나이스옥션 법원경매 대전 2024타경121081 [7] 세종특별자치시 나성동 821 세종가로수길 1층비144호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 창천 · 평가일 2024.11.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 나성동 소재 "국립조세박물관"남서측 인근에 위치하며, 주위는 상업용 및 업무용건물,상업나지,공공시설 등이 혼재하는 미성숙상가지대로서, 제반입지여건은 보통임.

교통상황

본건은 지하주차장이 조성되어 있어 제반차량의 출입이 가능하며, 인근에 대중교통시설등이 소재하는 등 제반교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층건 중 에117호, 비128호,비129호,비134호,비139호,비143호,비144호,비611호로서
사용승인일 : 2019.09.18
외 벽 : 베이스판넬 및 강화유리 등 마감
내 벽 : 몰탈위 페인팅 및 타일등 마감
창 호 : 샷시창호임.

이용상태

기호 1 : 제2종근린생활시설(의류소매점)으로 인접호수와 함께 일단으로 이용되고 있음,
기호 2-7: 공부상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)으로 기준시점 현재"공실"상태임.
기호 8 : 제1종근린생활시설(사무소)로 현황은 폐문부재로 인하여 내부는 확인항지 못하였음.

설비내역

기본위생설비,급배수설비,소화 및 탐지설비,에스컬레이터,승강기설비,지하주차장이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 평지로서 상업 및 업무용 건물의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 동,서,북측으로 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 중로1류(폭 20m-25m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 예정지역<신행정수도 후속대책을 위한 연기·공주지역 행정중심복합도시 건설을 위한 특별법> 중점경관관리구역((금강 주변) 세종특별자치시고시 제2020-341호)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2024타경121081 (7)

소재지: 세종특별자치시 나성동 821 세종가로수길 1층 비144호

건물 용도: 근린상가 (건축물대장상 제1종근린생활시설, 감정평가상 제2종근린생활시설 - 일반음식점)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 중 1층 비144호

사용승인일: 2019년 09월 18일

감정가: 182,000,000원

토지 면적: 1.68㎡ (약 0.51평)

건물 면적: 3.75㎡ (약 1.13평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 수OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보

주의사항: 특별매각조건 - 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

1.1. 입지조건

* 위치: 세종특별자치시 나성동 소재 "국립조세박물관" 남서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 상업용 및 업무용 건물, 상업 나지, 공공시설 등이 혼재하는 지역으로, 제반 입지 여건은 보통입니다. 비교적 신축된 상가지대입니다.

* 교통 상황: 본건은 지하 주차장이 조성되어 차량 출입이 용이하며, 인근에 대중교통시설이 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통입니다. 동, 서, 북측으로 중로에 접해 있습니다.

* 토지 형상 및 이용 상태: 정방형의 평지로서 상업 및 업무용 건물의 부지로 이용 중입니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역, 중로 1류(폭 20m-25m)에 해당하며, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역 등의 규제가 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 부안수산업협동조합 근저당권 (2023.03.13.)

* 총 등기부채권액: 약 55억 5천만원으로, 채권 총액이 감정가를 현저히 초과합니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정입니다. 다만, 감정평가서 요약에 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"이라고 명시되어 있으므로, 실제 지상권의 존재 여부에 대한 면밀한 추가 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 임대 관계는 미상입니다. 금액이 미상인 임차인이 존재할 가능성도 배제할 수 없으므로, 명도 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있음에 유의해야 합니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 세종시 나성동은 행정중심복합도시의 핵심 상업지구 중 하나로, 지속적으로 개발 및 활성화가 진행되고 있습니다.

* 건물 용도: 본 건물은 근린생활시설, 판매시설, 문화및집회시설, 오피스텔 등 복합 용도로 사용 가능하며, 본건 호실(B144)은 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점) 용도입니다.

* 현재 이용 상태: 기준시점 현재 본건 호실은 "공실" 상태입니다.

* 상권 잠재력: 현재 상권은 성숙 단계에 이르지 않았으나, 향후 세종시의 성장과 함께 잠재적 가치 상승 및 임대 수요 증가가 기대됩니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 주변 상업 시설 및 공공시설(국립조세박물관) 이용이 편리합니다.

* 교통: 지하 주차장 및 인근 대중교통 이용이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 극소형 면적: 건물 면적이 3.75㎡ (약 1.13평)으로 매우 작아 독립적인 사업장으로 활용하기에는 제약이 많습니다. 인접 호실과의 통합 운영 또는 특수 용도(예: 소규모 창고, 홍보 공간 등)로만 활용 가능성이 있습니다.

* 미성숙 상권: 주변 상권이 아직 완전히 활성화되지 않은 단계로, 공실 발생 가능성 및 임대료 변동 리스크가 존재합니다.

* 높은 채권 총액: 약 55.5억 원에 달하는 총 채권액은 해당 물건의 초기 담보 설정이 과도했음을 시사하며, 이는 향후 시세 변동 시 영향을 줄 수 있습니다.

* 임대차 관계 미상: 임차인 현황상 인수할 보증금은 없으나, 임대 관계가 미상인 점은 명도 과정에서 변수가 될 수 있습니다.

* 특별 매각 조건: 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로 일반적인 10%보다 높아 자금 계획 시 유의해야 합니다.

* 미확인 권리: "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권" 표기가 있어, 실제 지상권 존재 여부에 대한 확인이 필수적입니다.

1.6. 종합 의견

본건은 세종시 중심상업지역에 위치한 신축 상가 물건이나, 극히 작은 면적이 가장 큰 특징이자 단점입니다. 주변 입지 및 교통 여건은 양호하나, 현재 공실 상태이며 상권이 아직 완전히 성숙되지 않았다는 점은 고려해야 합니다. 높은 채권 총액과 특별 매각 조건은 입찰 시 신중한 접근을 요구합니다. 특히, 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 여부를 반드시 확인해야 합니다. 소형 면적의 특성을 감안하여, 주변 호실과의 통합 운영 또는 특별한 목적의 활용 방안을 모색해야 할 것입니다.

1.7. 투자 포인트

* 세종시 중심상권의 성장 잠재력: 행정수도 이전 효과 및 지속적인 개발로 인한 미래 가치 상승 기대.

* 신축 건물: 2019년 준공된 건물로, 노후화에 따른 수리 비용 부담이 적습니다.

* 나성동 중심상업지역의 입지: 상업 및 업무 시설 밀집 지역으로 유동인구 흡수 가능성이 있습니다.

* 특수 활용 가능성: 극소형 면적을 활용한 니치 마켓 공략 또는 인접 호실과의 통합 시 시너지 효과 창출 가능.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 다음과 같은 점들을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 감정가: 182,000,000원

* 건물 면적: 3.75㎡ (약 1.13평)으로 매우 작아 활용도가 제한적입니다.

* 현재 공실 상태 및 미성숙 상권: 즉각적인 임대 수익 확보가 어려울 수 있습니다.

* 특별 매각 조건: 보증금 20% 부담.

* 확인 필요 권리: 지상권 존재 가능성.

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 낙찰 후 명도 비용, 추가 공사 비용, 향후 예상 임대 수익률 및 시세 상승 가능성 등을 면밀히 분석하여 산정해야 합니다. 일반적으로 소형 상가의 경우, 최저매각가 대비 70~80% 수준에서 검토되기도 하나, 이는 물건의 특성과 시장 상황에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 투자 수익률 목표와 리스크 감수 수준을 고려하여 합리적인 입찰가를 설정하시기를 권고드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.