나이스옥션 법원경매 대전 2024타경112902 [1] 대전광역시 서구 탄방동 707 나비가아르누보팰리스 2층222호 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 대전 2024타경112902 [1] 대전광역시 서구 탄방동 707 나비가아르누보팰리스 2층222호 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2024타경112902
• 주소: 대전광역시 서구 둔산중로 20, 2층222호 (탄방동,나비가아르누보팰리스)
• 감정가: 3,821,000,000원
• 최저가: 2,674,700,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 근린생활시설

대전지방법원 경매9계 2024타경112902 | 소재지: 대전광역시 서구 둔산중로 20, 2층222호 (탄방동,나비가아르누보팰리스) | 감정가: 3,821,000,000원 | 최저가: 2,674,700,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 보고서

1.1. 사건 정보

사건번호는 대전지방법원 2024타경112902 (1)이며, 경매 구분은 부동산임의경매입니다. 채권자는 에OOOOOOOOOOOOOOOOOO, 채무자는 파OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO, 소유자는 이OO입니다. 본 물건은 채권의 유동화가 이루어진 유동화물건이라는 특이사항이 있습니다.

1.2. 물건 현황

본 물건의 소재지는 대전광역시 서구 탄방동 707 나비가아르누보팰리스 2층222호 외 11개호(인근호 포함)로, 용도는 근린생활시설입니다. 감정가는 3,821,000,000원입니다. 매각 대상은 토지 및 건물 일괄매각입니다.

토지 면적(지분)은 121.42㎡이며, 이는 약 36.73평에 해당합니다. 건물 면적(지분)은 11413.98㎡이며, 이는 약 3452.4평에 해당합니다. 제시외 면적은 토지, 건물 모두 0.00㎡입니다.

특이사항으로, 현황상 221호를 통로로 호별 구분 없이 좌우 구분 건물을 모두 벽을 없애고 통합 상가로 사용 중인 것으로 확인됩니다. 감정평가 당시 피부과 및 피부관리실(케이에스코스메틱)로 이용 중이었습니다. 따라서 낙찰 후 호별 구분을 위한 원상복구가 필요할 수 있다는 점을 고려해야 합니다.

2. 물건 상세 분석

2.1. 입지 조건

본 물건은 대전광역시 서구 둔산동 소재 대전광역시청 남동측 인근에 위치하며, 업무시설, 관공서, 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설 등으로 형성된 핵심 상가지대에 속합니다. 북측 및 서측으로 대로에 접하고 남측 및 동측으로 중로에 접하는 우수한 도로 접근성을 가지고 있습니다. 특히, 대전시청역 인근으로 지하철역과 버스 정류장이 도보 3분 거리에 위치하여 교통 편의성이 매우 뛰어납니다. 토지이용계획상 중심상업지역, 지구단위계획구역(둔산지구 택지개발사업), 대로2류(폭 30m-35m)(접함), 중로1류(폭 20m-25m)(접함)에 해당하여 상업시설로서 최적의 입지 조건을 갖추고 있습니다.

2.2. 상권 분석

본건이 위치한 둔산동 상권은 대전 지역의 핵심 오피스 및 상업 지구입니다. 주변에 대전광역시청 등 관공서 및 다수의 업무시설이 밀집해 있어 주중 직장인 유동인구가 풍부하며, 아파트단지와 오피스텔이 혼재되어 있어 주거 배후 수요까지 갖춘 복합 상권입니다.

현재 이용 상태가 피부과 및 피부관리실(케이에스코스메틱)인 점을 볼 때, 둔산동은 이미 많은 피부과 및 성형외과 등 전문 병원들이 밀집해 있는 메디컬 상권이 강세를 보이는 지역입니다. 이러한 메디컬 클러스터 내에 위치하여 동종 업종은 물론 학원, 대형 프랜차이즈, 사무실 등 다양한 업종으로의 활용 가능성이 높습니다. 12개 호실을 통합하여 사용하는 대규모 공간으로, 넓은 면적을 필요로 하는 대형 병원, 피트니스센터, 대형 식당가 등의 유치에 유리합니다.

2.3. 생활 정보

인근에 대형마트, 병원, 카페, 약국 등 다양한 편의시설이 도보 5분 거리에 모여 있어 생활 편의성이 높습니다. 이는 상업시설 이용객들에게도 편의를 제공하며 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칩니다. 건물의 설비 내역으로는 공동 위생 및 급배수설비, 각종 소방설비, 승강기설비, 지하주차장 시설 등이 잘 갖추어져 있어 대규모 상업시설 운영에 문제가 없을 것으로 판단됩니다.

