나이스옥션 법원경매 고양 2024타경83253 [1] 경기도 고양시 덕양구 내유동 280-9 삼성힐스 101동 2층201호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-10

물건 개요

나이스옥션 법원경매 고양 2024타경83253 [1] 경기도 고양시 덕양구 내유동 280-9 삼성힐스 101동 2층201호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

고양지원 경매13계 2024타경83253 | 소재지: 경기도 고양시 덕양구 통일로1108번길 98-2, 101동 2층201호 (내유동,삼성힐스) | 감정가: 297,000,000원 | 최저가: 207,900,000원 | 용도: 다세대주택

1. 고양지원 2024타경83253 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 고양지원 2024타경83253 (1)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 내유동 280-9 삼성힐스 101동 2층201호

용도: 다세대주택

감정가: 297,000,000원

토지면적: 91.59㎡ (약 27.70평)

건물면적: 71.94㎡ (약 21.76평) (전용면적 기준)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 이OO

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사)

1.2. 물건 개요

본건은 경기도 고양시 덕양구 내유동 소재 "삼성힐스" 아파트 101동 2층 201호로, 연립주택, 근린생활시설, 임야, 전, 창고 등이 혼재하는 지역에 위치하고 있습니다. 차량 접근 및 주정차가 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 보통 수준입니다. 건물은 철근콘크리트구조의 4층 건물 중 2층에 위치하며, 위생, 급배수, 난방 설비를 갖춘 다세대주택으로 이용 중입니다. 토지는 2필 일단의 부정형 토지 위에 건물이 건축된 상태입니다.

2. 입지조건

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 내유동에 위치하며, "내유초등학교" 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주거 지역과 더불어 임야, 전, 창고 등이 산재해 있어 주변 환경이 다양하게 나타납니다. 차량을 이용한 접근 및 주정차가 용이하며, 인근에 위치한 노선버스 정류장을 통해 대중교통 이용도 가능합니다. 시내로의 접근성은 보통 수준으로 평가됩니다. 북서측으로는 약 4-6미터 폭의 도로와 접하고 있어 차량 통행에 불편함은 적을 것으로 보입니다.

3. 권리분석

본 경매 물건의 가장 중요한 특징은 채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 제출한 확약서에 있습니다. 해당 확약서에 따르면, 주택도시보증공사는 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 설령 임차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기의 말소에 동의한다는 내용을 담고 있습니다. 이는 통상적인 임차인의 대항력과는 다른 조건으로, 낙찰자는 이전 임차인의 대항력을 주장받지 않을 가능성이 높습니다. 따라서 낙찰자는 임차인과의 명도 협상 시 이러한 법적 상황을 유리하게 활용할 수 있습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 내유동 지역은 대규모 아파트 단지보다는 연립주택 및 다세대주택이 주를 이루는 주거 지역의 특성을 보입니다. 주변에 근린생활시설이 일부 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능할 것으로 예상됩니다. 다만, 대규모 상업 시설이나 쇼핑몰 등은 다소 거리가 있을 수 있으며, 지역 내 편의시설의 집중도는 낮을 수 있습니다. 주변에 임야, 전, 창고 등이 혼재하는 점은 향후 지역 개발 방향에 따라 상권 변화의 가능성을 내포합니다.

5. 생활정보

본건은 "내유초등학교"와 인접해 있어 자녀가 있는 가정의 경우 교육 환경에 대한 접근성이 좋습니다. 또한, 다세대주택 및 연립주택이 밀집한 지역 특성상 조용한 주거 환경을 기대할 수 있습니다. 차량을 이용하면 수도권 주요 지역으로의 이동이 가능하며, 인근 버스 노선을 통해 대중교통 이용도 가능합니다. 다만, 최신 편의시설이나 대형마트 등은 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

토지이용계획상 본건 토지는 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다. 특히 가축사육제한구역으로 지정된 점은 인근에 축사 등이 존재할 경우 소음이나 악취 등의 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. 현재 주변 환경에 임야, 전, 창고 등이 혼재하는 점을 미루어 볼 때, 향후 개발 방향에 따라 주거 환경에 영향을 줄 수 있는 시설이 들어설 가능성도 염두에 두어야 합니다. 또한, 임대 관계가 미상이라는 점은 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있음을 시사합니다.

7. 종합 의견

고양시 덕양구 내유동에 위치한 본 다세대주택 경매 물건은, 채권자인 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약으로 인해 권리관계가 비교적 명확하다는 장점을 가지고 있습니다. 감정가는 2억 9천 7백만원이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 내유초등학교가 인접해 있고 차량 및 대중교통 이용이 가능한 입지이나, 주변 환경이 다소 복합적이며 가축사육제한구역 등의 특이사항이 존재합니다. 낙찰자는 이러한 권리관계상의 이점과 주변 환경 및 규제 사항을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

본건의 가장 큰 투자 포인트는 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약으로 인한 권리 분석의 용이성입니다. 이는 명도 과정에서의 불확실성을 크게 줄여주어 투자자가 안정적으로 물건을 취득할 수 있는 기반이 됩니다. 또한, 경기도 고양시 덕양구는 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 향후 지역 가치 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다. 합리적인 가격으로 내 집 마련 또는 임대 수익형 부동산 투자를 고려하는 분들에게 매력적인 기회가 될 수 있습니다. 주변 근린생활시설 및 교통 여건도 기본적인 생활에 불편함이 없는 수준으로 평가됩니다.

법원 정보

고양지원 경매13계