나이스옥션 법원경매 대전 2024타경121081 [4] 세종특별자치시 나성동 821 세종가로수길 1층비134호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 창천 · 평가일 2024.11.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 나성동 소재 "국립조세박물관"남서측 인근에 위치하며, 주위는 상업용 및 업무용건물,상업나지,공공시설 등이 혼재하는 미성숙상가지대로서, 제반입지여건은 보통임.

교통상황

본건은 지하주차장이 조성되어 있어 제반차량의 출입이 가능하며, 인근에 대중교통시설등이 소재하는 등 제반교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층건 중 에117호, 비128호,비129호,비134호,비139호,비143호,비144호,비611호로서
사용승인일 : 2019.09.18
외 벽 : 베이스판넬 및 강화유리 등 마감
내 벽 : 몰탈위 페인팅 및 타일등 마감
창 호 : 샷시창호임.

이용상태

기호 1 : 제2종근린생활시설(의류소매점)으로 인접호수와 함께 일단으로 이용되고 있음,
기호 2-7: 공부상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)으로 기준시점 현재"공실"상태임.
기호 8 : 제1종근린생활시설(사무소)로 현황은 폐문부재로 인하여 내부는 확인항지 못하였음.

설비내역

기본위생설비,급배수설비,소화 및 탐지설비,에스컬레이터,승강기설비,지하주차장이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 평지로서 상업 및 업무용 건물의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 동,서,북측으로 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 중로1류(폭 20m-25m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 예정지역<신행정수도 후속대책을 위한 연기·공주지역 행정중심복합도시 건설을 위한 특별법> 중점경관관리구역((금강 주변) 세종특별자치시고시 제2020-341호)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2024타경121081 (4)

소재지: 세종특별자치시 나성동 821 세종가로수길 1층 비134호 (신주소: 세종특별자치시 나성로 38)

용도: 근린상가 (건축물대장상 주용도: 제1종근린생활시설)

감정가: 182,000,000원

토지면적: 1.68㎡ (약 0.51평)

건물면적: 3.75㎡ (약 1.13평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 수OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (본 경매 개시 관련 권리자: 부안)

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 중 1층 비134호

사용승인일: 2019년 9월 18일

특이사항: 공동담보 물건

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 나성동 소재 "국립조세박물관" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 상업용 및 업무용 건물, 상업나지, 공공시설 등이 혼재하는 미성숙 상가지대로 제반 입지 여건은 보통 수준입니다.

* 교통상황

본 건물 내 지하주차장이 조성되어 있어 차량 출입이 용이하며, 인근에 대중교통 시설이 소재하는 등 전반적인 교통 여건은 보통입니다.

* 인접 도로상태

본건은 동, 서, 북측으로 중로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 중로1류(폭 20m-25m)로 지정되어 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 예정지역, 중점경관관리구역 등에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

2023년 3월 13일 부안수산업협동조합의 근저당권 (말소 예정)

* 총 채권액

약 5,550,200,000원

* 매각으로 인한 소멸 권리

말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

- 부안수산업협동조합 근저당권

- 대천서부수산업협동조합 근저당권

- 당진수산업협동조합 근저당권

- 농협은행주식회사 근저당권

- 2024타경121081 임의경매 개시 결정

* 인수되는 권리

본 경매 절차를 통해 등기부상 모든 권리는 소멸될 것으로 예상되며, 별도로 인수해야 할 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (건축물대장 및 등기부상 지상권 등 특이사항 없음)

* 임차인 현황

인수 보증금 합계 0원.

임대 관계는 미상으로 확인됩니다.

주의: 임대 관계가 미상이므로, 현재 거주하거나 점유하는 임차인이 있는지 여부 및 대항력 유무를 반드시 현장 확인해야 합니다. 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 존재할 경우, 낙찰자가 예상치 못한 부담을 안게 될 수 있으므로 각별한 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 상권

국립조세박물관 인근의 세종시 중심 상업 및 업무지구에 포함되어 있습니다. 주위에는 다양한 근린생활시설, 업무시설, 공공시설 등이 혼재하고 있으며, 상권은 점진적으로 활성화될 것으로 예상됩니다.

