나이스옥션 법원경매 인천 2024타경529854 [1] 인천광역시 서구 신현동 280-19 단독주택 경매

매각기일: 2025-12-11

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2024타경529854 [1] 인천광역시 서구 신현동 280-19 단독주택 경매

물건 대표 이미지

인천지방법원 경매10계 2024타경529854 | 소재지: 인천광역시 서구 가정로351번길 28-13 | 감정가: 84,942,380원 | 최저가: 41,622,000원 | 용도: 단독주택

1. 인천지방법원 2024타경529854 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경529854 (1)

소재지: 인천광역시 서구 신현동 280-19

용도: 단독주택

감정가: 84,942,380원

토지면적: 123.10㎡ (약 37.2평)

건물면적: 145.14㎡ (약 43.9평)

건물 제시외면적: 3.75㎡ (약 1.1평)

매각대상: 토지/건물지분매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 정OO

채무자: 정OO

채권자: 한OOOOOOO

특이사항: 지분매각, 공유자우선매수신고, 법정지상권

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함(감정평가서 참조). 지분매각, 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음. 건물 옥상에 소유자 미상의 태양열 설비는 평가 및 매각에서 제외.

1.2. 입지조건

본건은 인천광역시 서구 신현동에 위치하며, 인천 신현초등학교 북측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주위는 단독주택 및 주상용 건물이 혼재된 지역으로, 전반적인 주거 환경을 형성하고 있습니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 무난한 편입니다. 토지는 완경사 지대에 위치하나 자체 지반은 대체로 평탄하게 조성되어 있으며, 정방형의 단독주택 건부지로 이용 중입니다. 북측으로 약 6m, 동측으로 약 4m 내외의 도로에 각각 접하고 있어 차량 통행 및 진출입에 어려움이 없습니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 소유자는 정OO입니다. 채권자는 한OOOOOOO입니다. 가장 중요한 권리 분석 사항은 '지분매각'과 '법정지상권'의 존재입니다. 본건은 토지와 건물 전체가 아닌 일부 지분에 대한 매각이며, 법정지상권이 성립될 가능성이 있어 권리 관계가 복잡할 수 있습니다. 또한, 공유자의 우선매수신고가 있으며, 이는 공유자가 해당 지분을 경매가와 동일한 가격으로 우선 매수할 수 있는 권리입니다. 이로 인해 실제 낙찰 후 소유권 행사에 제약이 따르거나 예상치 못한 분쟁이 발생할 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다. 제시외 건물은 감정평가서에 따라 포함되나, 옥상에 있는 소유자 미상의 태양열 설비는 매각에서 제외됩니다.

1.4. 상권분석

본건 소재지는 주거 기능이 중심인 지역입니다. 인근에 단독주택과 더불어 상가 건물이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용은 가능할 것으로 보입니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 점포 및 서비스 시설이 주를 이룰 것으로 예상됩니다. 신현동 지역은 주거 밀집 지역으로 안정적인 수요층을 확보할 수 있는 상권 특성을 보입니다.

1.5. 생활정보

인천 신현초등학교가 인근에 있어 자녀 교육 환경에 유리합니다. 또한, 지역 내 버스 노선이 운행되고 있어 인천 시내로의 이동이 편리합니다. 주변에 주거 단지가 형성되어 있어 마트, 병원, 은행 등 기본적인 생활 편의 시설을 이용하는 데 큰 불편함은 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 본건 건물은 현재 단독주택으로 이용 중이며, 임대 관계는 미상으로 확인되어 현황 파악이 필요합니다.

1.6. 혐오시설 유무

주변 시설 검색 결과, 본건(인천광역시 서구 신현동 280-19) 인근 지역에 특별히 언급될 만한 혐오시설(폐기물 처리 시설, 화장장 등)은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 본건이 위치한 신현동 지역은 주로 주거 지역으로 형성되어 있어 쾌적한 환경을 유지하고 있는 것으로 파악됩니다.

1.7. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 '법정지상권'입니다. 법정지상권이 성립될 경우, 건물 소유주는 토지 소유주에게 지료를 지급하지 않아도 토지를 계속 사용하거나, 토지 소유주는 건물 철거를 청구하지 못하는 상황이 발생할 수 있습니다. 이는 토지의 활용 가치를 크게 떨어뜨릴 수 있습니다. 또한 '지분매각'으로 인해 소유권 행사에 제한이 따르며, '공유자의 우선매수신고'로 인해 낙찰받지 못할 가능성도 존재합니다. 임대 관계 미상으로 인한 명도 관련 문제 발생 가능성도 배제할 수 없습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 신현동의 주거 지역에 위치하며, 신현초등학교가 인접해 있는 등 기본적인 입지 조건은 갖추고 있습니다. 그러나 '지분매각'과 '법정지상권'이라는 매우 중요한 권리상 하자가 존재하여 투자가치가 크게 저하될 수 있는 물건입니다. 특히 법정지상권은 토지 활용 및 재산권 행사에 심각한 제약을 초래하므로, 해당 권리 관계에 대한 면밀하고 철저한 분석 없이는 접근을 권장하기 어렵습니다. 공유자의 우선매수신고 또한 낙찰 가능성을 불확실하게 만드는 요소입니다.

1.9. 투자 포인트

본건은 법정지상권 및 지분매각 등 중대한 권리상 하자가 존재하여 일반적인 투자 관점에서는 접근이 매우 신중해야 합니다. 만약 매우 낮은 가격으로 취득이 가능하며, 향후 법정지상권 관련 분쟁을 해결할 수 있는 명확한 방안이 있거나, 공유자와의 원만한 협의를 통해 지분 문제를 해결할 수 있는 경우에 한하여 제한적인 투자 고려가 가능할 수 있습니다. 다만, 이러한 상황은 매우 드물며 높은 수준의 법률 및 부동산 전문 지식을 요구합니다. 따라서 철저한 사전 조사와 법률 전문가의 자문 없이는 투자 결정을 내리지 않는 것이 현명합니다.

법원 정보

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