나이스옥션 법원경매 대전 2024타경122350 [1] 세종특별자치시 장군면 봉안리 산4-7 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금빛

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 장군면 봉안리 소재 세칭 "홍드렁골" 북측 인근에 소재하는 토지로서, 주위는 전원주택 분양단지, 농경지, 로변 상가 및 임야 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 주위환경은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1,2) 공히, 부정형 완경사지임.

인접 도로상태

기호(1,2) 공히, 북측으로 로폭 약8미터의 예정도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2) : 보전관리지역, 성장관리계획구역 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법> 중점경관관리구역((건설지역 주변) 세종특별자치시고시 제2020-341호)등임.

제시목록 외의 물건

별첨 "사진용지"와 같이 이동이 용이한 이동식 컨테이너 3동이 소재함.

공부와의 차이

기호(1,2) 공부상 지목은 임야이나 현황 대지조성사업계획 승인을 득하고 착공되어 전원주택 부지조성 공사가 진행 중인 토지임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각.
2. 이동이 용이한 이동식 컨테이너 3동 소재.
3. 목록 1, 2 공부상 지목은 임야이나 현황 대지조성사업계획 승인을 득하고 착공되어 전원주택 부지조성 공사가 진행 중임.
4. 2025.10.29.자 석포개발 주식회사로부터 공사대금 648,315,200원의 유치권신고가 있으나, 그 성립여부는 불분명함(석포개발 주식회사는 경매신청채권자이며, 유치권신고서에 첨부된 공사대금 관련 공정증서는 이 사건 경매신청의 집행권원과 동일함).
5. 위 유치권신고와 관련하여 근저당권자 세종공주원예농업협동조합(2025.11.26.) 및 채무자겸소유자 장군개발 주식회사(2025.11.27.)로부터 각 유치권배제신청서가 제출되었음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 기본 개요

사건번호: 대전지방법원 2024타경122350 (1)

소재지: 세종특별자치시 장군면 봉안리 산4-7

용도: 임야 (현황: 대지조성사업계획 승인 득, 전원주택 부지조성 공사 진행 중)

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지매각

1.2. 면적 및 건물 현황

토지면적: 20,330.00㎡ (약 6,149.83평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 감정가

감정가: 7,827,050,000원

2. 입지조건

2.

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 장군면 봉안리 소재 "홍드렁골" 북측 인근에 소재합니다.

주위는 전원주택 분양단지, 농경지, 로변 상가 및 임야 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 용이합니다.

2.3. 토지 형태 및 현황

기호(1,2) 토지는 부정형의 완경사지입니다.

공부상 지목은 임야이나, 현황은 대지조성사업계획 승인을 득하고 착공되어 전원주택 부지조성 공사가 진행 중인 상태입니다.

2.4. 주변 토지 이용 및 개발 계획

주변에는 전원주택 단지와 농경지가 위치하고 있으며, 로변 상가 및 임야 등 다양한 토지 이용 현황을 보입니다.

세종시의 지속적인 개발 계획 하에 성장관리계획구역으로 지정되어 있습니다.

2.5. 인접 도로 상태

본건 토지는 북측으로 로폭 약 8미터의 예정도로와 접하고 있습니다.

2.6. 토지이용계획 및 제한상태

보전관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(전부제한구역), 준보전산지, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

2.

3.1. 등기부 현황

등기부상 소유권은 이한수 외 2명(1977)에서 전의이씨대사성공파완묵종중(2018)을 거쳐 장군개발 주식회사(2020)로 이전되었습니다.

3.2. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2020년 12월 30일 접수된 세종공주원예농업협동조합의 근저당권(을5)입니다.

3.3. 주요 권리 내역

* 근저당권 (을5): 세종공주원예농업협동조합, 채권액 3,840,000,000원, 2020-12-30 접수.

* 강제경매 (갑4): 석포개발 주식회사, 채권액 614,200,000원, 2024-11-15 접수.

3.4. 유치권 분석

* 석포개발 주식회사로부터 공사대금 648,315,200원에 대한 유치권 신고(2025.10.29.)가 접수되었습니다.

* 유치권 신고의 성립 여부는 불분명합니다.

* 특이사항으로, 유치권 신고 채권자인 석포개발 주식회사는 본 경매 신청 채권자이며, 유치권 신고서에 첨부된 공사대금 관련 공정증서는 이 사건 경매 신청의 집행권원과 동일합니다.

