나이스옥션 법원경매 고양 2024타경81448 [3] 경기도 고양시 덕양구 향동동 508 향기프라자 1층103호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크 · 평가일 2024.10.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 향동동 소재 ‘향동중학교’ 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 근린생활시설 등이 소재하는 지대로서 제반 주위여건은 무난시 됨.

교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하며 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 대중교통 편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층 지상5층 건물 내 1층 101호 외 2개호로서,
외벽 : 석재붙임 및 강화유리 등,
창호 : 강화유리 마감 등.

이용상태

일련번호(1-3)은 공히 소매점임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 기본적인 소방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

삼각형 토지로서 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 폭 약 20m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(향동보금자리), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 가축사육제한구역(2019-11-29)(도시지역[주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 상대보호구역(향동공동주택지구유치원1)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(향동중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(지원)(수색비행장 표고(19.5m)기준 고도 45m-65m 위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(고도 85m위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

일련번호(1, 3)은 임대관계 미상이며 일련번호(2)는 공실 상태임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건개요

사건번호: 고양지원 2024타경81448 (3)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

1.2. 소재지 및 용도

소재지: 경기도 고양시 덕양구 향동동 508 향기프라자 1층103호

용도: 근린상가

1.3. 면적 및 감정가

감정가: 788,000,000원

토지면적: 23.78㎡ (약 7.2평)

건물면적: 41.40㎡ (약 12.5평)

1.4. 매각대상 및 경매구분

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주위환경 및 위치

본건은 경기도 고양시 덕양구 향동동 소재 '향동중학교' 남측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트 단지 및 근린생활시설이 소재하는 지역으로 전반적인 주위 여건은 무난한 편입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통 수준입니다. 본건은 북서측으로 폭 약 20m 내외의 포장도로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지형상 및 이용

토지는 삼각형 형상이며, 현재 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(향동보금자리), 중로1류(폭 20m-25m)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 상대보호구역(향동공동주택지구유치원1, 향동중학교), 비행안전제5구역(지원), 제한보호구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다수의 도시계획 및 군사시설 보호법, 수도권정비계획법상의 제한이 적용됩니다.

3. 권리분석

3.1. 권리분석 요약

집합건물 등기부 요약상 말소기준권리는 2021년 12월 20일 접수된 중소기업은행 근저당권(을1)입니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸예정 권리

본 경매로 인해 아래 권리들은 말소될 예정입니다.

* 중소기업은행 근저당권 (을1)

* 서울경기양돈축산업협동조합 가압류 (갑3)

* 중소기업은행 가압류 (갑4)

* 중소기업은행 임의경매 (갑5)

* 동고양세무서장 압류 (갑6)

3.3. 인수 여부 권리

등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (지상권 개요는 비고란에 별도 기재 없음)

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 15,000,000원

* 차임: 700,000원

* 전입일자(사업일자): 2024-02-13

* 확정일자: 2024-02-13

* 배당신고일자: 2024-12-23

* 대항력: 없음

3.5. 권리분석 총평

상기 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다. 총 인수 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 구조 및 상태

본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층 지상5층 건물 내 1층 103호입니다. 외벽은 석재붙임 및 강화유리 마감이며, 창호는 강화유리로 마감되어 있습니다. 건물은 2021년 10월 26일 사용승인된 신축 건물에 해당합니다.

4.2. 건물 용도 및 이용 현황

일련번호(1-3)은 공히 소매점으로 이용 중이며, 본건 103호 역시 소매점 용도로 활용될 수 있습니다. 등기부 및 건축물대장 상 용도와 공부상 차이는 없습니다.

4.3. 설비 내역

위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 기본적인 소방 설비 등을 갖추고 있습니다.

4.4. 주변 상업시설

본건이 위치한 향동동 지역은 신규 아파트 단지 개발과 함께 근린생활시설이 활발히 입점하고 있는 지역으로, 잠재적인 배후 수요가 풍부합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 및 편의시설

인근 아파트 단지 및 기존 근린생활시설과 연계된 생활권을 형성하고 있습니다.

5.2. 교육시설

단지 남측으로 향동중학교가 인접해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용 제한

다수의 토지이용계획 및 제한사항, 특히 비행안전구역, 제한보호구역, 폐기물매립시설 설치제한지역 등은 향후 건물 이용이나 개발에 있어 제약 요소로 작용할 수 있습니다.

6.2. 임대차 관련 리스크

일련번호(1, 3)의 임대관계는 현재 미상으로 파악됩니다. 공실인 일련번호(2)와 함께 향후 공실 발생 또는 임대차 관련 분쟁의 소지가 있습니다.

6.3. 기타 리스크 (유동화 등)

본건은 유동화 물건으로, 일반 경매 물건과 다소 다른 절차나 특징이 있을 수 있습니다.

7. 투자 포인트

* 신축 건물로 비교적 양호한 상태 유지

* 배후 주거단지 확보로 잠재적 상권 성장 가능성

* 토지 및 건물 일괄매각으로 권리관계 명확

* 경쟁력 있는 감정가 대비 낮은 입찰가 기대 가능성

8. 종합 의견

본건은 경기도 고양시 덕양구 향동동의 신축 근린상가로, 아파트 단지 인근에 위치하여 일상적인 유동인구 확보가 용이한 입지입니다. 차량 및 대중교통 접근성도 양호한 편입니다. 다만, 비행안전구역 등의 토지이용 제한사항과 일부 임대차 정보의 불확실성은 투자 결정 시 면밀히 검토해야 할 사항입니다. 유동화 물건이라는 점 또한 참고하여 전략적인 접근이 필요합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 788,000,000원입니다. 인수해야 할 보증금이 없는 점을 고려할 때, 본건의 입지, 건물 상태, 주변 시세, 권리관계 등을 종합적으로 분석하여 경쟁력 있는 입찰가를 산정해야 합니다. 예상 입찰가 산정 시에는 유동화 물건의 특성과 다양한 규제 사항을 충분히 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.