나이스옥션 법원경매 대전 2024타경112902 [1] 대전광역시 서구 탄방동 OOO OOOOOOOOOO OOOOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 터전 · 평가일 2024.07.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 둔산동 소재 "대전광역시청" 남동측 인근에 위치하고 있는 나비가아
르누보팰리스 제222호외 11개호로 주위는 업무시설, 관공서, 아파트단지, 오피스텔, 근린생
활시설 등으로 형성된 상가지대로

교통상황

본건

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층건물 중 제2층 제222호외 11개호로
외벽 : 석재붙임 등 마감.
내벽 : 벽지 및 인테리어 등 마감.
바닥 : 타일붙임 등 마감.
창호 : 섀시창호.

이용상태

본건 및 인근호와 호별 구분없이 피부과 및 피부관리실(케이에스코스메틱)로 이용중에 있습
니다.

설비내역

공동 위생 및 급배수설비, 각종 소방설비, 승강기설비, 지하주차장 시설 등이 되어 있습
니다.

토지의 형상 및 이용상태

가로장방형의 평지로 업무시설 및 근린생활시설 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북측 및 서측으로 대로에 접하며 남측 및 동측으로 중로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 지구단위계획구역(둔산지구 택지개발사업), 대로2류(폭 30m-35m)(접함), 중로
1류(폭 20m-25m)(접함), 가축사육제한구역(전부제한구역), 중점경관관리구역.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 현황 221호를 통로로 호별 구분없이 그 좌우 구분건물을 모두 벽을 없애고 상가로 사용한 것으로 보이며 감정평가 당시에 피부과 및 피부관리실(케이에스코스메틱)로 이용 중이었음
3. 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 대전지방법원 2024타경112902 (1)

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOO

경매구분: 부동산 임의경매

건물명: 나비가아르누보팰리스

소재지: 대전광역시 서구 탄방동 707 나비가아르누보팰리스 2층 222호 (일부)

용도: 근린상가

특이사항: 유동화물건, 공동담보, 대항력있는 임차인 존재

1.2. 면적 및 토지/건물 정보

토지면적: 121.42㎡ (약 36.7평)

토지 지분: 121.42㎡

건물면적: 951.17㎡ (약 287.7평)

건물 지분: 951.165㎡

건물 구조: 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 20층 건물 중 제2층

주위환경: 대전광역시청 남동측 인근, 업무시설, 관공서, 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설 밀집 지역

1.3. 감정가

감정가: 3,821,000,000원

1.4. 매각 방식

매각대상: 토지/건물 일괄매각

매각물건명세서 비고:

1. 일괄매각

2. 현황 221호를 통로로 호별 구분 없이 그 좌우 구분건물을 벽을 제거하여 상가로 사용한 것으로 보이며, 감정평가 당시 피부과 및 피부관리실(케이에스코스메틱)로 이용 중이었음.

3. 특별매각조건: 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 대전광역시 서구 탄방동에 위치하며, 대전광역시청이 인근에 있어 행정 및 업무 중심지에 해당합니다. 주변으로는 다양한 상업시설, 업무시설, 주거단지가 혼합되어 있어 활발한 상권이 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건이 속한 건물의 북측 및 서측으로는 대로에, 남측 및 동측으로는 중로에 접하고 있어 차량 접근성은 양호한 편입니다. 대중교통 이용 편의성에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

지역지구: 중심상업지역, 지구단위계획구역(둔산지구 택지개발사업)

도로: 대로2류(폭 30m-35m) 및 중로1류(폭 20m-25m)에 접함.

기타 제한: 가축사육제한구역, 중점경관관리구역

3. 권리분석

3.1. 말소 기준 권리

등기부채권 총액은 약 25억원 이상으로 파악됩니다.

말소기준 권리는 신한은행 근저당권 (접수일자 2021-04-30 또는 2021-07-02)으로 판단되며, 본 건은 임의경매 개시결정으로 인한 매각이므로 말소기준 권리보다 선순위 권리는 없는 것으로 보입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 별도로 명시된 바 없습니다. 따라서 등기부상의 모든 권리는 말소될 것으로 예상됩니다.

3.3. 임차인 현황

총 5명의 임차인이 확인되었습니다.

