나이스옥션 법원경매 대전 2024타경121852 [1] 세종특별자치시 나성동 759 블루지움 8층815호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 장원 · 평가일 2024.11.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 나성동 소재 "대성고등학교" 남동측 인근에 위치하는 "블루지움" 제8층 제815호로서, 주위는 주상복합, 근린생활시설, 상업·업무시설, 아파트단지, 근린공원 및 교육시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층건 내 제8층 제815호로서,
(사용승인일: 2015.04.30)
외벽: 석재붙임 등 마감
내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감
창호: 샷시창호 등.

이용상태

공동주택(도시형생활주택)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전 및 화재탐지설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 주변으로 광대로 및 중로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 광로3류(폭 40m-50m)(광(주)3-4001)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 대항력있는 주택임차권의 보증금반환채권 양수인인 신청채권자 주택도시보증공사로부터 임차보증금에 대하여 대항력을 포기하고 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 내용의 확약서가 제출됨
- 을구 순위 3번 임차권등기(2023.11.27. 제76179호)는 보증금 전액이 변제되지 아니하더라도 매수인에게 인수되지 않고 말소됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 대전지방법원 2024타경121852 (1) 사건의 부동산 강제경매 물건에 대한 정보를 분석하여 작성되었습니다.

경매 물건의 기본 정보는 다음과 같습니다.

1.1. 물건 개요

사건번호: 대전지방법원 2024타경121852 (1)

소재지: 세종특별자치시 나성동 759 블루지움 8층 815호

용도: 공동주택 (도시형생활주택)

감정가: 116,000,000원

사용승인일: 2015년 04월 30일

1.2. 면적 정보

토지면적: 8.03㎡ (약 2.43평)

토지 지분: 8.03㎡ (약 2.43평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적 (전용면적): 27.39㎡ (약 8.29평)

건물 지분: 27.39㎡ (약 8.29평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.3. 경매 정보

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

본건은 세종특별자치시 나성동에 위치하며, "대성고등학교" 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 주상복합건물, 근린생활시설, 상업·업무시설, 아파트 단지, 근린공원 및 다양한 교육시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 활동이 복합적으로 이루어지는 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 무난한 편입니다.

본건이 속한 토지는 사다리형이며, 주상용 건부지로 이용 중에 있습니다. 단지 주변으로는 광대로와 중로가 접해 있어 도로 교통망이 양호합니다.

토지 이용 계획상 중심상업지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역에 해당하며, 일부 광로 및 중로 접지, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 인근에서 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

등기부등본 요약 및 물건명세서에 따르면, 본건에는 다음과 같은 주요 권리 관계가 존재합니다.

3.1. 선순위 임차권

본 물건의 가장 큰 특징은 선순위 임차권이 존재한다는 점입니다.

임차인: 장 (성명: 장유희)

보증금: 118,000,000원

차임: 0원 (무차임)

전입일자: 2021년 11월 03일

확정일자: 2021년 10월 22일

대항력: 있음

3.2. 인수되는 권리

등기부상 을구 3번 순위의 주택임차권(2023년 11월 27일 접수)은 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

물건명세서에 명시된 바와 같이, 해당 임차인의 보증금이 배당 절차에서 전액 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

임대차 보증금은 118,000,000원이며, 전입일은 2021년 11월 03일, 확정일자는 2021년 10월 22일입니다.

경매를 통해 예상되는 배당금은 113,491,179원이나, 임차인의 보증금 전액(118,000,000원)을 충당하기에는 부족할 것으로 보입니다.

따라서, 임차인의 보증금 중 배당받지 못하는 금액인 약 4,508,821원(118,000,000원 - 113,491,179원)은 매수인이 인수하게 됩니다.

3.3. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2024년 11월 04일에 접수된 강제경매개시결정(대전지방법원 2024타경121852)입니다. 본 경매로 인하여 말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 세종시 나성동은 세종행정중심복합도시의 핵심 지역 중 하나로, 계획적인 개발이 이루어진 곳입니다.

