나이스옥션 법원경매 속초 2025타경117 [2] 강원특별자치도 속초시 대포동 56-15 자동차 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2025.02.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 속초시 대포동에 소재하는 ""대포제1농공단지"" 북측 인근에 위치하며, 주위
는 남측으로 공업용 부동산이 밀집소재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리, 노선, 운행빈도 등으로 보아 교통사정
은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

2필 일단지의 부정형 평지 및 완경사지로서, 현황 ""공업용건부지"" 로 이용중입니다.

인접 도로상태

본건 남측으로 폭 약 8미터 내외의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

·[일련번호 2] : 일반공업지역, 자연녹지지역, 중로2류(폭 15m~20m)(2021-03-15)(저촉), 가축사
육제한구역, 농공단지(2021-03-15), 준보전산지입니다.
·[일련번호 3] : 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 준보전산지입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

·[일련번호 4,6] : 일반철골구조 기타지붕 단층으로서,
- 내,외벽 : 판넬마감 등
- 바닥 : 에폭시마감 등
- 창호 : PVC샷시창 등

·[일련번호 5]: 일반철골구조 기타지붕 단층으로서,
- 외벽 : 판넬마감 등
- 내벽 : 페인팅마감, 타일마감 등
- 바닥 : 타일마감 등
- 창호 : PVC샷시, 알루미늄샷시 등

이용상태

자동차관련시설로 이용중입니다.
·[일련번호 4] : 정비동
·[일련번호 5] : 관리동(접수실, 고객대기실, 식당 등)
·[일련번호 6] : 검사동

설비내역

[일련번호 5]는 위생 및 급배수설비, CCTV설비 등 되어있습니다.

부합물 및 종물

후첨 ""건물개황도"" 와 같이 제시외건물[일련번호 ㈀,㈁]이 소재합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 속초시 조양동에 소재하는 ""조양초등학교"" 남서측 근거리에 위치하는 ""조
양주공1단지아파트 106동 8층 802호"" 로서, 주위는 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역
입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리, 노선, 운행빈도 등으로 보아 교통사정
은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트벽식조 슬래브지붕 15층 중 8층 802호로서,
- 외벽 : 페인팅마감 등
- 내벽 : 벽지마감, 타일마감 등
- 바닥 : 장판지마감, 타일마감 등
- 창호 : PVC샷시이중창, 폴딩도어 등

이용상태

아파트 단위세대로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비, 도어비디오폰설비, 옥내소화전설비, EV설
비, CCTV설비 등 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리평 평지로서, 현황 ""아파트부지"" 로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 서측 및 북측으로 왕복 2차로, 동측으로 왕복 4차로, 남측으로 왕복 6차로에 접하며, 지상주
차장시설 되어있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 역사문화환경보호지구(선사유적보호지구), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 중로1
류(폭 20m~25m)(2016-09-09)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(보조간선도로)(접합), 중류3류(폭 12m~
15m)(2016-09-09)(보조간선도로)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역
(속초조양동유적 문화재보호법 제13조)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 및 기계기구 포함. 기계기구 목록은 제시외 4-4.5, 6-6으로 평가됨. 기계기구 목록 제2022-5,6,7호는 목록 내용이 동일함. 김라온으로부터 공사대금 724,720,000원의 유치권신고 있음(춘천지법 속초지원2025가합10106 유치권부존재확인의 확정판결문 제출 됨.)목록2-현황은 도로임. 목록3-매각대상 아닌 컨테이너 소재.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

사건번호: 속초지원 2025타경117 (2)

소재지: 강원특별자치도 속초시 대포동 56-15

용도: 자동차 관련시설

감정가: 4,771,496,500원

토지면적: 9,268.00㎡ (약 2,803.67평)

건물면적: 1,513.95㎡ (약 458.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 건물 상세 정보

총 3개의 주요 건물과 제시외 건물 및 기계기구가 매각에 포함됩니다.

* 건물 1 (정비동): 일반철골구조, 기타지붕, 단층. 면적 937.20㎡.

* 건물 2 (관리동): 일반철골구조, 기타지붕, 단층. 면적 162.50㎡. 위생, 급배수, CCTV 설비 포함.

* 건물 3 (검사동): 일반철골구조, 기타지붕, 단층. 면적 414.25㎡.

* 제시외 건물 및 기계기구: 평가에 포함되었으며, 별도 확인이 필요합니다.

1.3. 특이사항

* 유치권: 김라온으로부터 공사대금 724,720,000원의 유치권 신고가 있었으나, 춘천지방법원 속초지원 2025가합10106 사건에서 유치권 부존재 확인의 확정판결문이 제출되어 현재 유치권으로 인한 부담은 없는 것으로 보입니다.

* 공동담보: 본 물건은 공동담보로 제공되었습니다.

* 목록 2 현황: 현재 도로로 이용 중인 부분이 있습니다.

* 목록 3 소재: 매각대상에 포함되지 않는 컨테이너가 소재하고 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 지역 환경

본 건은 강원특별자치도 속초시 대포동에 소재하며, '대포제1농공단지' 북측 인근에 위치합니다. 주위는 남측으로 공업용 부동산이 밀집한 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리, 노선, 운행 빈도 등을 고려할 때 교통사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 및 도로

토지는 2필지로 이루어져 있으며, 부정형의 평지 및 완경사지로서 현재 '공업용 건부지'로 이용 중입니다. 본 건 남측으로는 폭 약 8미터 내외의 도로와 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획

* 일련번호 2 토지: 일반공업지역, 자연녹지지역, 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 농공단지, 준보전산지입니다.

