나이스옥션 법원경매 고양 2024타경83642 [1] 경기도 고양시 일산동구 정발산동 1232-2 1동 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태공 · 평가일 2024.11.12

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 3층건으로
외벽: 벽돌마감,
창호: 새시창호 임.

이용상태

단독주택(다가구주택)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등 갖추었음.

부합물 및 종물

본건은 발코니확장형 주택으로 후첨 "내부구조도"와 같이 제시외건물(ㄱ-ㄷ)이 소재함.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임.
-일반건축물대장 상 위반건축물로 등재되어 있으니 참고바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄 매각, 기호 1-1,-2,-3제시외 건물(발코니) 포함(감
정평가서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 고양지원 2024타경83642 (1)

* 소재지: 경기도 고양시 일산동구 정발산동 1232-2, 1동 (신주소: 경기도 고양시 일산동구 산두로175번길 35)

* 용도: 다가구주택

* 감정가: 1,453,642,080원

* 토지면적: 231.00㎡ (약 69.88평)

* 토지지분: 231㎡ (약 69.88평)

* 건물면적: 344.88㎡ (약 104.33평)

* 건물 제시외면적: 48.80㎡ (발코니 확장 등)

* 매각대상: 건물만 매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 정OO

1.1. 입지조건

* 본 물건은 경기도 고양시 일산동구 정발산동에 위치하며, 이는 계획적이고 체계적으로 개발된 신도시 지역의 특징을 보여줍니다.

* 주변은 단독주택 및 공동주택이 밀집된 주거 지역으로, 비교적 조용하고 쾌적한 주거 환경을 제공할 것으로 예상됩니다.

* 대중교통 이용 및 광역 도로망 접근성이 양호하여 수도권 내 이동이 편리할 것으로 보입니다. (구체적인 대중교통 노선 및 도로망 정보는 현장 확인 필요)

* 인근에 공원, 녹지 공간, 교육 시설, 상업 시설 등이 적절히 분포하고 있어 생활 편의성이 높을 것으로 판단됩니다.

* 현재까지 주변 지역에 주거 환경을 저해할 만한 혐오 시설이나 심각한 소음, 분진 발생 시설 등은 파악되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 본 건은 채권자 정OO의 신청으로 진행되는 부동산 강제경매 사건입니다.

* 말소기준권리는 건물 등기부상의 2018년 8월 9일자 신한은행 근저당권(을1)입니다.

* 이 말소기준권리보다 후순위에 등기된 모든 권리(근저당, 주택임차권 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 등기부상 채무 총액은 토지 등기부의 신한은행 근저당 274,800,000원, 건물 등기부의 주택임차권 관련 금액(정새봄 80,000,000원, 유하은 80,000,000원, 최민석 100,000,000원, 신현경 120,000,000원으로 총 380,000,000원), 후순위 강제경매 및 압류 등 포함 총 654,800,000원입니다.

* 건물 등기부상 여러 주택임차권이 등기되어 있으나, 모두 말소 예정 권리이므로 매수인이 인수하는 보증금은 없습니다.

* 건물명세서에 명시된 기호 1-1, 1-2, 1-3 제시외 건물(발코니 확장 부분 등)은 감정평가서에 따라 일괄 매각에 포함됩니다.

* 임차인 현황으로는 김 (보증금 0원), 도 (보증금 0원), 신 (보증금 120,000,000원), 유 (보증금 80,000,000원), 정 (보증금 80,000,000원), 최 (보증금 100,000,000원), 최 (보증금 100,000,000원), 황 (보증금 80,000,000원)이 등재되어 있습니다.

* 모든 임차인이 '대항력 없음'으로 분류되어 있어, 원칙적으로 보증금 인수 부담은 발생하지 않습니다.

* 따라서 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 다만, '임대관계 미상임'이라는 특이사항이 있으므로, 실제 점유 및 임대차 관계에 대한 현장 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건이 소재한 정발산동은 일산 신도시 내에서도 주거 안정성이 높고 생활 편의 시설이 잘 갖춰진 지역으로 평가받고 있습니다.

* 주변 상권은 주로 지역 주민들을 위한 편의시설 위주로 형성되어 있으며, 일산 내 주요 상업 지역과의 접근성도 양호한 편입니다.

* 다가구주택으로서 개별 임대 관리를 통해 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있으나, 지역 내 경쟁 물건 및 공실률 동향을 파악하는 것이 중요합니다.