* 이러한 유치권 신고와 관련하여 근저당권자인 세종공주원예농업협동조합(2025.11.26.) 및 채무자 겸 소유자인 장군개발 주식회사(2025.11.27.)로부터 각 유치권 배제 신청서가 제출되었습니다.

3.5. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상입니다.

3.6. 소멸되지 않는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목 공란)

4. 상권분석

2.

4.1. 상권 분석

본건 토지 주변은 전원주택 단지와 농경지가 주를 이루며, 일부 로변 상가도 소재하고 있습니다.

신흥 전원주택지로서 개발 잠재력이 있다고 판단됩니다.

4.2. 생활 편의시설

주변에 로변 상가가 소재하여 기본적인 편의시설 이용이 가능하나, 상세 정보는 부족합니다.

5. 생활정보

2.

5.1. 교통 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근 대중교통 이용도 가능하여 생활 편의성이 양호한 편입니다.

5.2. 주변 환경

주변에 전원주택 단지가 조성 중이거나 계획되어 있어, 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

2.

6.1. 권리관계 리스크 (유치권)

* 공사대금 관련 유치권 신고가 존재하며, 그 성립 여부가 불분명하여 낙찰 후 인수 또는 해결해야 할 위험이 있습니다.

* 유치권 배제 신청이 제출된 점은 긍정적이나, 최종적인 유치권의 소멸 여부는 법적 판단이 필요합니다.

6.2. 현황과 공부상 지목 불일치 관련

* 공부상 지목은 임야이나, 현황은 대지조성사업 승인 후 공사 진행 중인 점은 향후 개발 및 건축 시 인허가 관련 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

6.3. 제시외 물건

* 이동이 용이한 이동식 컨테이너 3동이 소재하며, 일괄매각 대상에 포함되나 별도 처리가 필요할 수 있습니다.

6.4. 기타

* 북측 예정도로의 개발 진행 상황 및 토지 편입 여부를 확인해야 합니다.

* 토지이용계획상 보전관리지역, 준보전산지 등 개발에 일부 제한이 있을 수 있으므로, 관련 법규를 반드시 확인해야 합니다.

* 주변에 명확한 혐오시설은 본 조사에서 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

2.

본 물건은 세종특별자치시의 개발 잠재력이 높은 지역에 위치한 전원주택 부지 조성 예정 토지입니다.

공부상 지목과 현황이 일치하고 있으며, 대지 조성 공사가 진행 중이라는 점에서 긍정적인 개발 가능성을 가지고 있습니다.

하지만, 공사대금 관련 유치권 신고 존재 및 성립 여부 불분명, 유치권 배제 신청 제출 등 복잡한 권리 관계가 얽혀 있어 주의 깊은 검토가 필요합니다.

경매 신청 채권자와 유치권 신고 채권자가 동일한 점은 특이사항이며, 유치권 문제 해결 여부가 낙찰 후 인수 또는 소멸에 큰 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.

안정적인 투자를 위해서는 현장 답사를 통한 실제 공사 진행 상황 확인, 관련 법률 전문가와 유치권 성립 여부 및 배제 신청 결과에 대한 상담이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

2.

* 세종시의 지속적인 도시 확장 및 인프라 구축으로 인한 토지 가치 상승 기대.

* 전원주택 단지 개발 사업 진행 중으로, 사업 완료 시 높은 시세 차익 기대 가능.

* 현황 토지 이용(대지조성)에 따른 향후 전원주택 부지로서의 활용 가치 높음.

* 복잡한 권리 관계(유치권) 해소 시, 향후 재산권 행사 용이.

9. 예상 입찰가

2.

감정가: 7,827,050,000원

토지 면적: 20,330.00㎡ (약 6,149.83평)

평당 감정가: 약 1,272,763원/평

* 본 건의 예상 입찰가 산정 시, '인수 보증금'은 0원이므로 고려하지 않습니다.

* 현재 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

* 본건의 예상 입찰가는 감정가의 70% ~ 90% 수준에서 형성될 가능성이 있으나, 이는 시장 상황, 유치권 문제 해결 정도, 경쟁 입찰자의 수, 낙찰 후 예상되는 개발 이익 등을 종합적으로 고려하여 결정되어야 합니다.

* 입찰 참여 전, 반드시 현장 방문을 통해 토지의 실제 상태를 확인하고, 유치권의 성립 여부 및 배제 신청 결과를 명확히 파악해야 합니다. 또한, 주변 유사 부동산의 최근 거래 사례를 분석하고, 부동산 전문 컨설턴트와 상담하여 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.