나이스옥션 법원경매 고양 2024타경77531 [1] 경기도 고양시 덕양구 오금동 668 삼송자이더빌리지 614동 1층102호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우정 · 평가일 2024.08.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 오금동 소재 "고양오금초등학교" 동측 근거리에 위치하며, 주위는 유사규모의 연립주택이 소재하는 주택지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상3층 내 제1층 제102호로서,
- 외벽 : 석재패널 붙임 마감 등,
- 창호 : 시스템 창호임.

이용상태

주거용(연립주택, 복수층 1-3층)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화설비, 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서, 연립주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 단지 내 도로를 통하여 외곽공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(삼송택지개발), 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역(2019-11-29)(도시지역[주거,상업,공업,녹지(자연취락지
구)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(고도 20m위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

본건 옥탑에 "내부구조"도 및 "사진용지" 와 같이 제시외 건물㉠(다락)이 소재하는 것으로 건축물현황도 및 탐문조사 되었으니 경매진행시 참고바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

감정서 기재 제시외 (ㄱ) 다락 약 26.4704㎡ 존재하나 감정가에는 미포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 고양지원 2024타경77531 (1)

* 소재지: 경기도 고양시 덕양구 오금동 668 삼송자이더빌리지 614동 1층 102호

* 용도: 연립주택

* 감정가: 760,000,000원

* 토지면적: 201.65㎡ (약 61.00평)

* 토지지분: 201.6517㎡ (약 61.00평)

* 건물면적: 47.22㎡ (약 14.28평)

* 건물지분: 47.221199999999996㎡ (약 14.28평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 서OOOOOOOOOO

* 건축년도: 2021년 (사용승인일 기준)

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 경기도 고양시 덕양구 오금동 소재 "고양오금초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주변은 유사 규모의 연립주택이 소재하는 주택지대로 제반 주위 환경은 보통임.

* 교통상황: 본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 교통 여건은 보통임.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(삼송택지개발), 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역:25km), 과밀억제권역, 택지개발지구에 해당함.

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상3층 중 제1층 제102호로서, 외벽은 석재패널 붙임 마감, 창호는 시스템 창호임.

* 토지이용상태: 인접지 대비 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서, 연립주택 건부지로 이용 중임.

* 인접도로상태: 단지 내 도로를 통해 외곽공도와 연계되어 있음.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 10월 18일 마포세무서장의 압류 (갑8)

* 인수되는 권리:

* 임차인 박혜원: 보증금 630,000,000원. 전입일자 2021년 8월 24일, 확정일자 2021년 8월 4일. 대항력 있음. 매각으로 인해 소멸되지 않으며, 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 함.

* 말소되는 권리:

* 등기부상의 소유권이전, 압류, 강제경매 등은 말소기준권리보다 늦거나 임의해제된 것으로 보임. (을1-2 주택임차권 경정은 말소됨)

* 임차인 현황:

* 임차인: 박혜원

* 보증금: 630,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-08-24

* 확정일자: 2021-08-04

* 대항력: 있음 (인수 대상)

* 임차인: 이수성

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 1,000,000원

* 전입일자: 2024-10-14

* 확정일자: 2024-10-21

* 대항력: 없음 (배당받을 것으로 예상)

* 기타 권리사항:

* 본건 옥탑에 제시외 건물 (ㄱ) 다락 약 26.4704㎡ (약 8.01평)이 존재하나 감정가에는 미포함되어 있음.

1.4. 상권분석

* 주변 시세 (최근 매매 정보 기반 분석):

* 제공된 최근 매매 정보는 2021년식 및 2023년식 연립주택으로, 전용면적 약 84.87㎡~84.95㎡ (약 25.6평) 기준입니다.

* 매매가는 640,000,000원 (6.4억) ~ 705,000,000원 (7.05억) 수준으로 파악됩니다.

* 본 건은 건물면적 47.22㎡ (약 14.28평)으로, 상기 비교 대상 물건보다 면적이 작습니다.

* 그러나 토지 지분은 201.65㎡ (약 61.00평)으로 비교적 넓은 편입니다.