주변에 다양한 근린생활시설, 상업·업무시설, 아파트 단지 등이 밀집해 있어 유동 인구가 풍부하며, 지역 상권 활성화 가능성이 높습니다.

특히 중심상업지역에 속해 있어 향후 상권의 가치 상승이 기대됩니다.

다양한 규모의 사업체들이 입점해 있으며, 신축 건물이 많아 현대적인 상업 환경을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성도 우수합니다.

* 교육: "대성고등학교"가 인근에 위치하며, 그 외 다수의 교육 시설이 소재하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 단지 내 또는 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 또한, 세종시청 및 관련 기관들이 위치한 지역과도 멀지 않아 행정 및 업무 편의성이 높습니다.

* 녹지: 근린공원이 가까워 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 선순위 임차권 인수: 가장 큰 리스크는 선순위 임차인의 보증금 중 일부(약 4,508,821원)를 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 낙찰 후 추가적인 자금 부담으로 작용할 수 있습니다.

* 소형 면적: 전용면적 27.39㎡(약 8.29평)으로, 1인 가구나 소규모 가구에 적합한 크기입니다. 가족 단위 거주나 넓은 공간을 선호하는 수요에게는 제한적일 수 있습니다.

* 임대관계 불확실성: 임대관계는 미상으로 기록되어 있으나, 현재 대항력 있는 임차인이 존재하므로 임차인과의 명도 절차 및 보증금 인수 관련 사항을 철저히 확인해야 합니다. (단, 본건은 임차인의 보증금 및 전입/확정일자 정보가 명확히 기재되어 있습니다.)

7. 종합 의견

본건은 세종시 나성동의 중심 상업지역에 위치한 도시형생활주택으로, 우수한 입지 조건과 비교적 신축인 건물이라는 장점을 가지고 있습니다.

대성고등학교 인근에 위치하며 공원, 상업시설 등 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

하지만, 약 450만원 가량의 임차인 보증금을 낙찰자가 인수해야 하는 부담이 존재합니다. 이는 투자 시 반드시 고려해야 할 사항이며, 총 매수 비용 증가 요인이 됩니다.

전용면적이 작은 소형 주거 공간이므로, 1~2인 가구의 주거 목적이나 향후 임대 수익을 고려한 투자 관점에서 접근할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 세종시의 미래 가치: 행정수도 이전 및 지속적인 개발로 인해 세종시의 부동산 가치는 장기적으로 상승할 잠재력이 있습니다.

* 핵심 상업지역 입지: 나성동 중심상업지역에 위치하여 직주근접성이 뛰어나며, 상업 및 업무 시설 이용이 편리합니다.

* 양호한 교통 및 생활 인프라: 대중교통 이용이 편리하고, 교육 및 편의시설 접근성이 우수하여 주거 만족도가 높을 수 있습니다.

* 소형 주거 공간 수요: 1~2인 가구 증가 추세에 따라 소형 주거 공간에 대한 꾸준한 수요가 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 물건의 시장 가치, 낙찰 후 예상되는 총 투입 비용, 그리고 본건의 권리 분석 내용을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

특히, 본건은 약 4,508,821원의 임차인 보증금을 매수인이 인수해야 하므로, 이를 총 비용에 포함하여 계산해야 합니다.

경매 컨설턴트의 견해로는, 본건의 감정가(116,000,000원)를 기준으로 하되, 인수 보증금 부담을 고려하여 105,000,000원에서 115,000,000원 사이에서 입찰가를 고려하는 것을 제안합니다.

최종 입찰가는 본건의 시세, 경쟁 물건, 개인의 투자 성향 및 자금 계획 등을 종합적으로 반영하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

낙찰 후 실제 총 투입 비용은 '입찰가 + 인수 보증금(4,508,821원)'이 될 수 있음을 유념해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.