나이스옥션 법원경매 고양 2024타경82748 [1] 경기도 파주시 동패동 2-45 아르체103동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 환성 · 평가일 2024.10.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 파주시 야당동 소재 "운정초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 주택지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하고, 인근으로 버스정류장이 소재하여 대중교통편익은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 3층 302호로서,

외벽 : 타일 붙임 마감 및 일부 드라이비트 마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 타일마감 등,
창호 : 새시 이중창호임.

이용상태

다세대주택(후첨 "내부개황도" 참조) 1개호로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(준주거 Zone), 가축사육제한구역(전부제한), 상대보호구역(운정초등학교, 반드시 파주교육지원청에 재확인 바람,TEL 031-940-7245)임.

공부와의 차이

아래 10.기타참고사항 참조.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.

2) 본건의 공부 및 현황 면적은 다음과 같음.

등기사항전부증명서 : 59.29
집합건축물대장(전유부분) : 3층-53.02, 지하창고-6.27, 합계-59.29
현황 : 3층-53.02, 지하창고-5.84, 합계-58.86

상기한 바와 같이 실제 세대 전유부분(3층)의 면적은 동일하나, 지하창고의 면적차이(0.43㎡)로 인하여 차이가 있는 것으로 조사되었음.
지하창고부분의 면적차이는 건축물현황도상 지하 호별위치와 현황 출입문에 표시된 호별위치가 상이함에 따른 것으로서 지하창고인 점, 면적차이가 미미한 점 등으로 미루어, 본건의 가격에 미치는 영향은 없는 것으로 판단됨.(후첨 "내부구조도" 참조)

따라서, 본건 평가시 유사사례의 층별 전유면적을 기준으로 평가하였으니. 업무진행시 참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1.지하1층 창고부분에 대하여 : 건축물현황도 지하1층 부분상 302호는 현황상 301호 임(감정평가서 참조)
2.신청채권자인 주택도시보증공사가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.06.05.자 인수조건변경확약서(대항력포기확약서)를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2024타경82748 (1)

소재지: 경기도 파주시 동패동 2-45 아르체103동 3층302호

용도: 다세대주택

감정가: 237,000,000원

토지면적: 59.13㎡ (약 17.9평)

건물면적: 59.29㎡ (약 17.9평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

특이사항: 대항력있는임차인, 공동담보, HUG 인수조건 변경

주의사항:

* 지하1층 창고 부분은 건축물현황도상 302호이나 현황상 301호로 이용 중입니다. (감정평가서 참조)

* 신청채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 2026년 6월 5일 자로 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다'는 내용의 인수조건변경확약서(대항력포기확약서)를 제출하였습니다.

1.2. 건물 구조 및 이용 상태

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 3층 302호

외벽: 타일 붙임 마감 및 일부 드라이비트 마감

내벽: 벽지도배 및 타일 마감

창호: 새시 이중창호

이용상태: 다세대주택 1개 호로 이용 중

설비내역: 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 파주시 야당동 소재 "운정초등학교" 남측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 주택지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 보통입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(준주거 Zone), 가축사육제한구역(전부제한), 상대보호구역(운정초등학교, 반드시 파주교육지원청에 재확인 필요)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리관계

* 말소기준권리: 국민건강보험공단 압류 (2022-11-14)

* 본 물건의 경매개시결정 등기(갑11, 2024-10-15)는 말소기준권리보다 늦게 이루어졌습니다.

* 따라서, 매각으로 인해 말소기준권리보다 선순위 권리가 없는 한 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 조윤재

* 보증금: 240,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-06-11

* 확정일자: 2021-04-29

* 임차권 등기일자: 2023-06-21 (을5)

* 대항력: 없음 (등기부상 말소기준권리보다 후순위로 임차권 등기가 되어 있어 경매 진행 시 소멸될 권리에 해당합니다.)

* 비고: 신청채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 임차권 말소에 동의하였으며, 인수 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 파주시 동패동의 주택 밀집 지역에 위치하고 있습니다. 주변에 아파트 단지, 다세대주택, 단독주택 등이 혼재되어 있어 주거 지역으로서의 안정적인 배후 수요를 갖추고 있습니다.

4.2. 주변 상업 및 편의시설

인근에 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육환경

본건의 북측 인근에 운정초등학교가 위치하고 있어 자녀 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.2. 교통 및 접근성

단지 인근으로 버스정류장이 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량으로 주요 도로 접근도 용이한 편입니다.

5.3. 주변 시설 검색 결과

별도 검색 결과, 해당 지역 인근에서 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축물 현황과의 차이

지하 1층 창고 부분에 있어 건축물 현황도 상의 호수와 실제 이용 현황 간에 면적 차이(0.43㎡)가 존재합니다. 다만, 감정평가서상 면적 차이가 미미하여 물건 가치에 미치는 영향은 없는 것으로 판단되었습니다.

6.2. HUG 인수조건 변경 확약

신청채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 제출한 '대항력포기확약서'는 임차인의 대항력 포기와 임차권 등기 말소 동의 내용을 담고 있습니다. 이는 경매 절차 진행 및 소유권 이전 과정에서 발생할 수 있는 법적 분쟁 소지를 줄이는 긍정적인 요인이 될 수 있으나, HUG의 명확한 의사를 확인하고 절차를 진행하는 것이 중요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 파주시 동패동에 위치한 다세대주택으로, 감정가 2억 3,700만원에 경매가 진행 중입니다. 주변 환경은 주거 지역으로서 양호한 편이며, 운정초등학교가 인접하여 교육 여건도 갖추고 있습니다. 등기부상 권리 분석 결과, 말소기준권리보다 후순위인 임차권 등기가 있어 경매 시 소멸될 것으로 보이며, 인수할 보증금은 없습니다. 주택도시보증공사(HUG)의 대항력 포기 확약은 절차 진행에 긍정적이나, 지하 창고 면적 차이와 같은 공부상 불일치는 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 다세대주택으로 비교적 양호한 건물 상태 예상

* 초등학교 인접으로 안정적인 주거 환경

* 인수되는 임차 보증금이 없어 명확한 투자금 산정 가능

* 주택도시보증공사(HUG)의 적극적인 협조 의사 표명

9. 예상 입찰가

최근 인근 지역의 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 면적 53.35㎡ ~ 66.035㎡의 물건들이 1억 8,300만원 ~ 2억 800만원 수준에서 거래되었습니다. 본 물건의 건물면적(59.29㎡)은 이와 유사한 수준입니다. 감정가(2억 3,700만원) 대비 최근 실거래가 수준을 고려할 때, 현 시세 및 물건의 특이사항 등을 종합적으로 감안하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

인수 보증금은 0원이므로, 낙찰가의 70~80% 수준을 1차 고려하되, 경쟁 구도 및 향후 시세 상승 가능성을 반영하여 1억 9,500만원 ~ 2억 2,500만원 사이에서 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.