나이스옥션 법원경매 대전 2024타경11368 [1] 충청남도 금산군 군북면 조정리 OOO 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해들

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 금산군 군북면 조정리 소재‘조정리경로당’남동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 농경지, 임야 등으로 형성된 산간농촌지대로서 제반 입지여건은 보통시됨.

교통상황

본건 인근까지 차량을 통한 진입 가능하며, 간선도로와의 접근성, 버스승강장과의 거리 및 운행빈도 등을 감안할 때 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

부정형 완경사 토지이고, 휴경지상태임.

인접 도로상태

맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2 공히 계획관리지역(비도시지역), 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(2024-10-08)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 배수구역<하수도법>임.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임.

-본건 토지상에 소재하는 "수목"은 경제적가치 미미하며 일반적인 거래관행에 따라 토지가격에 포함평가하였음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 농지취득자격증명 제출 요함(미제출시 매수보증금 반환하지 않음). 원상복구 후 농취증 발급 가능(2024.12.30. 사실조회회신)
2. 공부상 지목은 "전"이나 현황은 "휴경지" 상태로 임야화된 토지로 보이며, 분묘여부 등은 별도 확인 필요함.
3. 맹지

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 본 건은 충청남도 금산군 군북면 조정리에 소재하는 토지입니다.

* 면적은 377.00㎡ (약 114.03평)이며, 감정가는 8,294,000원입니다.

* 지목은 '전'(밭)이나, 현재는 경작되지 않고 임야화된 상태로 확인됩니다.

* 건물은 존재하지 않으며, 토지만 매각 대상입니다.

* 본 건은 부동산강제경매로 진행됩니다.

2. 입지조건

* 위치: 본 건은 충청남도 금산군 군북면 조정리, 조정리 경로당 남동측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 전형적인 산간 농촌 지역입니다.

* 교통: 차량으로 본 건까지 진입은 가능하나, 간선도로와의 접근성 및 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.

* 도로 접합: '맹지'로서 외부 도로와 직접 접하는 부분이 없어 토지 이용에 제약이 따릅니다.

* 토지이용계획: 본 건은 계획관리지역, 성장관리계획구역 내에 위치하며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한구역, 배수구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 본 건은 주식회사 우리카드의 강제경매 개시 결정(2024.11.28)으로 진행됩니다.

* 소멸되는 권리: 등기부등본상 확인되는 모든 압류 및 가압류 권리(주식회사 우리카드, 신한카드 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 별도의 등기된 권리(예: 지상권)는 없는 것으로 확인됩니다.

* 임차인 현황: 본 건에는 임차인이 없는 것으로 파악되며, 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

* 본 건이 위치한 금산군 군북면 조정리는 농업 위주의 전원지역입니다.

* 주변에 상업 시설이나 주요 편의 시설이 밀집해 있지 않아, 단독적인 상권으로서의 가치는 낮습니다.

* 생활 편의 및 기타 서비스 이용을 위해서는 인근 금산읍 소재지로의 이동이 필요합니다.

5. 생활정보

* 본 건은 조용하고 한적한 농촌 환경에 위치하고 있습니다.

* 가까운 편의 시설, 관공서, 의료 시설 등은 차량으로 이동하여 금산읍 소재지 또는 인근 읍면 지역을 이용해야 합니다.

* 금산군은 전국적인 인삼 주산지로 유명하며, 지역 특산물을 활용한 음식 문화가 발달해 있습니다.

* 다만, 과거 보도 자료에 따르면 금산군 군북면 일원에 의료폐기물 소각장 설치를 두고 지역 주민들의 강력한 반발이 있었던 사례가 확인됩니다. 현재 사업 추진 여부는 불분명하나, 해당 지역의 환경적 민감성을 고려할 필요가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지 취득 제한: 본 건은 '전' 지목의 농지이므로, 농지법에 따라 농지취득자격증명 제출이 필수입니다. 미제출 시 매수보증금 반환이 불가하므로, 취득 전 자격 여부를 반드시 확인해야 합니다. (원상복구 후 발급 가능 사실조회 회신 2024.12.30)

* 현황 불일치 및 분묘: 공부상 지목은 '전'이나, 현재는 휴경 상태로 임야화된 토지입니다. 토지 내에 분묘가 존재할 가능성이 있으므로, 현장 답사를 통해 별도 확인이 필요합니다.

* 맹지: 외부 도로와 직접 접하지 않는 맹지이므로, 토지 이용 및 건축 시 도로 확보 방안에 대한 종합적인 검토가 필요합니다.

* 환경적 우려: 군북면 일대에 과거 의료폐기물 소각장 설치 추진 관련 지역 주민들의 강한 반발 사례가 있었습니다. 현재는 사업이 불분명하나, 지역 환경에 대한 잠재적 우려 사항으로 인지할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 저렴한 감정가로 토지 취득이 가능하다는 장점이 있습니다.

* 그러나 맹지, 농지 취득 자격 증명 요구, 현황(임야화)과 공부상 지목(전) 불일치, 분묘 가능성 등 여러 제약 사항과 리스크를 내포하고 있습니다.

* 또한, 지역 전반의 환경적 민감성 또한 고려해야 할 부분입니다.

* 농지 취득 자격이 있고, 토지 이용 계획 및 현장 조사를 통해 제반 문제점을 해결할 수 있는 실수요자 또는 장기적 관점의 투자자에게 적합할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 낮은 초기 감정가: 시장 상황 대비 낮은 감정가로 진입 가능합니다.

* 농지 활용 잠재력: 농지 취득 자격 확보 후 적법한 절차를 거쳐 농지로서 활용하거나, 관련 법규 내에서 토지 이용 계획을 수립할 경우 잠재적 가치를 기대할 수 있습니다.

* 시골 전원생활 희망자: 조용하고 한적한 농촌 지역에서의 생활을 희망하는 경우, 토지 자체를 활용할 방안을 모색해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 예상 입찰가는 주변 유사 토지 시세, 본건의 특수성(맹지, 농지, 임야화 상태 등), 농지취득자격증명 발급 가능성 및 관련 비용, 분묘 개장 비용, 향후 토지 이용 계획 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 현재 제공된 정보만으로는 정확한 시장 가치 평가 및 예상 입찰가 산출에 한계가 있습니다.

* 따라서, 입찰 전 현장 답사를 통한 면밀한 조사를 수행하고, 전문가와 상담하여 최적의 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

* 통상적으로 감정가의 70~90% 범위 내에서 입찰이 이루어지나, 본건의 경우 제시된 리스크 요인을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.