나이스옥션 법원경매 여주 2024타경36256 [1] 경기도 양평군 양평읍 백안리 335-3 화이트하우스1 1동 3층 301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 계산 · 평가일 2024.07.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양평군 양평읍 도곡리 "물맑은양평종합운동장" 북측 인근에 위치함. 본건 주위는 읍소재지내 기존 주택지대로서, 다세대주택들이 단지를 이룸.

교통상황

본건 다세대주택 단지까지 차량 출입이 용이하고, 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 무난시됨.

건물의 구조

본건은 2018년 10월 사용승인된 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 4층 다세대주택 중 3층 301호로서,
외벽은 인조석 붙임 마감,
내벽은 벽지 마감,
창호는 샷시 이중창임.

이용상태

남서향 계단식 다세대주택으로 방3, 욕실2, 거실, 주방, 현관, 발코니 구조임.

설비내역

도시가스에 의한 개별 난방 및 급탕설비, 급배수시설, 위생설비, 승강기설비, 공동현관 무인경비시스템 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단지인 본건 대지권 목적 토지는 남서향 완경사지대에 사다리형 토지로 1동의 다세대주택 대지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 중앙로34번길에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대지권목적 토지 기호(1)은 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역), 배출시설설치 제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 하수처리구역(양평하수처리구역(양평공공하수 처리구역)), (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 수질보전특별대책지역 (1권역)이며,
대지권목적 토지 기호(2)는 계획관리지역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립 승인지역, 하수처리구역(양평하수처리구역(양평공공하수처리구역)), (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 수질보전특별대책지역(1권역)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 이해관계인의 부재로 임대관계를 확인하지 못하였으며, 내부 구조 및 상태 등은 집합건축물대장 건축물현황도와 외부 관찰로 확인하였음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

한국주택금융공사(임차인 곽세란의 승계인)는 경매신청채권자로, 임차인 곽세란의 우선변제권을 승계함.
한국주택금융공사로부터 임대차보증금 전액 배당받지 못해도 나머지 보증금반황청구권 포기하고, 주택임차권등기 말소 동의한다는 확약서 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 여주지원 2024타경36256 (1)

* 소재지: 경기도 양평군 양평읍 백안리 335-3 화이트하우스1 1동 3층 301호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 155,000,000원

* 토지면적: 58.75㎡ (약 17.78평)

* 건물면적: 50.62㎡ (약 15.32평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 한국주택금융공사 (한OOOOOOO)

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

본건은 경기도 양평군 양평읍 백안리 "물맑은양평종합운동장" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 다세대주택들이 단지를 이룬 기존 주택지대로 형성되어 있습니다.

* 교통상황:

본건 다세대주택 단지까지 차량으로의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통 사정은 무난한 편입니다.

* 건물 현황:

본건은 2018년 10월 사용승인된 철근콘크리트 구조의 4층 다세대주택 중 3층 301호입니다. 건물 외벽은 인조석 붙임 마감, 내벽은 벽지 마감, 창호는 샷시 이중창으로 되어 있습니다.

* 내부 구조 및 설비:

남서향 계단식 다세대주택으로 방 3개, 욕실 2개, 거실, 주방, 현관, 발코니로 구성되어 있습니다. 도시가스에 의한 개별난방 및 급탕 설비, 급배수 및 위생 설비, 승강기 설비, 공동현관 무인경비 시스템 등이 설치되어 있습니다.

* 토지 현황:

본건 대지권 목적 토지는 남서향의 완경사지에 위치한 사다리형 토지로, 1동의 다세대주택 대지로 이용 중입니다. 남서측으로 중앙로34번길에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한사항:

본건 토지는 계획관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 하수처리구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 수질보전특별대책지역(1권역) 등으로 지정되어 있어, 토지 이용 및 개발에 있어 관련 법규에 따른 제한 사항이 있을 수 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리:

한국주택금융공사의 강제경매개시결정 등기 (2024.06.20. 접수, 갑6)가 말소기준권리이며, 본 경매 절차로 인해 대부분의 후순위 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황:

* 곽 (임차인 곽세란):

* 보증금: 160,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 04월 30일

* 확정일자: 2021년 03월 31일

* 배당신고일자: 2023년 06월 09일

* 비고:

물건명세서상 매수인에게 대항할 수 있는 주택임차권등기(을구3번)가 등기되어 있습니다. 이는 낙찰자가 임차권을 인수해야 할 가능성이 있음을 의미합니다.

다만, 경매 신청 채권자인 한국주택금융공사(HF)는 임차인 곽세란의 승계인으로서 임차인의 우선변제권을 승계하였으며, 임대차보증금 전액을 배당받지 못하더라도 나머지 보증금 반환청구권을 포기하고 주택임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출한 상태입니다.

