나이스옥션 법원경매 대전 2024타경121081 [3] 세종특별자치시 나성동 821 세종가로수길 1층비129호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 창천 · 평가일 2024.11.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 나성동 소재 "국립조세박물관"남서측 인근에 위치하며, 주위는 상업용 및 업무용건물,상업나지,공공시설 등이 혼재하는 미성숙상가지대로서, 제반입지여건은 보통임.

교통상황

본건은 지하주차장이 조성되어 있어 제반차량의 출입이 가능하며, 인근에 대중교통시설등이 소재하는 등 제반교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층건 중 에117호, 비128호,비129호,비134호,비139호,비143호,비144호,비611호로서
사용승인일 : 2019.09.18
외 벽 : 베이스판넬 및 강화유리 등 마감
내 벽 : 몰탈위 페인팅 및 타일등 마감
창 호 : 샷시창호임.

이용상태

기호 1 : 제2종근린생활시설(의류소매점)으로 인접호수와 함께 일단으로 이용되고 있음,
기호 2-7: 공부상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)으로 기준시점 현재"공실"상태임.
기호 8 : 제1종근린생활시설(사무소)로 현황은 폐문부재로 인하여 내부는 확인항지 못하였음.

설비내역

기본위생설비,급배수설비,소화 및 탐지설비,에스컬레이터,승강기설비,지하주차장이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 평지로서 상업 및 업무용 건물의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 동,서,북측으로 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 중로1류(폭 20m-25m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 예정지역<신행정수도 후속대책을 위한 연기·공주지역 행정중심복합도시 건설을 위한 특별법> 중점경관관리구역((금강 주변) 세종특별자치시고시 제2020-341호)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2024타경121081 (3)

소재지: 세종특별자치시 나성동 821 세종가로수길 1층비129호

용도: 근린상가 (건축물대장상 제1종근린생활시설, 복합 용도 가능)

감정가: 182,000,000원

토지 면적: 1.68㎡ (약 0.51평)

건물 면적: 3.75㎡ (약 1.13평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 수OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보 물건

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 나성동 소재 "국립조세박물관" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 상업용 및 업무용 건물, 상업 나지, 공공시설 등이 혼재하는 미성숙 상가지대로서, 제반 입지 여건은 보통입니다.

교통 상황

본건은 지하주차장이 조성되어 있어 제반 차량의 출입이 가능하며, 인근에 대중교통시설 등이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통입니다.

도로 상태

본건은 동, 서, 북측으로 중로(폭 20m-25m)에 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태

본건은 중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시)으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역(금강 주변) 등 다양한 토지 이용 제한이 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2023년 3월 13일 접수된 부안수산업협동조합의 근저당권 (을3 (1)) 입니다.

매각으로 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 임의경매 개시결정 등)는 매각으로 인해 소멸됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 '지상권개요' 항목이 있으나, 구체적인 내용이 없어 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

등기부채권 총액

총 채권액은 약 5,550,200,000원으로, 대천서부수협 (8.7억원), 부안수협 (19.2억원), 당진수협 (19.5억원), 농협은행 (8억원), 그리고 대전지방법원의 임의경매 개시결정 채권액 (10.04억원)으로 구성되어 있습니다.

임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다.

보증금 및 차임이 미상인 임차인이 존재할 경우, 대항력 유무에 따라 예상치 못한 추가 부담이 발생할 수 있으므로, 현장 조사를 통해 임차인 현황을 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

이용 상태

본 건은 제2종 근린생활시설(의류소매점)으로 인접 호수와 함께 일단으로 이용되고 있거나, 제2종 근린생활시설(일반음식점)로 현재 공실 상태이거나, 제1종 근린생활시설(사무소)로 이용 가능한 것으로 파악됩니다.

건축물 용도

건축물대장상 본건이 속한 건물의 주 용도는 제1종근린생활시설이며, 그 외 판매시설, 문화 및 집회시설, 오피스텔 등으로도 복합 용도 활용이 가능한 집합건물입니다.

주변 환경

상업 및 업무용 건물이 혼재된 지역으로, 유동인구 및 잠재 고객 유입 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

건물 구조 및 상태

본 건은 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 12층 건물 중 지하 1층 비129호입니다.

사용승인일은 2019년 9월 18일입니다.

외벽은 베이스패널 및 강화유리, 내벽은 몰탈 위 페인팅 및 타일, 창호는 샷시창호로 마감되었습니다.

내부 설비

기본적인 위생 설비, 급배수 설비, 소화 및 탐지 설비, 에스컬레이터, 승강기, 지하주차장 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

공동담보 물건

본 건은 다른 물건들과 공동담보로 제공되어 경매가 진행된 것으로 파악됩니다. 다른 공동담보 물건의 경매 진행 상황이나 결과가 본 건의 낙찰가 및 이후 절차에 영향을 미칠 수 있습니다.

미성숙 상가지대

주위가 상업 및 업무용 건물, 상업 나지, 공공시설 등이 혼재된 미성숙 상가지대이므로, 공실 위험 및 상권 활성화 지연 가능성을 고려해야 합니다.

임대차 관계 불확실성

임대차 관계가 명확히 파악되지 않아, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 보증금 인수 등 예상치 못한 추가 부담이 발생할 수 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한

중심상업지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역 등 개발 관련 계획이 있으나, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역 등의 규제 사항도 존재합니다.

혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 건의 직접적인 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 세종시 나성동 중심상업지역에 위치한 근린상가로, 2019년에 사용 승인된 비교적 신축 건물에 해당합니다. 지하주차장, 승강기 등 기본적인 편의시설을 갖추고 있습니다.

그러나 미성숙 상가지대라는 점, 다수의 근저당권 설정으로 인한 높은 채권 총액, 그리고 임대차 관계가 불확실한 점은 주요 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

채권 총액이 감정가를 훨씬 상회하고 있어 유찰 가능성도 있으며, 명확한 인수 대상 권리나 임차인이 없을 경우 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물 (2019년 준공)

* 세종시 중심상업지역 내 입지

* 다양한 용도 (근린생활시설, 판매시설, 오피스텔 등) 활용 가능성

* 건물 내 편의 시설 (승강기, 지하주차장 등) 완비

9. 예상 입찰가

감정가: 182,000,000원

인수 보증금: 0원

고려사항:

본 물건은 공동담보로 진행되었으며, 등기부상 채권 총액이 매우 높아 상당한 유찰 가능성이 있습니다. 또한, 미성숙 상가지대의 특성상 공실 위험 및 상권 활성화 지연을 고려해야 합니다. 임대차 관계가 미상인 점도 투자 결정 시 중요한 변수입니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 임대차 관계 확인, 주변 시세 및 유사 물건 낙찰가 조사, 그리고 향후 상권 활성화 가능성 등에 대한 심층적인 분석이 필수적입니다.

현재로서는 감정가의 70~80% 수준을 일반적인 검토 범위로 볼 수 있으나, 본건의 경우 높은 채권 총액과 상권 상황을 고려하여 보수적인 접근이 권장됩니다. 이에 따라 감정가 대비 70% 수준(약 127,400,000원) 이하에서 검토를 시작하는 것이 합리적일 수 있으나, 이는 추가적인 정보 확보 및 정밀 분석 후 조정되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.