나이스옥션 법원경매 고양 2024타경81448 [2] 경기도 고양시 덕양구 향동동 508 향기프라자 1층102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크 · 평가일 2024.10.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 향동동 소재 ‘향동중학교’ 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 근린생활시설 등이 소재하는 지대로서 제반 주위여건은 무난시 됨.

교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하며 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 대중교통 편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층 지상5층 건물 내 1층 101호 외 2개호로서,
외벽 : 석재붙임 및 강화유리 등,
창호 : 강화유리 마감 등.

이용상태

일련번호(1-3)은 공히 소매점임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 기본적인 소방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

삼각형 토지로서 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 폭 약 20m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(향동보금자리), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 가축사육제한구역(2019-11-29)(도시지역[주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 상대보호구역(향동공동주택지구유치원1)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(향동중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(지원)(수색비행장 표고(19.5m)기준 고도 45m-65m 위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(고도 85m위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

일련번호(1, 3)은 임대관계 미상이며 일련번호(2)는 공실 상태임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 향동동 508번지 향기프라자 1층 102호에 소재한 근린상가입니다.

사건번호는 고양지원 2024타경81448 (2)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정가는 898,000,000원입니다.

토지 면적은 27.08㎡ (약 8.19평)이며, 건물 면적은 47.15㎡ (약 14.26평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 조건입니다.

채권자는 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

본 물건은 유동화 물건으로 분류됩니다.

건축물 현황에 따르면 본 건물은 철근콘크리트 구조 평스라브 지붕의 지하 1층, 지상 5층 건물로, 본건은 1층 102호에 해당하며 제2종근린생활시설로 이용 중입니다.

2. 입지조건

본건은 경기도 고양시 덕양구 향동동 소재 '향동중학교' 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 아파트 단지와 근린생활시설이 분포하고 있어 지역의 전반적인 여건은 무난한 편입니다.

차량 출입은 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통 수준입니다.

새주소는 경기도 고양시 덕양구 향기로 136 (향동동)입니다.

3. 권리분석

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

말소기준권리는 2021년 11월 08일 접수된 미강건설주식회사의 소유권보존등기(갑1)보다 늦은 2021년 12월 20일 접수된 중소기업은행의 근저당권(을1, 채권금액 1,200,000,000원)입니다.

이후 접수된 갑구의 가압류(갑3, 갑4) 및 임의경매(갑5), 압류(갑6)는 모두 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 인해 소멸됩니다.

등기부채권 총액은 1,237,497,437원입니다.

임차인 현황:

인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 일련번호 (1, 3)은 임대관계 미상이며, 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

* 일련번호 (2)는 공실 상태입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 향동동은 신규 택지개발지구로, 아파트 단지와 상업시설이 조화롭게 조성되고 있는 지역입니다.

주변에 다수의 아파트 단지가 배후 수요를 형성하고 있으며, 다양한 근린생활시설이 입점해 있습니다.

본 건은 현재 소매점 용도로 이용되고 있으며, 2종근린생활시설로 분류되어 다양한 업종의 영업이 가능합니다.

인근에 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(향동보금자리)으로 지정되어 있으며, 중로1류(폭 20m-25m) 도로에 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다.

다만, 비행안전제5구역, 제한보호구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등으로 지정되어 있어 향후 개발 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

본 건은 향동중학교 남측 인근에 위치하며, 주변 아파트 단지 및 근린생활시설을 이용하기 편리합니다.

차량 접근성이 용이하고 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 가능한 지역입니다.

향동지구는 지속적으로 인프라가 확충되고 있는 신흥 주거 지역으로, 향후 편의시설 이용이 더욱 개선될 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

유동화 물건으로, 채권 회수 목적이 강한 경매 절차가 진행될 수 있습니다.

일부 임차인의 임대 관계가 미상으로, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

비행안전구역 및 군사시설 보호구역에 포함되어 있어 항공 소음 등 간접적인 영향이 있을 수 있으며, 고도 제한 등 특정 건축 행위 관련 규제가 있을 수 있습니다.

(한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정된 점은 해당 지역의 환경 규제와 관련하여 잠재적인 고려 사항이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 향동동의 신축 상가 건물로, 배후 주거 단지를 바탕으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 투자 가치가 있는 물건입니다.

적절한 시세 조사와 권리 분석을 통해 명도 리스크를 관리한다면, 향동지구의 발전과 함께 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

향동지구 신규 개발 지역 프리미엄을 누릴 수 있습니다.

아파트 단지 배후 수요를 기반으로 한 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다.

토지와 건물을 일괄 매각하여 용도 활용에 유연성이 있습니다.

경매 절차를 통해 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 인수해야 할 보증금이 0원이므로, 입찰가 산정 시 별도의 보증금 인수 비용은 없습니다.

채권 총액이 감정가를 상회하고 있어 채권자의 적극적인 경매 진행이 예상됩니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 상가 시세, 공실률, 예상 임대 수익률, 명도 소요 비용 및 예상 비용, 낙찰 후 예상 리모델링 비용 등을 종합적으로 고려한 심층적인 분석이 필요합니다.

현재 제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 전문가와의 상담을 통해 신중하게 결정하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.