나이스옥션 법원경매 대전 2024타경121081 [6] 세종특별자치시 나성동 821 세종가로수길 1층비143호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 창천 · 평가일 2024.11.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 나성동 소재 "국립조세박물관"남서측 인근에 위치하며, 주위는 상업용 및 업무용건물,상업나지,공공시설 등이 혼재하는 미성숙상가지대로서, 제반입지여건은 보통임.

교통상황

본건은 지하주차장이 조성되어 있어 제반차량의 출입이 가능하며, 인근에 대중교통시설등이 소재하는 등 제반교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층건 중 에117호, 비128호,비129호,비134호,비139호,비143호,비144호,비611호로서
사용승인일 : 2019.09.18
외 벽 : 베이스판넬 및 강화유리 등 마감
내 벽 : 몰탈위 페인팅 및 타일등 마감
창 호 : 샷시창호임.

이용상태

기호 1 : 제2종근린생활시설(의류소매점)으로 인접호수와 함께 일단으로 이용되고 있음,
기호 2-7: 공부상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)으로 기준시점 현재"공실"상태임.
기호 8 : 제1종근린생활시설(사무소)로 현황은 폐문부재로 인하여 내부는 확인항지 못하였음.

설비내역

기본위생설비,급배수설비,소화 및 탐지설비,에스컬레이터,승강기설비,지하주차장이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 평지로서 상업 및 업무용 건물의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 동,서,북측으로 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 중로1류(폭 20m-25m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 예정지역<신행정수도 후속대책을 위한 연기·공주지역 행정중심복합도시 건설을 위한 특별법> 중점경관관리구역((금강 주변) 세종특별자치시고시 제2020-341호)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2024타경121081 (6)

소재지: 세종특별자치시 나성동 821 세종가로수길 1층 B143호

용도: 근린상가

감정가: 182,000,000원

토지면적: 1.68㎡ (약 0.51평)

토지지분: 1.68㎡ (약 0.51평)

건물면적: 3.75㎡ (약 1.13평)

건물지분: 3.75㎡ (약 1.13평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 수OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보

특수물건정보: 공동담보

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 중 B143호

사용승인일: 2019년 09월 18일

건물 총 호실 수: 253호

건물 연면적: 32,021.86㎡

1.1. 입지조건

위치: 세종특별자치시 나성동 소재 "국립조세박물관" 남서측 인근에 위치합니다.

주위 환경: 상업용 및 업무용 건물, 상업나지, 공공시설 등이 혼재하는 미성숙 상가지대로, 전반적인 입지 여건은 보통 수준입니다.

교통: 건물 내 지하 주차장 이용이 가능하며, 인근에 대중교통 시설이 소재하여 교통 여건은 보통입니다.

도로: 본건은 동측, 서측, 북측으로 중로에 접해 있습니다.

토지이용계획: 중심상업지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역에 속하며, 중로1류(폭 20m-25m)에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 예정지역, 중점경관관리구역에 포함됩니다.

1.2. 권리분석

경매 구분: 부동산 임의경매 사건입니다.

말소기준권리: 2023년 03월 13일 부안수산업협동조합의 근저당권 (1,923,600,000원)입니다.

매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리 이하 모든 근저당권, 임의경매 개시 결정 등기 등은 매각으로 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 보고서 상 명시된 권리는 없습니다. (지상권 개요: 없음)

등기부채권 총액: 약 5,550,200,000원으로 확인됩니다.

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대 관계: 미상임.

* 주의사항: 임대 관계가 미상이므로 현장 조사 시 임차인 존재 여부 및 별도의 권리관계를 반드시 확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

건물 개요: "세종가로수길"이라는 명칭의 12층 건물 내 복합 용도 상가입니다. 총 253개 호실로 구성되어 있으며, 사용승인일은 2019년 9월 18일입니다.

용도: 본건 B143호는 공부상 제1종근린생활시설(사무소)로 기재되어 있습니다.

주변 상권: 본건이 위치한 나성동 일대는 상업 및 업무용 건물이 혼재된 상가지대로, 아직 미성숙 단계이나 향후 발전 가능성이 있는 지역입니다. 주변에 국립조세박물관 등 공공시설과 상업시설이 입지해 있습니다.

이용 현황: 본건 B143호는 현황 폐문부재로 인해 내부 확인이 불가능한 상태입니다. 함께 이용되고 있는 의류소매점, 현재 공실 상태인 일반음식점 등으로 사용되는 인접 호수들이 있습니다.

1.4. 생활정보

교통: 지하 주차장을 통해 차량 출입이 용이하며, 인근 대중교통 시설을 이용할 수 있습니다.

주변 시설: 본건 남서측 인근에 국립조세박물관이 위치하고 있으며, 주변은 상업 및 업무 시설, 공공 시설 등이 혼재되어 있습니다. 현재까지 조사된 바에 따르면, 주변에 부정적인 영향을 줄 수 있는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

미성숙 상권: 나성동 일대는 신흥 상권으로, 상권 활성화 및 공실률에 영향을 줄 수 있습니다.

내부 상태 미확인: 본건 B143호는 폐문부재로 내부 확인이 불가능하여, 실제 이용 상태, 내부 시설, 하자 여부 등을 직접 확인하기 어렵습니다.

공급 과다 가능성: 12층 건물에 총 253개 호실로 상가가 구성되어 있어, 향후 공급 물량 증가에 따른 경쟁 심화 가능성이 있습니다.

공동담보 물건: 본건은 공동담보 물건으로, 다른 공동담보 물건들의 경매 진행 상황 및 낙찰 결과가 본 건의 낙찰가에 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 세종시 중심상업지역 내에 위치한 신축 상가 건물(2019년 사용승인)의 일부 호실입니다. 입지 및 교통 여건은 보통 수준이며, 다수의 권리 관계가 설정되어 있었으나 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸되어 권리 분석상 특별한 인수 사항은 없습니다. 다만, 임대 관계가 미상으로, 추후 임차인과의 관계 설정이 필요할 수 있습니다. 본건 B143호는 공부상 제1종근린생활시설(사무소) 용도이나 현황 내부 확인이 불가하다는 점과, 해당 지역의 미성숙 상권이라는 점은 투자 시 고려해야 할 부분입니다. 향후 상권 발달 및 세종시의 지속적인 발전 가능성을 고려한 중장기적 관점에서의 접근이 유효할 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

세종시 핵심 상업지구 내 위치: 발전 잠재력이 높은 지역입니다.

신축 건물: 비교적 최신 건물로 관리 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

권리 관계 명확: 매각으로 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 적습니다.

소형 면적: 초기 투자 비용 부담이 상대적으로 적을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 182,000,000원입니다. 인수할 보증금이 없는 점, 권리 관계가 명확한 점 등을 고려할 때 감정가를 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다. 그러나 본건은 소형 면적(약 1.13평)이며, 내부 확인이 불가능하고 상권이 아직 미성숙 단계임을 감안해야 합니다. 따라서, 입찰가를 결정하기 위해서는 반드시 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 주변 시세 조사, 임대 가능성 분석이 선행되어야 합니다. 잠재적 리스크를 고려하여 보수적인 접근이 필요하며, 낙찰 후 임대 수익 또는 시세 차익을 고려한 실질적인 가치 평가를 바탕으로 전략적인 입찰가 산정이 중요합니다. (예상 입찰가 범위는 직접적인 현장 조사 및 시세 분석 후 산정 가능)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.