나이스옥션 법원경매 대전 2024타경121081 [8] 세종특별자치시 나성동 821 세종가로수길 6층비611호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 창천 · 평가일 2024.11.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 나성동 소재 "국립조세박물관"남서측 인근에 위치하며, 주위는 상업용 및 업무용건물,상업나지,공공시설 등이 혼재하는 미성숙상가지대로서, 제반입지여건은 보통임.

교통상황

본건은 지하주차장이 조성되어 있어 제반차량의 출입이 가능하며, 인근에 대중교통시설등이 소재하는 등 제반교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층건 중 에117호, 비128호,비129호,비134호,비139호,비143호,비144호,비611호로서
사용승인일 : 2019.09.18
외 벽 : 베이스판넬 및 강화유리 등 마감
내 벽 : 몰탈위 페인팅 및 타일등 마감
창 호 : 샷시창호임.

이용상태

기호 1 : 제2종근린생활시설(의류소매점)으로 인접호수와 함께 일단으로 이용되고 있음,
기호 2-7: 공부상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)으로 기준시점 현재"공실"상태임.
기호 8 : 제1종근린생활시설(사무소)로 현황은 폐문부재로 인하여 내부는 확인항지 못하였음.

설비내역

기본위생설비,급배수설비,소화 및 탐지설비,에스컬레이터,승강기설비,지하주차장이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 평지로서 상업 및 업무용 건물의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 동,서,북측으로 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 중로1류(폭 20m-25m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 예정지역<신행정수도 후속대책을 위한 연기·공주지역 행정중심복합도시 건설을 위한 특별법> 중점경관관리구역((금강 주변) 세종특별자치시고시 제2020-341호)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 개요

사건번호: 대전지방법원 2024타경121081 (8)

소재지: 세종특별자치시 나성동 821 세종가로수길 6층비611호

용도: 근린상가

감정가: 106,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 수OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 9.36㎡ (약 3.09평)

건물면적: 20.88㎡ (약 6.89평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 세종특별자치시 나성동 소재 "국립조세박물관" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 상업용 및 업무용 건물, 상업나지, 공공시설 등이 혼재하는 미성숙상가지대로서, 전반적인 입지 여건은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건 건물에는 지하주차장이 조성되어 있어 차량 출입이 용이합니다. 또한, 인근에 대중교통 시설이 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 건물 구조 및 이용 현황

본 건물은 철근콘크리트 구조에 (철근)콘크리트 지붕을 가진 12층 건물 중 6층에 위치한 비611호입니다. 2019년 9월 18일에 사용 승인되었습니다.

건물의 외벽은 베이스판넬 및 강화유리로 마감되었고, 내벽은 몰탈 위 페인팅 및 타일로, 창호는 샷시창호로 시공되었습니다.

기호 1번은 제2종근린생활시설(의류소매점)로 인접 호수와 함께 사용되고 있으며, 기호 2-7번은 제2종근린생활시설(일반음식점)로 현재 공실 상태입니다. 기호 8번은 제1종근린생활시설(사무소)이나, 현황 폐문부재로 내부 확인이 불가합니다.

2.4. 토지 이용 및 주변 도로

토지는 정방형의 평지로서 상업 및 업무용 건물의 부지로 이용 중입니다. 본건은 동, 서, 북측으로 중로에 접해 있어 접근성이 양호합니다.

2.5. 토지 이용 계획

본건은 중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시)으로 지정되어 있으며, 폭 20-25m의 중로1류에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 예정지역, 중점경관관리구역에 포함됩니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계

본 경매 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 수OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

등기부상 말소기준권리는 2023년 3월 13일 접수된 부안수산업협동조합의 근저당권 (을1)입니다.

이 외 다수의 근저당권 및 임의경매 개시 결정 등기 등이 설정되어 있으나, 모두 말소기준권리보다 후순위로 경매 절차를 통해 소멸될 것으로 보입니다.

특이사항으로는 공동담보 및 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 메가박스중앙(주)세종나성

보증금: 0원

차임: 0원

사업자 등록일: 2019년 12월 9일

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인이므로 명도 관련 주의가 필요합니다.

3.3. 인수되는 권리

권리분석 결과, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 단, 물건명세서상 '지상권'은 매각으로 소멸되지 않을 수 있으나, 관련 상세 내용은 추가 확인이 필요합니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 세종시 나성동 일대는 신행정수도 건설 계획에 따라 개발되고 있는 지역으로, 상업 및 업무용 건물이 혼재되어 있습니다. 현재 '미성숙상가지대'로 분류되지만, 이는 향후 개발 가능성을 시사합니다. 주변에는 국립조세박물관 등 공공시설과 다양한 근린생활시설이 입점해 있어 잠재적인 수요층이 존재합니다. 다만, '공실' 상태인 점포가 있는 것으로 보아 상권 활성화 정도는 더 지켜봐야 할 부분입니다.

5. 생활정보

본건 주변으로는 국립조세박물관과 같은 공공시설이 있으며, 대로변에 위치하여 접근성이 좋습니다. 대중교통 이용이 편리하고 지하주차장이 완비되어 있어 차량 이용에도 불편함이 없습니다. 세종시의 주요 행정 및 상업 시설과의 연계성 또한 고려해볼 만합니다. 현재까지 파악된 주변 정보에 따르면, 혐오시설은 인접해 있지 않은 것으로 확인됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 보증금 및 차임이 0원이지만 대항력이 있는 임차인이 존재하므로, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 미성숙 상권: 개발 중인 지역의 특성상 상권 활성화 속도가 예상보다 더딜 수 있으며, 공실률이 높을 경우 임대 수익에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다.

* 특별매각조건: 매수신청 보증금이 최저매각가격의 20%로 일반 경매보다 높으므로, 초기 자금 마련 계획에 유의해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 세종시 중심상업지역에 위치한 신축급 상가 건물로, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승이 기대됩니다. 교통 및 입지 여건은 양호한 편이나, 현재 미성숙 상권이라는 점과 대항력 있는 임차인의 존재는 명도 및 향후 운영 시 고려해야 할 주요 사항입니다. 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되나, 지상권 등 예외 사항은 추가 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 상가: 2019년 준공된 비교적 신축 건물입니다.

* 역세권 잠재력: 세종시 개발 계획에 따른 미래 가치 상승이 기대됩니다.

* 양호한 접근성: 대로변에 위치하며 지하주차장 및 대중교통 이용이 편리합니다.

* 권리관계 명확성: 경매를 통해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상되어 안전한 권리 취득이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 감정가 외에 유사 물건의 실제 거래 사례, 주변 시세, 공실률, 예상 임대 수익률, 명도 비용 등을 종합적으로 분석해야 합니다. 또한, 특별매각조건으로 인한 보증금 부담 증가 요인도 고려해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산출이 어렵습니다. 추가적인 현장 조사 및 심층적인 시세 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.