나이스옥션 법원경매 대전 2024타경121999 [1] 세종특별자치시 나성동 737 포레뷰투도시형생활주택 주건축물 1동 8층819호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼지 · 평가일 2024.11.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 나성동 소재 "새뜸중학교" 북동측 인근에 위치하는 승강기겸용
복도통행식 구분건물(도시형생활주택)로서, 주위일원은 학교, 공원, 대단위아파트단지
주상용건물, 상가 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 아파트 및 상가 혼용지대로서,
제반주위환경은 양호시 됨.

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 가능하며, 인근에 BRT버스정류장이 소재하므로,
제반대중교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상9층 건물로서,
외벽 : 외장석재붙임 등 기타마감.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

포레뷰투도시형생활주택 주건축물 제1동 제8층 제819호 로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기, 난방설비, 소방설비(소화전, 화재경보기 등),
방범도어, 도시가스 및 기타설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형으로 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

인접도로상태는 보통시 됨.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 광로3류
(폭 40M-50M)(광(주)3-4001)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역(전
부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

ⓐ 임대내역 "미상" 임.

ⓑ 건물의 내부현황은 건축물대장상의 도면을 참고하여 일반적인 구분건물(도시형생활
주택)를 기준으로 평가하였는 바, 경매진행시 이해관계인은 참고 하시기 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 대항력있는 주택임차권의 보증금반환채권 양수인인 신청채권자 주택도시보증공사로부터 임차보증금에 대하여 대항력을 포기하고 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 내용의 확약서가 제출됨
- 을구 순위 3번 임차권등기(2024.02.13. 제11384호)는 보증금 전액이 변제되지 아니하더라도 매수인에게 인수되지 않고 말소됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 대전지방법원 2024타경121999 (1) 사건으로, 세종특별자치시 나성동 737번지에 소재한 포레뷰투도시형생활주택 주건축물 1동 8층 819호입니다.

용도는 도시형생활주택(아파트형)이며, 감정가는 126,000,000원입니다.

토지 면적은 8.50㎡ (약 2.57평)이며, 건물 면적은 28.39㎡ (약 8.59평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

채권자는 주택도시보증공사입니다.

건축물대장상 용도는 공동주택(도시형생활주택)이며, 사용승인일은 2017년 11월 1일입니다.

총 세대수는 202세대입니다.

2. 입지조건

본 물건은 세종특별자치시 나성동 소재 "새뜸중학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위에는 학교, 공원, 대단위 아파트 단지, 주상용 건물, 상가 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 아파트 및 상가 혼용지대로서, 제반 주위 환경은 양호한 것으로 평가됩니다.

차량으로의 출입이 용이하며, 인근에 BRT 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다.

토지이용계획상 중심상업지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역에 속해 있으며, 광로 및 중로에 접해 있어 도로 접근성이 좋습니다. 다만, 가축사육제한구역에 포함되어 있습니다.

주변 환경 조사 결과, 인근 지역에 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2024년 3월 12일 접수된 세종세무서장의 압류(갑6)입니다.

본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 갑7 강제경매(주택도시보증공사) 및 말소기준권리 자체는 소멸됩니다.

주요 권리 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 주택임차인: 김태형

- 보증금: 140,000,000원

- 전입일자 및 확정일자: 2022년 1월 21일

- 대항력: 있음 (매수인이 인수해야 하는 권리)

- 인수 보증금: 16,611,208원 (배당받지 못할 경우 매수인이 인수)

을구 3번 주택임차권(김태형)은 말소기준권리보다 선순위이므로, 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 그 잔액 16,611,208원은 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

세종시 신도심의 핵심 지역인 중심상업지구에 위치하여 우수한 상권 이점을 갖추고 있습니다.

주변에 대규모 아파트 단지와 다양한 근린생활시설, 상가 등이 밀집해 있어 안정적인 배후 수요를 확보할 수 있습니다.

BRT 노선이 인접해 있어 유동인구 접근성이 뛰어나며, 이는 상권 활성화에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

생활 편의 시설로는 새뜸중학교를 비롯한 교육 시설과 공원, 다양한 상가 및 근린생활시설이 인접해 있습니다.

교통은 BRT 버스정류장이 가까워 시내 이동이 편리합니다.

본 물건이 속한 건물(세종포레뷰2차)은 2017년 11월에 사용승인된 도시형생활주택으로, 총 202세대가 거주하고 있습니다.

주차는 건축물대장상 지하 총 175대의 주차 공간이 마련되어 있으며, 전기차 충전기도 4대 설치되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 선순위 임차인 김태형의 보증금 인수입니다. 보증금 140,000,000원 중 16,611,208원은 매수인이 추가적으로 부담해야 할 금액입니다.

현재 임대차 내역이 '미상'으로 기재되어 있어, 실제 거주 현황 및 건물 내부 상태를 정확히 파악하기 어렵다는 점도 주의해야 합니다.

도시형생활주택이라는 점을 감안하여 일반 아파트와는 다를 수 있는 관리비, 주차, 편의시설 등에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 세종시 나성동 중심상업지역이라는 탁월한 입지 조건과 BRT 접근성을 바탕으로 높은 투자 가치를 지니고 있습니다.

다만, 16,611,208원의 임차인 보증금 인수 부담이 존재하므로, 이를 고려한 신중하고 면밀한 입찰가 산정이 필수적입니다.

경매 절차상 매수인이 인수해야 하는 권리 내역을 정확히 파악하고, 예상되는 총 매입 비용을 산출하여 수익률을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

세종시 신도시 핵심 지역에 위치하여 향후 부동산 가치 상승이 기대됩니다.

BRT 노선 인접으로 인한 뛰어난 교통망과 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

중심상업지구 내에 위치하여 안정적인 임대 수요 확보가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 126,000,000원

인수 보증금: 16,611,208원 (매수인이 추가 부담)

최근 매매 사례 (2025년 기준):

* 28.2095㎡ (8층): 120,000,000원

* 27.4996㎡ (3층): 108,000,000원

* 28.3925㎡ (5층): 125,000,000원

본건의 면적(28.39㎡) 및 8층 위치를 고려할 때, 최근 8층 매매가(120,000,000원)와 5층 매매가(125,000,000원) 수준을 참고할 수 있습니다.

감정가 126,000,000원을 기준으로, 인수 보증금 16,611,208원을 고려하면 총 매입 비용이 상승하므로 보수적인 입찰가 산정이 필요합니다.

예상 입찰가 (인수 보증금 제외): 110,000,000원 ~ 120,000,000원

이 범위 내에서 입찰 시, 총 예상 매입 비용은 약 126,611,208원 ~ 136,611,208원 수준이 될 것으로 예상됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.