나이스옥션 법원경매 대전 2024타경123551 [1] 세종특별자치시 어진동 OOO OOOOOO OOOOOO 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다성 · 평가일 2024.12.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 어진동에 소재하는 "맑은뜰근린공원" 서측 인근에 위치하는 구분건물("세종모닝시티"제8층 제823호 - 전유면적 : 24.1152㎡)로서, 주변은 주택, 근린생활시설, 공공시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건이 속한 건물까지 차량을 통한 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물내 823호로서,

외벽: 몰탈위 페인팅마감 및 치장타일마감 등임.
창호: 샷시창호 임.

이용상태

본건은 아파트(도시형생활주택-원룸형)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 공용승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서 주상용건물의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 주변으로 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 미관지구(시가지미관지구), 특화경관지구, 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 중로3류(폭 12m-15m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>에 지정되어 있음.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2024타경123551 (1)

소재지: 세종특별자치시 어진동 664 세종모닝시티 8층 823호

용도: 아파트 (도시형생활주택-원룸형)

감정가: 120,000,000원

토지 면적: 6.23㎡ (약 1.88평)

토지 지분: 6.2274㎡ (약 1.88평)

건물 면적 (집행면적): 24.12㎡ (약 7.30평)

전용 면적: 24.1152㎡ (약 7.30평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 곽OO

1.1. 입지조건

본 물건은 세종특별자치시 어진동 664번지에 위치한 "세종모닝시티" 8층 823호입니다. "맑은뜰근린공원" 서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 주택, 근린생활시설, 공공시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본건 토지는 중로(폭 12m-15m)에 접해 있습니다.

토지 이용 계획상으로는 중심상업지역, 미관지구, 특화경관지구, 지구단위계획구역에 해당하며, 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

경매는 채권자 곽OO의 강제경매로 진행됩니다.

등기부상 말소기준권리는 2024년 8월 22일 접수된 세종세무서장의 압류(갑5)입니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 김혜경, 한해란 앞으로 소유권 이전 등기가 있었으며, 2023년 12월 13일 접수된 곽동규의 주택임차권(을3)이 존재합니다.

이 주택임차권은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 채권자는 곽동규이며, 보증금은 125,000,000원, 차임은 0원입니다.

임차인은 2022년 2월 28일에 전입 및 확정일자를 받았으며, 이는 선순위 임차권에 해당합니다.

경매 배당 과정에서 임차인 곽동규의 보증금 전액(125,000,000원)이 변제되지 못할 경우, 미회수 보증금(7,534,620원)은 매수인이 인수해야 합니다.

2024년 12월 4일 접수된 곽동규의 강제경매(갑6)는 말소기준권리보다 후순위이므로 말소됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 지역은 근린생활시설이 혼재되어 있어 다양한 상업 활동이 가능하며, 공공시설 또한 인접해 있어 지역 내 접근성과 이용 편의성이 높습니다. "맑은뜰근린공원"이 인접해 있어 쾌적한 환경을 갖추고 있습니다.

1.4. 생활정보

인근 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑 및 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

버스 정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리하며, 차량을 이용한 도심 접근성 또한 양호합니다.

공원 인접으로 쾌적하고 여유로운 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 선순위 임차인의 보증금 중 일부(7,534,620원)를 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 총 매수 비용에 직접적인 영향을 미칩니다.

건축물대장상 아파트(도시형생활주택-원룸형) 및 제1,2종 근린생활시설로 복합 용도 사용이 가능하나, 실제 이용 상태는 확인이 필요합니다.

주변 상업 및 공공시설 밀집 지역의 특성상 소음 발생 가능성을 고려해야 합니다.

세종특별자치시 어진동 664번지 세종모닝시티 주변에 대한 혐오시설 검색 결과, 특별히 확인되는 시설은 없었습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 세종시의 중심 상업지역에 위치한 소형 아파트로, 우수한 입지 조건과 교통 및 편의시설 접근성을 갖추고 있습니다.

하지만 선순위 임차인이 존재하며, 보증금 중 일부를 매수인이 인수해야 하는 부담이 있습니다.

이러한 권리 관계와 인수 금액을 명확히 인지하고, 이를 바탕으로 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

세종시의 핵심 상업 및 행정 중심지에 위치하여 향후 투자가치 상승 잠재력이 높습니다.

소형 면적의 원룸형 아파트로, 지속적인 임대 수요 확보가 가능할 것으로 예상됩니다.

"맑은뜰근린공원" 인접으로 쾌적한 주거 환경을 제공하여 임대 경쟁력을 높일 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 선순위 임차인 보증금 중 일부(7,534,620원)를 매수인이 인수해야 하는 특성이 있습니다. 따라서 총 매수 비용은 입찰가와 인수 보증금을 합한 금액이 됩니다.

제공된 정보와 일반적인 경매 낙찰 동향을 고려할 때, 본 물건의 경쟁력 있는 입찰가는 감정가 120,000,000원 대비 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

이에 따라, 85,000,000원 ~ 95,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

최종 입찰가 결정 시에는 낙찰 후 발생하는 총 매수 비용(입찰가 + 7,534,620원)이 시장 시세와 비교하여 합리적인지 면밀히 검토하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.