나이스옥션 법원경매 고양 2024타경83000 [1] 경기도 고양시 일산동구 성석동 170-2 한울하임 110동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세움 · 평가일 2024.10.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 성석동 소재 "성석동 마을복지 사무소" 북동측 인근에 위치
하며 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 공장, 창고 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량진입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통편의성은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 공동주택 내 제2층 제201호로,

외부 : 몰탈위 페인팅 마감 및 일부 석재붙임 마감 등,

내부 : 벽지도배 마감 및 일부 타일 붙임 마감 등,

창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

공동주택(후첨 "건물개황도" 참조)으로 이용중임.

설비내역

소화전설비, 난방설비, 위생설비 및 급배수설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 토지 대비 대체로 등고평탄한 자루형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 로폭 4m 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 , 성장관리계획구역(주거zone), 가축사육제한구역(2019-11-29)(도시지역[주거
,상업,공업,녹지(자연취락지구)]및주거밀집지역50m내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법
률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

공부와의 차이 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

기타참고사항 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.04.22.자 인수조건변경확약서(대항력포기확약서)를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 개요

사건번호: 고양지원 2024타경83000 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산동구 성석동 170-2 한울하임 110동 2층201호

용도: 다세대주택

감정가: 271,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (신청 채권자)

1.2. 면적 정보

토지 면적: 65.73㎡ (약 19.89평)

토지 지분: 65.73㎡ (약 19.89평)

건물 면적: 69.35㎡ (약 20.98평)

건물 지분: 69.35㎡ (약 20.98평)

1.3. 건물 정보

건축 연도: 2018년

총 층수: 4층 (본건은 2층)

구조: 철근콘크리트구조

주차: 총 18대 (단지 내)

세대수: 18세대 (총괄표제부 기준)

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본 물건은 경기도 고양시 일산동구 성석동 소재 "성석동 마을복지 사무소" 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 근린생활시설, 공장, 창고 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 진입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능하나, 전반적인 교통 편의성은 보통 수준입니다.

2.3. 도로 상황

남서측으로 로폭 4m 내외의 도로에 접하고 있습니다.

2.4. 주변 시설

주변에 공장 및 창고 등이 혼재되어 있어 지역적 특성을 고려해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

말소기준권리: 국민건강보험공단의 압류 (2023.04.12.)

말소 예정 권리:

* 국민건강보험공단의 압류 (2023.04.12.)

* 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (2024.10.18.)

* 주택임차권 (이진, 2022.11.25.)

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 이 진 (이 )

* 보증금: 235,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020.10.23

* 확정일자: 2020.09.21

* 배당신고일자: 2022.11.25

* 대항력: 있음 (등기부상 주택임차권으로 등기, 말소 예정으로 표기됨)

* 인수 보증금 합계: 0원

3.3. 특별 권리사항

신청채권자인 주택도시보증공사는 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 인수조건변경확약서(대항력포기확약서)를 제출하였습니다. 이는 경매 매각으로 인해 해당 임차인의 보증금 전부 또는 일부를 인수할 가능성이 낮다는 것을 시사합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 실거래가 추이

최근 매매 자료를 분석한 결과, 동일 단지(한울하임) 및 인근 유사 다세대주택의 매매가는 대략 110,000,000원 ~ 140,000,000원 수준에서 형성되고 있습니다.

* 한울하임 101동/102동 (2018년식, 50.23㎡): 140,000,000원 (2026년 5월)

* 현대하이츠 (2015년식, 53.39㎡): 110,000,000원 (2026년 5월)

* 은하팰리스 (2018년식, 71.27㎡): 120,000,000원 (2026년 7월)

4.2. 시세 분석

본건(69.35㎡)의 전용면적 기준, 동일 단지인 한울하임의 최근 매매가(50.23㎡ 기준 140,000,000원)를 적용할 경우, 유사한 시세는 약 193,000,000원 내외로 추정됩니다. 그러나 최근 주변 거래 사례를 볼 때, 감정가(271,000,000원) 대비 시세가 상당히 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 근린생활시설이 있으나, 공장 및 창고 등이 혼재되어 있어 생활 편의 시설의 집중도는 높지 않습니다.

5.2. 교육 및 의료시설

인근 초, 중, 고등학교 및 병원, 약국 등 주요 시설에 대한 정보는 추가 확인이 필요합니다.

5.3. 주거 환경

다세대주택과 공장, 창고 등이 혼재하는 지역으로, 주거 쾌적성은 다소 떨어질 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 감정가와 시세의 괴리

감정평가액(271,000,000원)과 최근 실거래가(약 110,000,000원 ~ 140,000,000원) 사이에 큰 차이가 존재합니다. 이는 입찰 시 주의가 필요하며, 시장가치를 제대로 반영하지 못했을 가능성을 시사합니다.

6.2. 임차인 관련 이슈

대항력 있는 임차인이 존재하며, 주택도시보증공사의 인수조건변경확약서가 제출되었으나, 법적 해석 및 최종 정리 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 완전히 배제하기는 어렵습니다. 다만, 현재까지의 정보로는 보증금 인수 부담은 없는 것으로 파악됩니다.

6.3. 지역적 특성

공장 및 창고가 혼재하는 지역 특성상, 환경적 요인이나 주거 쾌적성에 대한 고려가 필요합니다.

6.4. 토지이용계획

* 계획관리지역

* 성장관리계획구역(주거zone)

* 가축사육제한구역

* 과밀억제권역

7. 종합 의견

본건은 경기도 고양시 일산동구 성석동에 위치한 다세대주택으로, 신축 연도(2018년) 대비 비교적 양호한 건물 상태를 갖추고 있습니다. 하지만 감정가와 주변 시세 간의 큰 차이, 그리고 대항력 있는 임차인과 관련된 특이사항은 입찰 전 면밀한 검토가 요구됩니다. 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약으로 임차인 보증금 인수 부담은 없는 것으로 보이나, 해당 계약의 법적 효력 및 최종 처리 과정을 충분히 확인해야 합니다. 주변에 공장 및 창고 등이 혼재하는 점은 거주 환경 및 향후 가치 상승에 잠재적인 영향을 미칠 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 감정가 대비 시세가 현저히 낮아, 낙찰 후 시세차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 동일 단지 내에서의 거래 사례를 바탕으로 실제 시장 가치를 파악하는 것이 중요합니다.

* 주택도시보증공사의 인수조건변경확약서 제출로 임차인 관련 인수 부담이 해소될 가능성이 높습니다.

9. 예상 입찰가

최근 주변 실거래가 및 동일 단지(한울하임)의 시세(약 140,000,000원 ~ 193,000,000원 추정)를 고려할 때, 감정가(271,000,000원)보다 현저히 낮은 금액으로 입찰하는 것이 합리적입니다.

또한, 인수 보증금은 0원이므로 이를 고려한 입찰가 산정은 필요 없습니다.

예상 입찰가: 150,000,000원 ~ 170,000,000원

상기 예상 입찰가는 현재 제공된 정보를 기반으로 한 추정치이며, 실제 현장 조사, 법적 검토, 그리고 경매 당일의 입찰 경쟁 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.