주변 시설 검색 결과, 상업 및 업무시설 위주로 형성된 지역이므로 특별한 혐오시설은 확인되지 않습니다.

2.4. 권리 분석

본 물건은 부동산임의경매 사건으로, 채무 불이행으로 인해 채권자가 신청한 경매입니다. 채권자가 유동화물건을 처리하는 과정에 있으므로, 낙찰 후 채권-채무 관계는 말소될 가능성이 높습니다. 그러나, 특이사항으로 임대관계가 미상으로 보고되었습니다. 이는 현재 점유 현황에 대한 정확한 조사가 필요함을 의미합니다. 현황상 피부과 및 피부관리실(케이에스코스메틱)이 이용 중이므로, 이 점유자가 임차인인지, 소유자나 채무자의 관계인인지, 대항력 있는 임차인인지 여부를 명확히 파악하는 것이 중요합니다. 입찰자는 매각 물건명세서 등을 통해 임차인 유무 및 보증금 액수 등을 반드시 확인해야 합니다.

2.5. 잠재적 리스크

1) 면적 정보의 이례성: 제공된 건물 면적 11413.98㎡(약 3,452평)는 12개 호실의 전용 또는 공급 면적으로는 이례적으로 매우 큰 수치로, 자료 입력상 오류일 가능성이 있습니다. 실제 매각 대상 면적을 공고문과 등기부등본을 통해 정확하게 확인해야 합니다. 만약 면적 오류가 아니라면, 대규모 면적으로 인한 투자금의 부담 및 임차인 유치 난이도가 높아질 수 있습니다.

2) 현황과 공부의 불일치: 12개 호실을 벽 철거 후 통합하여 사용 중인 점이 가장 큰 리스크입니다. 이는 용도 변경 및 원상복구 문제로 이어질 수 있습니다. 특히, 현 임차인(또는 점유자)이 명도에 불응할 경우 명도 소송에 시간과 비용이 소요될 수 있으며, 낙찰 후 새로운 임차인을 유치할 때 통합 사용 승인 또는 원상복구 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

3) 임대차 관계의 불확실성: '임대관계 미상'이므로 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 낙찰자가 보증금을 인수할 위험이 있습니다. 현장 조사를 통한 점유 현황 파악과 정확한 권리분석이 필수적입니다.

2.6. 종합 의견 및 투자 포인트

1) 종합 의견

본 물건은 대전의 핵심 상권인 둔산지구 내 중심상업지역에 위치하며, 대규모 면적(12개 호실 통합)을 활용하여 전문 병원이나 대형 프랜차이즈 등 높은 수익을 창출할 수 있는 업종을 유치하기에 매우 유리한 입지를 갖추고 있습니다. 감정가가 38.21억 원으로 산정되었으며, 현재 이용 상태가 피부과로 안정적인 임대 수요를 보여주고 있습니다. 다만, 12개 호실의 통합 사용에 따른 구조적 변경 및 임대차 관계 미상 등의 리스크를 반드시 해결해야 하는 과제가 있습니다. 권리 분석 및 명도 전략을 철저히 수립하고, 면적 정보의 정확성을 확인하는 것이 성공적인 투자의 핵심입니다.

2) 투자 포인트

최고의 입지: 대전광역시청 인근 중심상업지역, 대로 및 중로에 접하여 가시성과 접근성이 뛰어납니다.

풍부한 유동인구: 관공서, 업무시설, 주거단지가 혼재된 복합 상권으로 주중/주말 안정적인 유동인구를 확보할 수 있습니다.

대형 면적 활용: 12개 호실 통합 사용으로 대형 병원, 학원, 피트니스센터 등 고수익 전문 업종 유치에 유리한 희소성 있는 물건입니다.

메디컬 상권: 현 이용 상태가 피부과인 점을 미루어 볼 때, 이미 형성된 둔산동 메디컬 상권 내에서 높은 경쟁력을 가질 수 있습니다.

유동화 물건: 일반적인 경매보다 권리 관계가 단순화되어 있을 수 있으며, 철저한 분석 시 우량 물건을 저렴하게 매입할 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

대전지방법원 경매9계