나이스옥션 법원경매 대전 2024타경124103 [1] 대전광역시 서구 탄방동 53-1 엘아이지건영 리가 101동 OOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다정 · 평가일 2024.12.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 탄방동 소재 "탄방초등학교" 남서측 인근에 소재한 엘아이지건영리
가 101동 4층 403호이며, 주위는 소규모 아파트 및 주상복합아파트, 다가구주택, 각종 근린
생활시설 및 업무시설, 종교시설 등이 혼재한 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 용이하고, 인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트경사지붕 15층 건물 중 4층 403호
(사용승인일자: 2008.6.9)
외벽: 시멘트몰탈위 페인팅
내벽: 벽지 및 타일, 페인팅 등 마감
창호: 새시 창호임.

이용상태

아파트(안방, 침실3, 거실, 주방, 식당, 욕실2, 드레스룸, 발코니, 현관 등)로 이용 중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 각종 소방설비, 승강기설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 평지이며, 공동주택(아파트)용 건물의 부지임.

인접 도로상태등

본건 아파트 단지 주위로 중로 및 소로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구
역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환
경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-12-20)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2024타경124103 (1)

소재지: 대전광역시 서구 탄방동 53-1 엘아이지건영 리가 101동 4층 403호

용도: 아파트

감정가: 570,000,000원 (5억 7천만원)

토지면적: 65.47㎡ (약 19.8평)

토지지분: 65.4653㎡ (약 19.8평)

건물면적: 133.58㎡ (약 40.4평)

건물지분: 133.5817㎡ (약 40.4평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

특이사항: 중복사건

주의사항: 특별매각조건 (매수신청보증금 최저매각가격의 20%)

아파트명: 엘아이지건영 리가

사용승인일자: 2008년 6월 9일

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 대전광역시 서구 탄방동 소재 "탄방초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 주상복합, 다가구주택, 근린생활시설, 업무시설, 종교시설 등이 혼재된 지역임.

교통상황: 본건까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임. 제반 교통상황은 보통 수준임.

도로상태: 본건 아파트 단지는 중로 및 소로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태: 제3종일반주거지역이며, 소로2류(폭 8-10m), 중로3류(폭 12-15m)와 접함. 가축사육제한구역 및 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리: 공부와의 차이가 없어, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨.

말소기준권리: 을10. 대전서부새마을금고의 근저당권 (접수일자 2020.12.10, 채권금액 120,000,000원)으로, 모든 후순위 권리는 말소될 것으로 예상됨.

등기부채권 총액: 671,793,993원 (약 6억 7천 1백 8십만원)

임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이나, 임대 관계는 미상임.

임차인 현황 상 인수되는 보증금은 없으나, 실제 임대차 관계는 미상으로 보증금 및 차임이 미상인 점을 고려하여 주의 깊게 확인해야 합니다. 금액이 미상이라도 인수 여부와 관계없이 잠재적 리스크가 될 수 있습니다.

4. 상권분석

주위에는 다양한 근린생활시설 및 업무시설이 혼재해 있어 기본적인 상권은 형성되어 있음. 탄방초등학교가 인근에 있어 교육 관련 상권의 배후 수요가 있을 것으로 판단됨.

5. 생활정보

주요 편의시설: 단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등의 복리시설이 갖추어져 있음. 탄방초등학교가 인근에 위치함.

주차 정보: 총 34대의 주차 공간이 확보되어 있으며, 지상 6대, 지하 4대의 주차가 가능함. (전기차 충전기 지상 3대, 지하 1대 설치)

층수 및 구조: 철근콘크리트 경사지붕 15층 건물 중 4층에 위치함. (최고층 15층, 최저층 1층)

엘리베이터: 4대의 승강기가 설치되어 있음.

6. 잠재적 리스크

중복사건: 본건은 동일 물건에 대해 여러 건의 경매가 중복으로 진행 중(2024타경124103, 2025타경839 등)이므로, 법원 진행 상황을 면밀히 주시해야 함.

임대관계 미상: 명확한 임대차 내역이 파악되지 않아, 실제 거주 현황 및 잠재적 인수 권리에 대한 추가적인 확인이 필요함.

특별매각조건: 일반 경매와 달리 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로 높게 책정되어 있어, 입찰 준비 시 자금 계획에 유의해야 함.

7. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 서구 탄방동의 엘아이지건영 리가 아파트로, 주변에 학교, 상업시설, 업무시설 등이 잘 갖추어져 있어 주거 환경이 양호한 편임. 2008년 준공되어 연식은 있으나, 단지 규모와 입지 조건을 고려할 때 꾸준한 수요가 예상됨. 다만, 중복 경매 사건 존재, 임대차 관계 미상, 특별매각조건으로 인한 높은 보증금 부담 등은 잠재적 리스크 요인이므로, 철저한 권리 분석과 현장 조사가 선행되어야 함.

8. 투자 포인트

대전광역시 서구 탄방동이라는 우수한 입지 조건.

탄방초등학교 인근으로 교육 환경이 좋음.

전용면적 133.58㎡ (약 40.4평)의 넓은 주거 공간.

인근 지역의 시세 상승 가능성 및 향후 재건축 또는 리모델링 시 가치 상승 잠재력.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 해당 면적대의 엘아이지건영 리가 아파트는 2025년 2월 59,500만원, 2025년 7월 58,100만원 및 56,000만원에 거래된 것으로 파악됨. 평균 시세는 약 57,867만원 수준으로, 감정가(57,000만원)와 유사하거나 다소 높은 가격대를 형성하고 있음.

본 물건의 감정가는 57,000만원이며, 최근 시장가격을 고려할 때 입찰가는 감정가 이상으로 형성될 가능성이 높음. 그러나 중복사건, 임대차 관계 미상, 특별매각조건(보증금 20%) 등의 리스크 요인을 감안하여 신중한 접근이 필요함.

이에, 시장 가격 범위(56,000만원 ~ 59,500만원)와 감정가, 그리고 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 예상 입찰가는 57,500만원에서 58,500만원 사이로 제안함.

입찰 시에는 최저매각가격 570,000,000원의 20%인 114,000,000원의 매수신청보증금을 준비해야 함.

주변 지역 지도상 특이한 혐오시설은 발견되지 않았음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.