나이스옥션 법원경매 수원 2024타경8781 [3] 경기도 화성시 영천동 835-1 더퍼스트타워투 1층117호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 권익 · 평가일 2024.08.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 영천동 소재 "기흥동탄IC" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단
지, 오피스텔, 지식산업센터 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로 제반 주위 환경은 보통
임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 대중교통사정은 보통
임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 제1층 제115호외 2개호로서,
외벽: 복합판넬 및 석재붙임 마감 등임.
창호: 새시 창호 등임.

이용상태

본건 공히, 공부상 근린생활시설(소매점)으로 등재되어 있으나, 현황 공실 상태임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 스프링클러설비 등이 되어 있
음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형 토지로서, 공장(지식산업센터, 창고), 근린생활시설, 업무시설(사무소) 건부
지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 왕복 8차선, 서측으로 왕복 6차선, 남측 및 동측으로 왕복 2차선 포장도로와
각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 대로2류(폭 30m-35m)(대(주)2-21)
(접합), 대로3류(폭 25m-30m)(일반도로, 동탄2지구)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(중(집)3-
126)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(중(집)3-135)(접합), 가축사육제한구역(전부제한), 도로구
역, 성장관리권역, 철도보호지구(철도보호지구), 택지개발지구임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

수원지방법원 2024타경8781 (3)

1.2. 소재지

경기도 화성시 영천동 835-1 더퍼스트타워투 1층 117호

1.3. 용도

근린상가

1.4. 감정가

970,000,000원

1.5. 면적

* 토지면적: 14.95㎡ (약 4.52평)

* 토지 지분: 14.9507㎡ (약 4.52평)

* 건물면적: 48.00㎡ (약 14.52평)

* 건물 지분: 48㎡ (약 14.52평)

1.6. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매 구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

주식회사 OOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 영천동 소재 "기흥동탄IC" 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트단지, 오피스텔, 지식산업센터 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

2.3. 토지 형상 및 이용상태

토지는 대체로 세장형으로, 공장(지식산업센터, 창고), 근린생활시설, 업무시설(사무소) 등의 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로상태

본건 북측으로 왕복 8차선, 서측으로 왕복 6차선, 남측 및 동측으로 왕복 2차선 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

본 물건지는 준주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2))으로 지정되어 있으며, 대로2류, 대로3류, 중로3류 등 다양한 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 도로구역, 성장관리권역, 철도보호지구, 택지개발지구에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1 근저당권 (국민은행, 2023-10-27 접수)이 본건의 말소기준권리입니다.

3.2. 말소되는 권리

말소기준권리보다 선순위이거나 동순위의 권리들은 매각으로 인해 모두 말소될 예정입니다.

* 갑4 소유권이전 3번 신탁등기 말소 (2023-10-27 접수)

* 갑5 소유권이전 (뉴디엔아이주식회사, 2023-10-27 접수)

* 갑6 가압류 (농협은행주식회사, 2023-12-22 접수)

* 갑7 가압류 (경남은행, 2024-01-05 접수)

* 을2 근저당권 (우상석, 2024-01-11 접수)

* 갑8 가압류 (국민은행, 2024-05-28 접수)

* 갑9 임의경매 (국민은행, 2024-08-07 접수)

3.3. 인수되는 권리

현재 파악된 권리 사항으로는 매각으로 인해 인수되는 권리는 없는 것으로 보입니다. 다만, 공부상 확인되지 않는 사항은 별도 확인이 필요합니다.

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

* 주의: 임대 관계가 미상이므로, 인수되는 보증금은 없는 것으로 명시되어 있으나 실제 점유자가 존재할 수 있습니다. 현장 조사 및 명도 진행 시 반드시 확인 및 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본건이 위치한 지역은 아파트단지, 오피스텔, 지식산업센터, 근린생활시설 등이 복합적으로 형성된 곳으로, 다양한 배후 수요를 확보할 수 있는 입지입니다.

4.2. 업종 적합성

근린상가로서 소매점, 서비스업 등 업종 다변화가 가능하며, 주변 상업 및 주거 시설과의 시너지를 기대할 수 있습니다.

4.3. 주변 시설

주변 지역은 주거, 업무, 상업 시설이 혼재된 개발 지역으로, 특별히 보고서 작성에 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. (검색 결과 참조)

5. 생활정보

5.1. 교통망

기흥동탄IC 인접으로 광역 교통망 접근성이 우수하며, 다수의 도로가 교차하는 교통의 요지입니다.

5.2. 편의시설

주변의 아파트단지, 오피스텔, 상업시설 등과 연계하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. (구체적인 편의시설 정보는 추가 조사 필요)

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 위험

현재 물건은 공실 상태로, 공실이 장기화될 경우 수익 발생에 지연이 발생할 수 있습니다.

6.2. 명도 관련 변수

임대 관계가 미상인 점을 고려할 때, 실제 점유자 파악 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수나 추가 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

6.3. 건축물 용도

건축물대장상 주요 용도는 공장(지식산업센터, 창고)이나, 본 건은 근린생활시설로 등재되어 있습니다. 실제 이용 용도 및 향후 관련 규제 사항에 대한 확인이 필요합니다.

6.4. 토지이용계획 복잡성

준주거지역, 지구단위계획구역 등 다수의 용도 지역 및 구역이 중복 지정되어 있어, 향후 건축 및 이용 시 제한 사항이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 동탄2지구 내, 교통 및 주변 입지 조건이 양호한 근린상가입니다. 현재 공실 상태이며, 말소되는 권리만 다수 확인되어 권리관계는 비교적 명확한 편입니다. 다만, 임대 관계 미상 및 건축물 용도와 관련된 추가적인 확인이 필요한 사항으로, 이를 감안한 투자 판단이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 개발 잠재력

동탄2지구 내 택지개발지구에 위치하여 장기적인 지역 가치 상승 및 개발 잠재력이 기대됩니다.

8.2. 우수한 접근성

주요 고속도로 IC 및 간선도로망과의 접근성이 뛰어나 물류 및 비즈니스 활동에 유리한 입지입니다.

8.3. 경쟁력 있는 가격 (감정가 기준)

향후 임차 맞춤 및 활성화를 통한 수익 창출 가능성을 고려할 때, 감정가 대비 경쟁력 있는 가격으로 평가될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본 물건의 감정가(970,000,000원)를 기준으로 하되, 인수되는 보증금이 없다는 점을 고려하여 산정해야 합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 반드시 해당 지역의 부동산 시장 조사, 유사 물건의 거래 사례, 건물 상태 및 예상 임대 수익률, 명도에 소요될 시간과 비용 등을 종합적으로 분석하는 것이 필수적입니다. 본 보고서에서는 구체적인 입찰가를 제시하지 않으며, 투자자 본인의 철저한 시장 분석과 개별적인 위험 감수 능력에 따라 신중하게 결정하시기를 권고드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.