나이스옥션 법원경매 고양 2024타경81448 [1] 경기도 고양시 덕양구 향동동 508 향기프라자 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크 · 평가일 2024.10.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 향동동 소재 ‘향동중학교’ 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 근린생활시설 등이 소재하는 지대로서 제반 주위여건은 무난시 됨.

교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하며 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 대중교통 편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층 지상5층 건물 내 1층 101호 외 2개호로서,
외벽 : 석재붙임 및 강화유리 등,
창호 : 강화유리 마감 등.

이용상태

일련번호(1-3)은 공히 소매점임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 기본적인 소방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

삼각형 토지로서 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 폭 약 20m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(향동보금자리), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 가축사육제한구역(2019-11-29)(도시지역[주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 상대보호구역(향동공동주택지구유치원1)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(향동중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(지원)(수색비행장 표고(19.5m)기준 고도 45m-65m 위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(고도 85m위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

일련번호(1, 3)은 임대관계 미상이며 일련번호(2)는 공실 상태임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 고양지원 2024타경81448 (1)

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물

소재지: 경기도 고양시 덕양구 향동동 508 향기프라자 1층101호

건물명: 향기프라자

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층 지상5층 건물

건물 용도: 제2종근린생활시설 (소매점)

건축 승인일: 2021년 10월 26일

1.3. 면적

토지면적 (본건 지분): 26.42㎡ (약 7.99평)

건물면적 (본건 전유): 46.00㎡ (약 13.91평)

건물 대지권 면적 (총 대지): 893㎡ (약 270.12평)

건물 연면적 (총): 2703.3㎡ (약 817.74평)

건폐율: 57.75%

용적률: 229.98%

1.4. 매각 상세

감정가: 876,000,000원

경매 구분: 부동산 임의경매

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.5. 특이 사항

유동화 물건

2. 입지 및 환경

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 향동동 소재 ‘향동중학교’ 남측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재된 지대로, 전반적인 주위 환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통 여건

차량의 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능하나 편의도는 보통 수준입니다.

2.3. 도로 및 토지

본건이 접한 도로는 북서측으로 폭 약 20m 내외의 포장도로입니다. 토지는 삼각형 형상으로 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한

본건 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(향동보금자리), 중로1류(폭 20m-25m)에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 상대보호구역(향동공동주택지구유치원1, 향동중학교), 비행안전제5구역, 제한보호구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 다양한 공법상 제약이 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 등기 현황

집합건물 등기부상 최초 소유권 보존은 미강건설주식회사이며, 이후 원영덕에게 소유권이 이전되었습니다. 말소기준권리는 2021년 12월 20일 접수된 중소기업은행의 근저당(1,200,000,000원)입니다. 이후 다수의 가압류 및 압류가 등기되었으나, 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 등기부채권 총액은 1,237,497,437원입니다.

3.2. 권리 분석 요약

말소기준권리인 중소기업은행의 근저당보다 늦게 설정된 권리들은 모두 매각으로 소멸됩니다. 등기부상으로 인수해야 할 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 임차인 정보

임차인 김준호는 2024년 2월 14일 전입(사업자)하였고, 2024년 4월 17일 확정일자를 받았습니다. 보증금 20,000,000원, 차임 800,000원이며, 2024년 11월 20일 배당신고를 하였습니다. 본 임차인은 대항력이 없으므로, 인수되는 보증금은 0원입니다.

4. 건물 및 상권 분석

4.1. 건물 개요

본건은 철근콘크리트 구조의 지상 5층, 지하 1층 건물 내 1층 101호입니다. 외벽은 석재붙임 및 강화유리 마감이며, 창호는 강화유리로 마감되었습니다. 건물 내에는 승강기가 1대 설치되어 있습니다.

4.2. 건물 이용 현황

해당 건물은 총 22개의 호실로 구성되어 있으며, 본건 101호를 포함한 1층 일부 호실(1-3호)은 소매점으로 이용되고 있습니다. 제공된 정보에 따르면, 본건 101호는 현재 공실 상태입니다. 일련번호(1, 3) 호실의 임대 관계는 확인되지 않았습니다.

4.3. 설비 내역

건물은 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 기본적인 소방 설비 등을 갖추고 있습니다.

5. 생활 편의 정보

5.1. 주변 시설

본건 주변은 아파트 단지와 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 상업 시설 이용이 편리합니다.

5.2. 교육 시설

단지 인근에 향동중학교가 소재하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공법상 제약

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 비행안전구역, 제한보호구역 등 다양한 공법상 제한 사항이 존재하여 향후 재건축, 증축, 용도 변경 등에 어려움이 있을 수 있습니다.

6.2. 유동화 물건

채권이 유동화된 물건으로, 일반적인 물건보다 특수 거래 가능성이 있습니다.

6.3. 공실 현황

본건 1층 101호는 현재 공실 상태로, 임대 수익을 위한 적극적인 마케팅 및 관리가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 고양시 덕양구 향동동에 위치한 향기프라자 1층 101호 근린상가입니다. 향동중학교 인근의 아파트 단지 및 상업 시설 밀집 지역에 자리하고 있어 기본적인 입지 조건은 양호합니다. 권리 관계는 모두 소멸되는 권리로 분석되어 안정적입니다. 다만, 다수의 공법상 제한과 유동화 물건이라는 특수성, 그리고 현재 공실 상태라는 점은 투자 시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 신흥 상권으로 부상하는 고양시 향동동 지역 내 핵심 입지.

* 제2종근린생활시설로 다양한 업종의 소매점 운영 가능.

* 차량 접근성이 우수하며, 주변 도로망이 잘 갖추어져 있습니다.

* 현재 공실 상태로 명도 후 즉시 활용 및 임대 수익 창출 가능.

* 모든 권리가 소멸되는 안전한 권리 분석.

9. 예상 입찰가

인수되는 보증금은 0원이므로, 감정가 876,000,000원을 기준으로 본건의 시장 가치, 향후 임대 수익률, 주변 시세, 공실 위험 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어려우므로, 현장 답사 및 심층적인 시장 조사를 통해 합리적인 가격을 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.