나이스옥션 법원경매 대전 2024타경121081 [5] 세종특별자치시 나성동 821 세종가로수길 1층비139호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 창천 · 평가일 2024.11.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 나성동 소재 "국립조세박물관"남서측 인근에 위치하며, 주위는 상업용 및 업무용건물,상업나지,공공시설 등이 혼재하는 미성숙상가지대로서, 제반입지여건은 보통임.

교통상황

본건은 지하주차장이 조성되어 있어 제반차량의 출입이 가능하며, 인근에 대중교통시설등이 소재하는 등 제반교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층건 중 에117호, 비128호,비129호,비134호,비139호,비143호,비144호,비611호로서
사용승인일 : 2019.09.18
외 벽 : 베이스판넬 및 강화유리 등 마감
내 벽 : 몰탈위 페인팅 및 타일등 마감
창 호 : 샷시창호임.

이용상태

기호 1 : 제2종근린생활시설(의류소매점)으로 인접호수와 함께 일단으로 이용되고 있음,
기호 2-7: 공부상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)으로 기준시점 현재"공실"상태임.
기호 8 : 제1종근린생활시설(사무소)로 현황은 폐문부재로 인하여 내부는 확인항지 못하였음.

설비내역

기본위생설비,급배수설비,소화 및 탐지설비,에스컬레이터,승강기설비,지하주차장이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 평지로서 상업 및 업무용 건물의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 동,서,북측으로 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 중로1류(폭 20m-25m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 예정지역<신행정수도 후속대책을 위한 연기·공주지역 행정중심복합도시 건설을 위한 특별법> 중점경관관리구역((금강 주변) 세종특별자치시고시 제2020-341호)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대전지방법원 2024타경121081 (5)

* 소재지: 세종특별자치시 나성동 821 세종가로수길 1층 비139호

* 용도: 근린상가 (제2종근린생활시설, 제1종근린생활시설 등)

* 감정가: 182,000,000원

* 토지면적: 1.68㎡ (약 0.51평)

* 건물면적: 3.75㎡ (약 1.13평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 수OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

2. 물건 기본정보

1.1. 입지조건

* 본 건은 세종특별자치시 나성동에 위치하며, "국립조세박물관"에서 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변으로는 상업용, 업무용 건물 및 공공시설 등이 혼재된 지역으로, 제반 입지 여건은 보통 수준입니다. 다만, 감정평가서 상 '미성숙상가지대'로 분류되어 있어 상권의 지속적인 발전 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 교통 측면에서는 지하주차장 이용이 가능하며, 인근에 대중교통 시설이 소재하여 전반적인 교통 여건은 양호한 편입니다. 본 건은 동, 서, 북측으로 중로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 상으로는 중심상업지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 중로1류(폭 20-25m)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 예정지역, 중점경관관리구역 등 관련 법규의 적용을 받습니다.

1.2. 권리분석

* 총 채무액은 등기부채권 총액 기준으로 약 5,550,200,000원에 달합니다.

* 말소기준권리는 2023년 3월 13일자 부안수산업협동조합의 근저당(1,923,600,000원)으로, 이보다 선순위 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 매각으로 인해 말소기준권리 이하의 모든 권리(근저당, 임의경매 개시 결정 등)는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다. (단, 지상권 개요는 비어 있으나, 현장 확인이 필요합니다.)

* 임차인 현황 상 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 그러나 임대 관계가 미상으로 기재되어 있어, 금액이 미상인 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없으므로 이에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다.

1.3. 상권분석

* 본 건이 소재한 건물은 2019년 9월 18일 사용 승인된 12층 규모의 철근콘크리트 건물이며, 건물 자체는 근린생활시설, 판매시설, 문화 및 집회시설, 오피스텔 등 복합 용도로 건축되었습니다.

* 본 호실(B139호)은 공부상 제2종근린생활시설(의류소매점) 용도로 기재되어 있으며, 감정평가서에 따르면 인접 호실과 함께 이용되고 있는 것으로 파악됩니다. (기호 1)

* 건물 내 다른 호실 중 일부는 제2종근린생활시설(일반음식점) 용도로 사용되나 현재 공실 상태이며, 다른 호실은 제1종근린생활시설(사무소) 용도이나 폐문 부재로 내부 확인이 어려운 상황입니다.

* 토지 1.68㎡, 건물 3.75㎡의 매우 작은 면적으로 인해, 독립적인 상업 시설 운영보다는 인접 호실과의 통합 사용, 홍보 목적, 비상주 사무실 운영 등 특정 목적에 적합할 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 물건지 주변으로는 다양한 상업 및 업무 시설이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 국립조세박물관이 인근에 자리하고 있으며, 대중교통 이용이 용이한 입지입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 매우 작은 면적: 토지 1.68㎡, 건물 3.75㎡로 독립적인 사업 운영이나 수익 창출에 제약이 클 수 있습니다.

* 미등기 임차인 존재 가능성: 인수 보증금 합계는 0원이지만, 임대 관계가 미상인 점을 감안할 때 대항력 있는 임차인이 존재할 수 있습니다. 이 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 부담이 발생할 수 있으므로 현장 확인을 통해 철저히 검증해야 합니다.

* 공동 담보 물건: 본 건은 다수의 채권자에 의해 공동 담보로 설정된 물건입니다. 다른 담보 물건의 처리 상황이 본 건의 경매 절차 및 낙찰가에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 미성숙 상권: '미성숙상가지대'라는 점은 향후 상권 활성화 정도에 따라 부동산 가치 변동성이 있을 수 있음을 의미합니다.

* 협오시설 존재 여부: 주변 지역 지도 검색 결과, 본 물건과 인접하여 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 건은 세종시 중심상업지역 내에 위치한 신축급(2019년 준공) 근린상가 건물의 일부 호실입니다.

* 면적(1.68㎡ 토지, 3.75㎡ 건물)이 극히 작아 단독 활용에는 제한이 따르며, 주로 인접 호실과의 통합 사용 또는 특정 목적(예: 광고, 홍보, 비상주 사무실)을 위한 투자 대상으로 고려될 수 있습니다.

* 권리 분석상 낙찰과 동시에 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되나, 임대차 관계 미확인으로 인한 잠재적 리스크는 반드시 확인해야 합니다.

* 감정가 대비 과도한 채무 총액은 본 건이 임의경매로 진행되는 배경을 설명해주고 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 세종시 중심상업지역에 위치하여 향후 세종시 발전과 연계된 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

* 2019년 준공된 비교적 신축 건물로, 건물 노후화에 대한 부담이 적습니다.

* 매우 작은 면적을 활용한 틈새시장 공략(예: 인접 호실 통합, 특정 비즈니스 지원 용도)이 가능하다는 점입니다.

* 권리 관계가 명확하여 인수되는 부담 없이 깨끗한 소유권을 확보할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 예상 입찰가 산정은 본 건의 감정가 182,000,000원을 기준으로 하되, 매우 작은 면적, 미성숙 상권, 공동 담보 물건 등의 리스크 요인을 면밀히 고려해야 합니다.

* 향후 임대 수익률, 인접 호실과의 통합 가능성, 세종시의 부동산 시장 동향 등을 종합적으로 분석하여 입찰가를 결정하는 것이 필수적입니다.

* 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 따라서, 현장 방문을 통한 실질적인 가치 평가와 함께 보수적인 접근을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.