1.4. 생활정보

* 교육 환경: 주변에 다수의 초, 중, 고등학교가 위치하여 우수한 학군을 형성하고 있어 자녀 교육에 유리한 환경입니다.

* 교통: 지하철 3호선 정발산역을 도보로 이용 가능하거나 근거리에 위치할 것으로 예상되며, 다양한 버스 노선을 통해 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

* 편의시설: 인근 상업 지역에 마트, 병원, 은행, 식당 등 일상생활에 필요한 각종 편의시설이 풍부하게 갖춰져 있습니다.

* 문화/여가: 일산호수공원, 고양아람누리, 롯데백화점 일산점 등이 가까워 문화생활 및 여가 활동을 즐기기에 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 위반건축물 등재: 본 건은 건축물대장 상 위반건축물로 등재되어 있어, 향후 행정적 제재(이행강제금 부과 등)나 재산권 행사에 제한이 따를 수 있습니다. 이는 건물 가치 하락의 요인이 될 수 있습니다.

* 건물만 매각: 본 경매는 토지는 매각 대상에서 제외되고 건물만 매각되는 건입니다. 이로 인해 건물 소유자와 토지 소유자 간의 권리 관계가 분리되며, 토지 사용에 관한 법적 문제(예: 법정지상권 성립 여부, 토지 임차료 지급 등)가 발생할 수 있습니다. 이는 본 건의 가장 큰 리스크 요인 중 하나입니다.

* 중복병합사건: 여러 경매 사건이 병합되어 진행되는 경우, 사건 진행 과정에서 예상치 못한 복잡성이나 지연이 발생할 가능성이 있습니다.

* 임대 관계 불확실성: '임대관계 미상임' 표기는 실제 점유 상태 및 임차인과의 명도 과정에서 예상치 못한 어려움이 발생할 수 있음을 시사합니다. 대항력 없는 임차인이더라도 명도 협상 및 이행에 시간이 소요될 수 있습니다.

* 제시외 건물(발코니) 포함: 감정평가서에 포함되어 매각되지만, 실제 이용 상태와 공부상 등록 내용 간의 차이가 향후 문제가 될 소지가 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 고양시 일산동구 정발산동의 우수한 입지에 위치한 다가구주택으로, 계획적인 신도시 개발로 인한 높은 생활 편의성과 잘 갖춰진 인프라를 자랑합니다.

* 권리 분석상 모든 임차인의 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없다는 점은 명확한 장점입니다.

* 하지만 '건물만 매각'이라는 점이 가장 큰 리스크로 작용하며, 토지 소유자와의 관계 설정 및 장기적인 토지 사용 권한에 대한 법률적 검토가 필수적입니다.

* 또한, 위반건축물 등재와 '임대관계 미상'이라는 점도 잠재적 위험 요소로, 이에 대한 철저한 사전 조사와 대비가 필요합니다.

* 전반적으로 양호한 입지 조건에도 불구하고, 복합적인 리스크 요인으로 인해 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 일산 신도시 내 선호 지역 입지: 정발산동은 교통, 교육, 생활 편의 시설이 잘 갖춰져 있어 주거 만족도가 높고 안정적인 수요를 기대할 수 있는 지역입니다.

* 인수 부담 없음: 모든 임차인이 대항력이 없어 잔금 납부 후 명도 완료 시 추가적인 보증금 부담이 발생하지 않습니다.

* 발코니 확장 등 실질 사용 면적 확보: 제시외 건물(발코니)이 포함 매각되어 실제 사용 면적이 감정상 면적보다 넓을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 1,453,642,080원입니다.

* 권리 분석 결과, 매수인이 인수해야 할 임차인 보증금은 0원입니다.

* 그러나 본 건은 '건물만 매각'되는 특성이 강한 물건으로, 토지 사용 권한 관련 법률 문제(지상권, 지료 등) 및 위반건축물 시정 비용 발생 가능성이 매우 높습니다.

* 이러한 잠재적 리스크로 인해 발생하는 추가적인 비용 및 권리 관계의 불확실성을 충분히 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 따라서, 현장 조사를 통한 정밀한 건물 상태 확인, 토지 소유자와의 협의 가능성 및 예상 비용 산출, 그리고 주변 실거래가 및 임대 시세 등을 종합적으로 분석하여 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

* 현재 시점에서 감정가 대비 70~80% 수준에서 시작하여, 추가 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것을 고려해볼 수 있습니다. (예상 범위: 약 10억 1천만 원 ~ 11억 6천만 원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.