* 주의사항:

위 한국주택금융공사의 확약서 제출에도 불구하고, 대항력 있는 임차권 등기가 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시된 점은 잠재적인 위험 요소입니다. 확약서의 법적 효력 범위 및 해석에 따라 낙찰 후 명도 과정에서 추가적인 분쟁이나 비용이 발생할 수 있으므로, 계약 전 반드시 법률 전문가의 면밀한 검토가 필요합니다.

1.4. 상권분석

본건은 양평읍 백안리의 주거 지역 내에 위치한 다세대주택입니다. 인근에 "물맑은양평종합운동장"이 있어 체육 시설 접근이 용이합니다. 주변은 전반적으로 조용한 주거 환경을 이루고 있으며, 편의시설이나 상업 시설은 양평읍 중심지로 이동하여 이용하는 것이 일반적입니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용도 가능합니다.

* 편의시설: 대형마트, 병원, 학교 등 주요 편의시설은 양평읍 중심지에 밀집해 있어 차량을 이용한 이동이 편리합니다.

* 주변 환경: 조용하고 쾌적한 주거 환경을 선호하는 분들에게 적합한 입지입니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 임차권 관련 복잡성:

대항력 있는 임차권이 존재하며, 비록 한국주택금융공사가 관련 확약서를 제출하였으나, 이로 인한 법적 불확실성이 존재합니다. 낙찰 후 명도 과정에서의 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 토지이용 규제:

본건 토지가 가축사육제한구역, 수질보전특별대책지역 등에 포함되어 있어, 향후 건물의 증축, 개축, 용도 변경 등 토지 이용에 제약이 따를 수 있습니다.

* 건물 연식:

2018년 사용승인으로 신축급에 해당되나, 건물 관리가 미흡할 경우 내부 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 2018년에 건축된 비교적 신축급의 다세대주택으로, 건물 상태는 양호할 것으로 판단됩니다. 양평읍 주거 지역에 위치하여 조용하고 쾌적한 환경을 제공합니다.

가장 중요한 고려 사항은 대항력 있는 임차인 관련 권리관계입니다. 한국주택금융공사의 확약서가 제출되어 있으나, 이로 인한 법적 해석의 여지가 완전히 해소된 것은 아닐 수 있습니다. 따라서 본건 취득 시에는 임차권 인수 여부, 명도 과정, 잠재적 추가 비용 발생 가능성 등을 매우 신중하게 검토해야 하며, 반드시 법률 전문가의 자문을 받아 진행하시기 바랍니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2018년 준공으로 건물 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

* 잠재적 시세 상승: 양평군 지역의 개발 가능성과 투자 수요에 따른 향후 시세 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 저가 매수 기회: 임차인 관련 이슈가 정리될 경우, 시세 대비 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 최근 유사 사례 분석:

* 본건과 동일 건물(화이트하우스1, 백안리 335-3)의 3층 301호가 2026년 5월 14일 150,000,000원에 거래되었습니다.

* 인근 신축 건물(삼성빌리지B동, 백안리 312-3, 2022년식)의 56.615㎡ 면적 세대가 2026년 5월 24일 200,000,000원에 거래된 사례도 있습니다.

* 감정가: 155,000,000원

* 분석 및 제언:

본건은 건물 면적 및 연식이 동일한 화이트하우스1의 최근 거래가(150,000,000원)를 기준으로, 감정가(155,000,000원)와 인근 신축 건물의 시세를 종합적으로 고려해야 합니다.

다만, 대항력 있는 임차인 관련 잠재적 리스크와 복잡성을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다. 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

따라서, 현 시세 및 위험 요소를 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 145,000,000원 내외로 제안합니다. 이 금액은 시세 및 권리관계 분석에 따른 예상치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 추가 법률 자문 결과, 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정하시기 바랍니다.

1.10. 주변 혐오시설 및 환경 정보

* 일반 환경:

본건이 위치한 경기도 양평군 양평읍 백안리 일대는 주로 주거 단지와 자연 녹지가 어우러진 지역입니다. 인근에 "물맑은양평종합운동장"이 있어 체육 활동을 위한 시설 이용이 용이합니다.

* 혐오시설 유무:

제공된 정보 및 자체 조사를 통해, 본건 소재지(백안리 335-3) 바로 인근에 직접적으로 식별 가능한 혐오시설(폐기물 처리 시설, 유해 물질 배출 공장 등)은 확인되지 않았습니다.

* 환경 규제:

다만, 본건 토지가 계획관리지역 내에서도 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 수질보전특별대책지역(1권역) 등에 포함되어 있습니다. 이는 해당 지역의 환경 보전 및 규제를 위한 조치로서, 쾌적한 주거 환경을 유지하는 데 긍정적일 수 있으나, 특정 개발 행위에는 제한이 따를 수 있음을 유의해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.