나이스옥션 법원경매 고양 2024타경82502 [1] 경기도 파주시 조리읍 대원리 OOOOO OOOO OOOOOO 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우정 · 평가일 2024.10.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 조리읍 대원리 소재 "대원1리마을회관" 남측 인근에 위치하며, 주위는 유사 규모의 다세대주택, 근린생활시설, 전, 답, 임야 등이 혼재한 지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상4층 내 제3층 제301호로서,
- 외벽 : 드라이비트 및 돌붙임 마감 등,
- 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

주거용(다세대주택)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측 및 동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

신청채권자인 한국주택금융공사가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.03.13.자 확약서를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2024타경82502 (1)

소재지: 경기도 파주시 조리읍 대원리 311-1 삼성타운 3층301호

용도: 다세대주택

감정가: 202,000,000원

토지면적: 69.30㎡ (약 20.96평)

건물면적: 61.06㎡ (약 18.47평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO (한국주택금융공사)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 파주시 조리읍 대원리 소재 "대원1리마을회관" 남측 인근에 위치합니다. 주위는 유사 규모의 다세대주택, 근린생활시설, 전, 답, 임야 등이 혼재한 지대로서, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 여건 또한 보통입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 남인천세무서장 압류 (2021-03-15)

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 남인천세무서장 압류 (2021-03-15)

* 주택도시보증공사 가압류 (2021-12-08, 5,224,000,000원)

* 안산세무서장 압류 (2022-06-27)

* 동안산세무서장 압류 (2023-12-13)

* 파주시 압류 (2024-05-22)

* 한국주택금융공사 강제경매개시결정 (2024-10-10, 204,437,195원)

* 서현섭 주택임차권 (2023-06-15, 184,000,000원) - *주의: 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.*

* 매각으로 소멸되지 않는 권리 (인수되는 권리):

* 매수인에게 대항할 수 있는 임차인 서현섭이 존재합니다. 보증금 184,000,000원이며, 전입일자 2020년 8월 14일, 확정일자 2020년 6월 15일입니다. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 서

* 보증금: 184,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-08-14

* 확정일자: 2020-06-15

* 배당신고일자: 2023-06-15

* 권리분석: 대항력은 없으나, 물건명세서상 잔액 인수 조건이 명시되어 있습니다.

* 임차인: 오

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-10-23

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 정보 없음

* 권리분석: 대항력 없음.

* 특이사항: 신청채권자인 한국주택금융공사가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.03.13.자 확약서를 제출했습니다. 그러나 물건명세서상 임차인 서현섭의 보증금 잔액 인수 조건이 명시되어 있어, 보증금 전액 변제 여부를 면밀히 확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

* 건축물 정보: 본건은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상4층 건물 내 제3층 제301호로, 2017년 11월에 신축허가를 받아 2018년 6월에 사용승인을 받았습니다. (삼성타운, 경기도 파주시 만선골길 19)

* 주변 시세 분석:

* 최근 매매 사례 분석 결과, 인근 신축 다세대주택(2023년식)의 경우 전용면적 63.8㎡(약 19.30평)가 3억 3천만원, 69.75㎡(약 21.09평)가 3억 6천만원에 거래되었습니다 (평당 약 516~517만원).

* 반면, 2003년식 다세대주택(59.31㎡, 약 17.94평)은 1억원에 거래되어 연식에 따른 시세 차이가 크게 나타납니다.

* 본건(삼성타운, 2017년식, 건물면적 61.06㎡, 약 18.47평)은 신축 사례와는 연식 차이가 있으나, 구형 건물보다는 높은 시세를 형성할 것으로 예상됩니다. 감정가는 2억 2백만원이나, 최근 시장 거래가를 고려할 때 저평가 가능성도 있습니다.

1.4. 생활정보

* 건물 상태: 철근콘크리트구조로 외벽은 드라이비트 및 돌붙임 마감, 창호는 샷시입니다. 내부는 기본적인 위생, 급배수, 난방, 소화 설비가 갖추어져 있습니다.

* 토지 이용: 인접지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서 주상용 건부지로 이용 중입니다. 북측 및 동측으로 약 8미터 내외의 포장도로와 접해 있어 차량 진출입이 용이합니다.

* 주변 시설: "대원1리마을회관" 인근으로, 주거 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 접근성은 보통 수준입니다.

* 혐오시설 유무: 현장 확인 및 일반적인 지도 검색 결과, 물건지 주변 인근에서 명확하게 확인되는 혐오시설은 발견되지 않았습니다. 다만, 입찰 전 현장 방문을 통한 최종 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 보증금 인수: 서현섭 임차인의 보증금 184,000,000원이 배당으로 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 잔액을 인수해야 하는 점이 가장 큰 리스크입니다. 이는 총 투자 비용을 크게 증가시킬 수 있습니다.

* HF 확약서 해석: 신청채권자의 확약서 내용과 물건명세서상 임차인 보증금 인수 조건 간의 명확한 해석이 필요합니다. (상기 권리분석 참조)

* 감정가 대비 높은 인수 보증금: 감정가 2억 2백만원 대비 인수해야 할 보증금이 1억 8천 4백만원으로, 비율이 매우 높습니다. 이는 낙찰가 산정에 신중을 기해야 함을 의미합니다.

* 연식: 2017년식 건물로, 신축 건물 대비 감가상각이 일부 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 파주시 조리읍에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 2억 2백만원입니다.

* 권리분석상 가장 중요한 점은 임차인 서현섭의 보증금 1억 8천 4백만원을 잔액 인수해야 할 가능성이 높다는 것입니다. 이는 총 투자 비용을 결정하는 핵심 요소입니다.

* 주변 시세 분석 결과, 신축 건물과의 시세 차이가 크지만, 2017년식 건물로서의 가치는 일정 부분 인정됩니다. 감정가가 시세 대비 낮다는 시장 분석도 가능하나, 높은 인수 보증금으로 인해 수익률 계산이 매우 중요합니다.

* 한국주택금융공사의 확약서 내용과 물건명세서상의 인수 조건이 상이할 수 있으므로, 이에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 인수 보증금 고려 시, 총 투자 비용 대비 높은 수익률 확보 가능성이 있습니다. (입찰가 산정 시 보증금 인수분 반드시 반영)

* 신축 대비 시세 차이가 있는 2017년식 건물이므로, 향후 시세 상승 여력을 기대해 볼 수 있습니다.

* 본건이 위치한 지역의 개발 계획이나 잠재적 가치 상승 요인을 파악하면 투자 메리트를 높일 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 예상 입찰가는 100,000,000원으로 산정합니다.

* 산정 근거:

* 감정가: 202,000,000원

* 주변 신축(2023년식) 시세: 약 315,000,000원 (61.06㎡ 기준)

* 인수 보증금: 184,000,000원

* 예상 총 투자 비용 (입찰가 + 인수 보증금): 100,000,000원 + 184,000,000원 = 284,000,000원

* 이는 주변 신축 시세(약 315,000,000원) 대비 약 90% 수준이며, 감정가(202,000,000원) 대비 약 140% 수준입니다.

* 주변 시세를 고려할 때, 인수 보증금의 부담이 크지만, 입찰가를 합리적으로 산정하여 총 투자 비용을 관리할 경우 수익성을 확보할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.