 소멸될 경우 상대적으로 저렴한 가격에 취득할 기회를 모색할 수 있습니다.

HUG 인수조건 변경 및 재매각 이력을 통해 협상 또는 가격 조정 가능성을 탐색할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 378,000,000원

최저매각가(보증금 산정 기준): 감정가 378,000,000원의 20% = 75,600,000원

본건은 인수 보증금이 0원으로 산정되었으므로, 감정가를 기준으로 잠재적 리스크, 주변 시세, 유사 물건 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

일반적으로 감정가의 80% ~ 100% 범위 내에서, 현장 조사 및 추가 권리 분석 결과를 반영하여 최종 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

(본 전문가 의견에는 구체적인 예상 입찰가를 명시하지 않습니다. 법원 경매 정보, 주변 시세, 현장 조사 결과를 종합적으로 분석하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.