* 동일 단지인 삼송자이더빌리지 5단지 내 유사 면적 매물이 2026년 6월 6.4억원, 2026년 6월 3일 7.05억원에 거래된 이력이 있습니다.

* 힐스테이트라피아노삼송 3단지의 2026년 6월 5일 6.8억원 거래도 참고할 수 있습니다.

* 상기 시세는 비교 대상 물건의 면적 차이 및 본건의 토지 지분 비율, 그리고 미포함된 제시외 다락 면적 등을 종합적으로 고려하여 판단해야 합니다.

1.5. 생활정보

* 주변 시설: 본 건은 "고양오금초등학교"와 근거리에 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 단지 내 도로를 통해 외부 도로망과 연결되어 있어 차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 주변은 주택 밀집 지역으로 주거 환경이 안정적입니다.

* 혐오시설: 현재 제공된 정보 및 자체 조사 결과, 본 건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 가장 큰 리스크는 보증금 630,000,000원의 임차인 박혜원의 보증금 전액을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 낙찰가의 상당 부분을 차지하거나 초과할 수 있어, 실제 총 투자 비용을 신중히 계산해야 합니다.

* 미포함 제시외 건물: 감정가에 포함되지 않은 약 26.47㎡ (약 8.01평)의 다락 공간이 존재합니다. 이는 추가적인 활용 가치를 제공할 수 있으나, 불법 건축물 여부 등 법적 검토가 필요할 수 있습니다.

* 임대 관계 불확실성: 임차인 이수성의 경우 대항력은 없으나, 혹시 모를 미납 차임이나 정산되지 않은 부분이 있을 수 있습니다. (본 건의 경우 보증금 3천만원, 차임 1백만원으로 명확히 기재되어 있으나, 특이사항 확인 필요)

1.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 오금동에 위치한 연립주택으로, 주변 주거 환경 및 교통 여건이 양호한 편입니다. 특히 넓은 토지 지분은 장점입니다. 그러나 6.3억 원이라는 높은 금액의 대항력 있는 임차인 보증금을 인수해야 하는 점이 가장 큰 부담 요인입니다. 감정가 7.6억 원 대비 인수해야 할 보증금이 상당한 비중을 차지하므로, 실제 시장 가치와 인수 비용을 면밀히 분석하여 입찰가를 결정해야 합니다. 감정가에 포함되지 않은 약 8평의 다락 공간은 추가적인 가치를 부여할 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역: 고양오금초등학교 인근의 주거지대 위치로 안정적인 거주 수요 기대.

* 넓은 토지 지분: 연립주택임에도 불구하고 201.65㎡ (약 61평)의 넓은 토지 지분 확보.

* 추가 공간 활용 가능성: 감정가 외 제시외 다락 약 26.47㎡ (약 8평) 존재로 공간 활용 증대 가능.

* 시세 대비 저가 매수 기회: 대항력 있는 임차인 인수 조건 하에, 적정 입찰가 산정 시 시세 대비 유리한 조건으로 매수할 잠재력 보유.

1.9. 예상 입찰가

본 건은 대항력 있는 임차인 박혜원의 보증금 630,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 조건입니다.

감정가는 760,000,000원이며, 이는 현재 시세와 비교했을 때 유사 면적 물건들의 매매가(6.4억~7.05억)보다 높은 수준입니다.

보통 예상 입찰가는 물건의 실제 시장 가치에서 인수해야 할 보증금을 제외한 금액을 기준으로 산정합니다.

감정가를 잠정적인 시장 가치로 가정하고 보증금을 제외하면,

* 예상 가능한 순수 equity = 감정가 - 인수 보증금

* 예상 가능한 순수 equity = 760,000,000원 - 630,000,000원 = 130,000,000원

따라서, 총 투자 비용 (낙찰가 + 인수 보증금)이 실제 시장 가치를 초과하지 않는 선에서 입찰가를 결정해야 합니다.

위 산정된 130,000,000원을 기본적인 기준으로 하되, 실제 시장 조사 및 물건 가치 평가를 통해 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

낙찰가는 130,000,000원에서 시작하여, 실제 시장 가치 및 투자 목적에 따라 추가적인 가치 판단 후 결정하는 것이 합리적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.