* 건물 내 용도

본 건물(세종가로수길)은 제1종근린생활시설, 판매시설, 문화 및 집회시설, 오피스텔 등으로 복합 활용이 가능한 용도로 건축되었습니다.

* 본 물건(B134호) 이용 현황

공급면적 3.75㎡ (약 1.13평)의 근린상가로, 건축물대장상 주용도는 제1종근린생활시설로 기재되어 있습니다. 해당 면적의 협소함을 고려할 때, 독립적인 대규모 상업 시설보다는 소규모 사무실, 상담실, 정보 제공 목적의 키오스크 등 특정 니치(niche) 시장을 겨냥한 용도로 활용될 가능성이 높습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설

국립조세박물관이 인근에 위치하여 상징성이 있으며, 세종시의 주요 관공서, 상업 시설, 편의 시설 등이 비교적 가까운 거리에 소재하고 있어 생활 편의성이 양호한 편입니다.

* 교통 접근성

건물 내 지하주차장을 갖추고 있어 차량 이용 시 편리하며, 인근 대중교통망 또한 잘 갖추어져 있어 대중교통 이용 또한 편리합니다.

* 혐오시설 유무

본 물건 소재지 인근 지역을 조사한 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 특별히 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 매우 작은 면적

3. 75㎡ (약 1.13평)의 전용 면적은 활용 방안을 매우 제한하며, 일반적인 상가 임대 수익을 기대하기 어렵거나, 활용 방안 모색에 많은 고민이 필요합니다.

* 미성숙 상가 지대

세종시 신도심의 일부로서, 상권이 아직 완전히 성숙되지 않아 향후 상권 활성화 시점 및 정도에 따라 부동산 가치 변동성이 있을 수 있습니다.

* 임대 관계 미상

임대차 관계가 명확히 파악되지 않아, 예상치 못한 명도 또는 임차인의 권리 인수 부담이 발생할 가능성이 있습니다. (인수 보증금 0원이라도, 임대차 관계 자체가 미상인 점은 주의가 필요합니다.)

* 공동담보의 규모

다수의 금융기관이 채권자로 설정되어 있어, 채권 규모가 크다는 점은 경매 과정 및 물건 가치 평가 시 고려해야 할 요소입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 세종시 나성동 중심상업지역 내 신축 상가 건물에 위치하며, 국립조세박물관 인근이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다.

권리 분석상 인수할 권리가 없어 비교적 안전한 매물로 판단됩니다.

그러나 3.75㎡라는 극히 작은 면적과 미성숙 상가지대라는 점, 임대 관계 미상이라는 점은 주요 투자 고려 사항입니다.

본 물건의 가치는 입지적 장점과 더불어, 매우 작은 면적을 얼마나 창의적이고 효율적으로 활용할 수 있는지에 따라 결정될 것으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

* 세종시 중심 상업지구의 미래 가치

* 국립조세박물관 등 주변 공공기관 및 상업시설로 인한 잠재적 유동인구 확보 가능성

* 신축 건물 (2019년 사용승인)로 인한 상품성

* 권리 관계가 깨끗하여 명도 및 인수 부담이 적음 (임대 관계 미상 부분 제외)

* 매우 작은 면적으로, 특정 니치(niche) 시장을 공략하거나 타 점포와의 연계를 통해 높은 부가가치 창출 가능성

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 다음과 같은 추가 정보 및 분석이 필수적입니다.

* 해당 물건(B134호)의 현재 임대 시세, 예상 공실률 및 임대 가능 수익

* 주변 유사 면적 및 용도의 상가 매물 거래 사례 및 시세 동향

* 세종시 신도심 상권 발전 전망 및 향후 개발 계획

* 추가적인 현장 조사 및 임대차 관계 명확화 결과

상기 정보들을 종합적으로 분석하여 신중한 입찰가 결정을 권장합니다. 현재로서는 감정가 182,000,000원을 기준으로 시장 상황, 투자 목적, 잠재적 리스크 등을 충분히 고려하여 보수적인 접근이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.