나이스옥션 법원경매 여주 2024타경4938 [1] 경기도 여주시 천송동 512-22 1동 4층401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한백 · 평가일 2024.08.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 여주시 천송동 소재 "천송2동마을회관" 북서측 인근에 위치하며 주위는
다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 용이하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 4층건 중 제4층 제401호로서
외벽 : 치장 벽돌붙임 마감 등
내벽 : 벽지도배, 타일붙임 마감 등
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(다세대형)으로 이용중임.(후첨 "내부구조도" 참조.)

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스보일러 개별난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남하향 완경사지에 평탄하게 조성하여 서측 도로와 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지로서
공동주택(도시형생활주택) 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 5-6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제1종일반주거지역 , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2018-11-09)
(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법
>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원
수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 경기도 여주시 천송동 512-22에 위치한 도시형생활주택(다세대형)입니다.

사건번호는 여주지원 2024타경4938 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

본건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

감정평가액은 1억 3천만원입니다.

토지 면적은 65.31㎡ (약 19.76평)이며, 건물 면적은 66.03㎡ (약 19.98평)입니다.

채권자는 서OOOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 여주시 천송동 소재 "천송2동마을회관" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 환경은 보통 수준입니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

토지는 남하향 완경사지에 조성된 사다리형 토지로서 공동주택 부지로 이용 중입니다.

본건 서측으로는 폭 약 5-6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로3류(폭 8m 미만)에 접해 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 환경 관련 규제 지역에 포함되어 있습니다.

주변에 대규모 혐오시설은 확인되지 않았으나, 토지이용계획상의 제한 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

1.2. 권리분석

본건의 등기부등본 요약에 따르면, 최초 소유권보존은 이재열(2014.07.04.)이며, 이후 유병헌에게 소유권이 이전(2014.07.16.)되었습니다.

매각으로 인해 소멸되는 권리로는 말소기준권리인 서울경기양돈축산업협동조합의 근저당권(1억 2천만원, 2014.07.16.)보다 늦게 설정된 가압류, 압류, 그리고 임의경매 개시결정 등입니다.

등기부채권 총액은 2억 1천 2백 7십 6만 4천 7백 2십 원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리사항은 지상권 등 별도로 명시된 사항은 없습니다.

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계 등은 미상입니다.

이는 현 거주자가 임차인일 경우 대항력 유무 및 보증금 반환 문제 등을 인수해야 할 가능성이 있음을 시사하므로, 현황 조사가 매우 중요합니다.

1.3. 상권분석

최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 연식 및 면적의 다세대주택 거래가 있었습니다.

2015년식, 71.12㎡ 면적의 주택이 2026년 6월 12,800만원에 거래되었고, 2015년식, 53.06㎡ 면적의 주택이 2026년 5월 13,000만원에 거래되었습니다.

본건은 2013년~2014년경 건축된 66.03㎡ 면적의 도시형생활주택으로, 감정가 1억 3천만원은 최근 거래 사례와 비교할 때 시장가와 부합하거나 약간 낮은 수준으로 판단됩니다.

특히, 2015년식 53.06㎡ 주택이 1억 3천만원에 거래된 사례는 본건의 감정가가 합리적인 수준임을 시사합니다.

다만, 비교 사례의 건물 연식 및 면적 차이를 고려하여 신중한 시세 판단이 필요합니다.

1.4. 생활정보

본건은 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물 중 4층 401호입니다.

외벽은 치장 벽돌 붙임, 내벽은 벽지도배 및 타일 마감, 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다.

도시형생활주택(다세대형)으로 이용 중이며, 위생 및 급배수설비, 도시가스 개별난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

건축물대장상 건물 사용승인일은 2014년 6월 30일입니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 임대관계 미상으로 인한 명도 및 임차인 권리 인수 가능성입니다.

명확한 임차인 현황 파악 및 대항력 유무 확인이 필수적입니다.

토지이용계획상의 여러 제한 사항(가축사육제한, 배출시설설치제한, 자연보전권역 등)이 향후 재산권 행사에 영향을 줄 수 있습니다.

건축 연식(2013-2014년)에 따른 노후화 및 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 여주시 천송동의 비교적 양호한 입지에 위치한 도시형생활주택입니다.

경매 말소기준권리 이후의 권리들은 대부분 소멸될 것으로 예상되나, 임차인 관련 사항은 인수 부담이 될 수 있습니다.

감정가는 최근 시세와 비교했을 때 합리적인 수준으로 보입니다.

철저한 현장 조사와 권리 분석을 통해 명도 및 임차인 관련 리스크를 해소한다면 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

비교적 신축(2013-2014년)에 속하는 공동주택입니다.

도시형생활주택으로서 안정적인 수요가 기대됩니다.

감정평가액이 최근 인근 거래 시세와 유사하거나 다소 낮아 시세차익 실현 가능성이 있습니다.

토지 및 건물 일괄 매각으로 권리관계가 명확합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정평가는 1억 3천만원입니다.

비교 사례로 2015년식 53.06㎡ 주택이 1억 3천만원에 거래되었고, 2015년식 71.12㎡ 주택은 1억 2천 8백만원에 거래되었습니다.

본건은 66.03㎡ 면적과 2013-2014년 건축 연식을 고려할 때, 감정가가 시세의 적정 수준으로 보입니다.

다만, 임대 관계 미상으로 인한 불확실성을 감안하여, 예상 입찰가는 감정가 대비 약 85~90% 수준인 1억 1천 5백만원에서 1억 2천만원 사이로 고려해 볼 수 있습니다.

이는 잠재적 리스크를 헤지하고 수익을 확보하기 위한 보수적인 접근이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통한 정확한 점유 관계 파악 후 최종 결정해야 합니다.

따라서, 보수적인 예상 입찰가는 1억 1천 5백만원입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.