* 일련번호 3 토지: 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 준보전산지입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 토지 등기부: 소유권 보존 및 이전 기록이 있으며, 다수의 근저당권, 가압류, 압류가 등기되었으나 모두 말소(을1~을12, 갑15~갑20)되었습니다. 말소기준권리는 엠씨아이대부주식회사 근저당권(을1)입니다.

* 건물 등기부: 소유권 보존 및 이전 기록이 있으며, 토지 등기부와 유사하게 다수의 근저당권, 가압류, 압류가 등기되었으나 모두 말소(을1~을6, 갑8~갑13)되었습니다.

* 경매 신청 채권자: 중앙새마을금고 (등기부상 갑16, 갑9)

3.2. 총 등기부 채권액

토지 및 건물 등기부상 총 채권액은 5,201,429,928원입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 물건명세서 상 '지상권개요'는 비고란에 있으나, 상세 내용 없음.)

3.4. 임차인 현황

임대관계는 미상이며, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 따라서 대항력 있는 임차인이 인수될 가능성은 낮으나, 임대차 관계가 완전히 파악되지 않은 점은 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

대포제1농공단지 내에 위치하여 산업 및 제조업 관련 활동이 주를 이루는 지역입니다. 자동차 관련 시설로서 특화된 상업 지역의 성격을 가집니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 접근성

본 물건은 자동차 관련 시설로, 일반 주거 지역과는 상이한 특성을 지닙니다. 차량 접근성은 양호하며, 대중교통 이용 또한 가능합니다.

5.2. 주변 환경 (혐오시설 관련 조사)

* 대포농공단지 주변 지역에서는 악취 문제가 제기된 바 있습니다. 특히, 수산물 가공업체 및 부산물 처리 과정에서 발생하는 악취에 대한 주민 민원이 있었습니다. (설악신문, G1방송, 설악투데이, 한국경제, MBC강원영동 등)

* 폐수처리장 운영 관련 갈등 사례도 보고된 바 있습니다. (G1방송)

* 쓰레기 소각시설이 인근에 위치하며, 이와 관련한 주민 편익 시설 운영 의혹이 제기된 사례도 있습니다. (한국경제, MBC강원영동)

* 기타 혐오시설로 분류될 수 있는 교도소, 화장장, 공동묘지 등은 검색 결과에 명시적으로 나타나지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용 현황

* 목록 2(토지)의 현황이 도로라는 점은 향후 토지 이용이나 개발에 있어 법적, 행정적 제약을 야기할 수 있으므로 상세한 확인이 필요합니다.

6.2. 제시외 물건

* 매각 대상에 포함되지 않는 컨테이너가 목록 3에 소재한다고 기재되어 있습니다. 인수 대상에 혼동이 없도록 현장 확인이 필수적입니다.

* 제시외 건물 및 기계기구 또한 매각에 포함되므로, 이들의 상태 및 가치를 사전에 면밀히 검토해야 합니다.

6.3. 미확인 임대차 관계

* 임대관계가 미상인 경우, 예상치 못한 점유자나 임대차 계약이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다. 비록 인수 보증금은 0원이지만, 명도 과정에서 추가적인 확인과 절차가 필요할 수 있습니다.

6.4. 주변 지역의 환경 문제

* 대포농공단지 일대에서 보고된 악취 문제 및 폐수 처리 관련 이슈는 향후 사업 운영 및 지역 사회와의 관계 설정에 영향을 미칠 수 있는 잠재적 요인입니다. (cite:2, 3, 4, 5, 20)

7. 종합 의견

본 건은 속초시 대포동에 위치한 자동차 관련 시설로서, 농공단지 내에 자리 잡아 사업 운영에 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 상당한 면적의 토지와 건물을 일괄 매각하며, 감정가는 47억 원 이상입니다. 다수의 근저당권, 가압류, 압류 등 기존의 권리 관계는 대부분 말소되어 경매 절차 진행에 있어 부담이 적은 편입니다. 유치권으로 신고되었던 사항 역시 법적 판결로 해소된 것으로 보입니다. 그러나 목록 2 토지의 현황 도로, 미확인 임대차 관계, 그리고 주변 지역의 악취 문제 등은 명확한 확인과 신중한 접근이 필요한 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 농공단지 내 자동차 관련 시설로, 사업 목적에 부합하는 특화된 입지입니다.

* 넓은 토지 면적은 향후 확장 또는 재개발의 가능성을 시사합니다.

* 권리 관계가 대부분 정리되어 있어 비교적 명확한 인수가 가능합니다.

* 일괄 매각으로 토지와 건물을 한 번에 취득할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본 건의 감정가, 시장 상황, 권리 분석 결과, 명도 예상 비용, 인수 시 예상되는 추가 비용, 그리고 잠재적 리스크 요인 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 본 자료만으로는 정확한 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 상세한 시장 조사와 현장 조사를 통해 재평가가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.