* 박 : 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 있음 (2011-12-12 전입)

* 박 : 보증금 50,000,000원, 차임 11,000,000원, 대항력 없음 (2022-09-28 전입)

* 서 : 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 있음 (2010-11-04 전입)

* 이 : 보증금 0원, 차임 9,350,000원, 대항력 있음 (2015-09-02 전입)

* 케이 : 보증금 1,000,000,000원, 차임 0원, 대항력 없음 (2022-05-19 전입)

대항력 있는 임차인(박 , 서 , 이 )의 경우, 보증금이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 임대차 관계 및 보증금/차임 지급 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요가 있습니다.

인수되는 보증금 합계는 0원으로 확인됩니다.

3.4. 기타 권리사항 (가등기, 압류 등)

김정수 명의의 소유권이전청구권가등기 및 신용보증기금 명의의 소유권이전청구권가처분이 존재하나, 이는 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

다수의 압류(세무서, 구청 등) 내역도 존재하나, 이 역시 임의경매 절차에 따라 말소될 것으로 보입니다.

4. 상권 분석

4.1. 주변 상업 시설

대전광역시청 등 공공기관이 밀집한 지역으로, 안정적인 수요층 확보가 가능합니다. 또한, 주변의 업무시설, 오피스텔, 아파트단지 등은 풍부한 배후 수요를 제공하며, 상업 활동에 유리한 환경을 조성합니다.

4.2. 건물 용도 및 이용 현황

건축물대장상 해당 건물은 업무시설, 판매, 근린생활시설 등으로 복합 용도 사용이 가능합니다.

본 건은 현재 다수의 개별 호실이 벽을 제거하고 통합되어 '피부과 및 피부관리실(케이에스코스메틱)'로 사용 중인 것으로 파악되었습니다. 이는 감정평가 시점의 이용 상태와 동일합니다. 이러한 통합 이용 형태는 대규모 점포 또는 의료 시설 운영에 적합할 수 있습니다.

5. 생활 정보

본 물건은 근린상가로서 사업 운영에 초점을 맞춘 분석이 필요합니다.

주요 관공서 및 상업 시설 밀집 지역에 위치하여 사업 운영 시 고객 접근성이 좋습니다.

중심상업지역에 속해 있어 상권 활성화 및 가치 상승 잠재력이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인(박 , 서 , 이 )의 경우, 보증금이 0원으로 기재되어 있어 실제 채권 보전 여부가 불확실하며, 임대차 관계에 대한 추가적인 법률 검토가 필요합니다. (주의 필요)

현재 여러 호실이 통합되어 사용 중인 상태로, 향후 이를 개별 호실로 분할하거나 원상 복구하는 과정에서 추가적인 비용 발생 가능성이 있습니다.

유동화 물건이라는 점은 복잡한 채권 구조를 내포할 수 있으므로, 이에 대한 이해가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대전의 핵심 상업 지구에 위치한 대형 상가로, 우수한 입지 조건과 잠재적 상업 가치를 지니고 있습니다. 현재 다수의 호실이 통합되어 대형 병원 등으로 운영 중인 점은 장점으로 볼 수 있으나, 권리 관계 및 임차인 현황에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다. 말소될 권리가 많고 인수되는 보증금이 없어 권리적 부담은 낮으나, 임차인 관련 리스크와 특별매각조건(보증금 20%)은 신중하게 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

핵심 입지: 대전광역시청 인근 중심상업지역으로 풍부한 유동인구 및 잠재 고객 확보 용이.

대형 상가 통합 운영: 현재 통합 운영 중인 상태는 대규모 상점, 병원 등 특정 업종의 임대에 유리할 수 있습니다.

낮은 권리 부담: 말소기준 권리 외 채권들이 대부분 말소 예정이며, 인수되는 보증금이 없어 권리상 안전성이 높습니다.

상권 성장 잠재력: 지속적으로 발전하는 상권에 위치하여 향후 가치 상승 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 인수되는 보증금(0원)을 제외하고 산정합니다.

감정가: 3,821,000,000원

건물면적: 951.17㎡ (약 287.7평)

현재 임차인 현황, 통합 사용 상태, 특별매각조건 등을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

일반적인 상가 경매 낙찰가율(70%~85%)을 적용하여 예상 입찰가를 산정합니다.

보수적 접근 시 (70%): 약 2,674,700,000원

적정 접근 시 (80%): 약 3,056,800,000원

높은 경쟁률 고려 시 (85%): 약 3,247,850,000원

따라서, 본 건의 예상 입찰가 범위는 약 2,900,000,000원 ~ 3,100,000,000원으로 추정됩니다. 최종 입찰가는 시장 상황, 경쟁 입찰자의 수, 현장 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.