나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경80576 [1] 경기도 남양주시 호평동 439-4 리더스타운 102동 1층201호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다원 · 평가일 2024.08.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 호평동 소재 "판곡중학교" 북측 인근에 위치하며,
주위는 다세대주택, 연립주택, 아파트, 교육시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

대상물건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재 하는 등 대중교통상황은
보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물 중 제1층 제201호로서,
외벽: 몰탈위 페인트 등 마감
창호: 샷시창호 등 임.

이용상태

공동주택 1개호로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비, 승강기 설비, 주차장시설 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 사다리형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 7미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1. 호평동 439-4, 439-3, 439-6
도시지역 , 자연녹지지역 , 성장관리계획구역(일반형, 도시개발과 문의), 상대보호구역
(판곡고등학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대
보호구역(판곡중학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>,
배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

본건 공부상 1층 201호로 되어 있으나, 현황 본건이 속한 건물 남측에서는 2층 북측에서는
1층인 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 "감정평가액의 산출근거 및 결정의견"의
"그 밖의 사항"란 참조하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

본 건은 의정부지방법원 남양주지원에서 진행되는 부동산 강제 경매 사건으로, 사건번호는 2024타경80576 (1)입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.2. 물건 현황

* 소재지: 경기도 남양주시 호평동 439-4, 리더스타운 102동 1층 201호

* 용도: 연립주택 (집합건물)

* 토지 면적: 75.42㎡ (약 22.8평)

* 건물 면적: 63.56㎡ (약 19.2평)

* 감정가: 186,000,000원

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 건물 정보

* 건축 연도: 2015년 (준공: 2017.06.05)

* 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕

* 층수: 총 4층 건물 중 1층 (공부상 1층 201호, 현황 북측 기준 1층, 남측 기준 2층으로 보임)

* 건축물대장상 건물 면적: 63.56㎡ (약 19.2평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 경기도 남양주시 호평동에 위치하며, "판곡중학교" 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 연립주택, 아파트 및 교육시설 등이 혼재된 주거 지역입니다.

2.2. 교통 상황

대상 물건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 토지 이용 계획: 도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역

* 제한 상태: 상대보호구역(판곡중학교, 판곡고등학교), 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

본 건에는 소유권 이전 등기 및 주택임차권 등기가 존재하며, 채권자 주택도시보증공사의 강제경매로 인해 매각이 진행 중입니다.

3.2. 인수되는 권리

* 임차인: 이 (성명: 이난희)

* 임대차 보증금: 200,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019.01.16

* 확정일자: 2021.01.22

* 배당신고일자: 2023.02.02

* 대항력: 있음

* 비고: 본 건의 등기부등본 및 물건명세서에 따르면, 해당 임차인은 대항력을 갖춘 선순위 임차인으로, 임대차 보증금 200,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 낙찰자가 인수해야 합니다. (참고: 권리분석 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 이는 물건명세서상 '매수인이 인수함'이라는 내용과 상충되는 부분이므로, 2억원의 보증금 인수 가능성을 높게 보아야 합니다.)

3.3. 말소 기준 권리

본 건의 말소 기준 권리는 의정부지방법원 남양주지원 2024타경80576 강제경매 개시결정 등기 (2024.08.01 접수, 갑11)입니다. 이보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 매매 사례

제공된 주변 시세 정보를 분석한 결과, 유사한 유형의 주택(다세대)의 최근 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 5일: 훼밀리타운 16동 (전용면적 45.84㎡) - 149,000,000원

* 2026년 5월 2일: 훼밀리타운 2동 (전용면적 55.57㎡) - 145,000,000원

* 2026년 7월 8일: 한마음맨션 3차 C동 (전용면적 53.46㎡) - 150,000,000원

분석: 주변 다세대주택의 시세는 전용면적 기준 약 14,500만원에서 15,000만원 선으로 형성되어 있습니다. 본 건의 건물 면적(63.56㎡)이 비교 사례보다 넓은 점을 감안하면, 순수 건물 가치는 약 170,000,000원 ~ 185,000,000원 범위로 추정됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 교육 시설: 판곡중학교, 판곡고등학교가 인근에 위치하여 학군 수요가 있습니다.

* 편의 시설: 주거 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다. (정확한 시설 분포는 현장 확인 필요)

* 혐오 시설: 주변 지역에 대한 지도 검색 결과, 물건지 인근에서 특별히 확인되는 혐오 시설은 없는 것으로 파악되었습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

* 대항력 있는 임차인 이 의 보증금 200,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 낙찰자가 인수해야 합니다. 이는 상당한 금액이므로, 임차인의 보증금 변제 및 인수 가능성에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

6.2. 건물/토지 관련 리스크

* 공부상 1층 201호이나, 현황 건물 남측에서는 2층, 북측에서는 1층으로 보이는 공부와의 차이가 있습니다. 실제 이용 현황과 도면상의 차이가 있는지 현장 방문 시 반드시 확인해야 합니다.

* 토지 이용 계획상 자연녹지지역, 성장관리계획구역 등에 포함되어 있어 향후 토지 이용 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 경기도 남양주시 호평동에 위치한 공동주택으로, 판곡중학교 인근에 자리하여 교육 환경이 우수하며 대중교통 이용도 편리합니다. 그러나 2억원의 보증금을 가진 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하여, 보증금 인수 여부가 낙찰 후 매수인의 총 자금 부담에 결정적인 영향을 미칩니다. 건물 층수 표기상의 차이도 고려해야 할 리스크 요인입니다. 주변 시세는 약 1억 4천만원대에서 1억 8천만원대로 추정되나, 인수되는 보증금을 고려한 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 판곡중학교 등 우수한 학군 인접

* 편리한 대중교통 접근성

* 주변 지역의 꾸준한 주택 거래량

* (철저한 권리 분석 및 배당 결과 확인 전제 하) 잠재적 시세 차익 기대

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 주변 다세대주택 매매 사례를 바탕으로 추정한 본 건 건물의 순수 시장 가치는 약 170,000,000원 ~ 185,000,000원 범위로 예상됩니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

본 건은 대항력 있는 임차인의 보증금 200,000,000원을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 이 경우, 총 매수 비용은 '입찰가 + 인수 보증금'이 됩니다.

따라서, 낙찰자가 인수해야 할 보증금(200,000,000원)이 건물의 예상 시장 가치(약 170,000,000원 ~ 185,000,000원)보다 높아, 단순히 건물 가치만을 기준으로 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

이러한 상황에서는 대항력 있는 임차인의 존재가 입찰 경쟁률을 낮추는 요인으로 작용할 수 있습니다.

요청하신 바에 따라, 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고, 건물의 시장 가치를 기준으로 산정하되, 높은 인수 보증금으로 인한 부담을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 170,000,000원 ~ 180,000,000원 범위에서 신중하게 결정할 것을 권고합니다.

최종 입찰가 결정 시에는 반드시 임차인의 배당 현황 및 최종 배당표를 확인하여 실제 인수해야 할 보증금 액수를 명확히 파악한 후에 진행해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.