나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경70473 [1] 경기도 의정부시 호원동 465-15 현대아트홈 5층 502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중산 · 평가일 2025.01.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 호원동 소재 "호암초등학교" 동측 인근에 위치하며 주위는 단독
주택, 소규모 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 입지조건
및 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 북측 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선 "망월사역"이
소재하는 등 전반적인 교통여건은 무난함

건물의 구조

구 조 : 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 중 5층 502호 로서(사용승인일 : 2010.01.20)
외 벽 : 드라이비트 마감 등
내 벽 : 벽지도배 및 일부 타밀 마감 등
창 호 : 샷시 창호 마감

이용상태

다세대주택(방3, 주방/식당, 거실, 욕심 겸 화장실2, 발코니, 현관 등)으로 이용중이며,
내부구조는 지적 및 건물개황도 참조.

설비내역

급배수, 위생설비, 상하수도, 난방설비, 도시가스설비, 화재경보기 설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로서 인접지와 평탄하며, (공동주택)다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약 7-8 미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1 : 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 상대보호구역(꿈나무유치원),
상대보호구역(호암초, 호암유치원), 절대보호구역(호암초, 호암유치원),
과밀억제권역, 철도보호지구, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상.
기 타 : -.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 의정부지방법원 2025타경70473 (1)

소재지: 경기도 의정부시 호원동 465-15 현대아트홈 5층 502호

용도: 다세대주택

감정가: 214,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (강제경매 개시결정 등기)

1.2. 건물 정보

건물명: 현대아트홈

구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕

총 층수: 5층

해당 층수: 5층

사용승인일: 2010년 01월 20일

외벽: 드라이비트 마감 등

내벽: 벽지도배 및 일부 타밀 마감 등

창호: 샷시 창호 마감

건물 내부 이용상태: 방 3, 주방/식당, 거실, 욕실 2, 발코니, 현관 등으로 이용 중

1.3. 면적 및 토지/건물 비율

토지면적: 36.23㎡ (약 10.96 평)

토지지분: 36.225㎡

건물면적 (전용면적): 73.70㎡ (약 22.30 평)

건물지분: 73.705㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 경기도 의정부시 호원동 소재 "호암초등학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 단독주택, 소규모 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 전반적인 입지조건 및 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

차량의 접근이 가능하며, 북측 인근에 버스정류장이 소재합니다. 또한 지하철 1호선 "망월사역"이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 여건은 무난한 편입니다.

2.3. 도로 상황

본건 토지는 남측으로 폭 약 7-8미터의 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한사항

본건 토지는 제2종일반주거지역에 속해 있습니다. 또한 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 상대보호구역(꿈나무유치원), 상대보호구역(호암초, 호암유치원), 절대보호구역(호암초, 호암유치원), 과밀억제권역, 철도보호지구, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 개요

본건은 채권자 주택도시보증공사의 신청에 의한 부동산강제경매 사건입니다.

3.2. 권리 순위 및 말소 기준

등기부등본 상 말소기준권리는 2022년 12월 08일 접수된 구리세무서장의 압류(갑6)입니다. 이보다 선순위인 권리(갑4: 소유권이전 2015.04.28)는 매각으로 인해 소멸됩니다.

3.3. 인수되는 권리 (임차인 분석)

등기부상 을구 9번 순위로 2023년 11월 30일 접수된 김아윤 씨의 주택임차권(보증금 240,000,000원)이 존재하며, '인수'로 기재되어 있습니다.

* 임차인: 김

* 보증금: 240,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 11월 24일

* 확정일자: 2021년 11월 02일

* 배당신고일자: 2023년 11월 30일

* 대항력: 있음

* 비고: 인수되는 보증금은 240,000,000원입니다. 만약 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

3.4. 등기부 총채권액

등기부채권 총액은 240,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 및 주거 형태

본건이 위치한 지역은 주거지역으로, 단독주택, 소규모 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다. 이는 기본적인 주거 생활을 위한 편의시설이 갖추어져 있음을 시사합니다.

4.2. 관련 시설 분포

주변에 "호암초등학교" 및 유치원들이 위치하여 교육 환경이 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

다세대주택으로 이용 중이며, 방 3개, 거실, 주방/식당, 욕실 2개, 발코니 등으로 구성되어 있어 실거주 목적으로 적합한 구조를 갖추고 있습니다.

5.2. 건물 내부 및 설비

급배수, 위생, 상하수도, 난방, 도시가스, 화재경보기 등 기본적인 생활 설비가 완비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 부담

가장 중요한 리스크는 240,000,000원의 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담입니다. 임차인이 배당을 통해 보증금을 전액 회수하지 못할 경우, 해당 금액은 매수인이 추가로 부담해야 합니다.

6.2. 토지 이용 제한

제2종일반주거지역, 상대/절대보호구역, 과밀억제권역, 철도보호지구, 폐기물매립시설 설치제한지역 등 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 기타 특이사항 (공동담보)

제공된 정보 상 '공동담보' 물건이라는 언급이 있으나, 구체적인 내용이나 추가 담보 물건에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 대항력 있는 임차인의 보증금 240,000,000원을 인수해야 하는 큰 부담이 존재합니다. 이는 감정가 214,000,000원을 초과하는 금액으로, 낙찰 후 매수인의 실질적 부담액이 시세 대비 높을 수 있음을 의미합니다. 입지나 건물 상태는 무난한 편이나, 임차인 인수 부담금과 주변 시세를 면밀히 분석하여 신중한 접근이 필요합니다.

한편, '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보가 물건 명세서 요약표에 기재되어 있으나, 등기부상 '을구 9번 임차권'이 '인수'로 명시되어 있고 보증금이 240,000,000원으로 기재되어 있으므로, 해당 임차인의 보증금은 반드시 인수한다고 보아야 합니다.

8. 투자 포인트

- 주변 시세 대비 넓은 전용면적 (73.70㎡)을 보유하고 있습니다.

- 5층 중 최상층에 위치하여 층간 소음 등의 우려가 적습니다.

- 망월사역 인근으로 교통 여건이 양호합니다.

- (참고) 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 비슷한 면적대의 건물들이 2.4억원 이상으로 거래된 사례가 있어 시세 상승 여력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 주변 실거래가 분석 결과, 다음과 같은 정보가 있습니다.

- 2026년 5월 23일 거래된 2014년식, 59.56㎡ (한솔엠파트) 매물이 24,300만원에 거래되었습니다.

- 2026년 5월 15일 거래된 2018년식, 46.87㎡ (자연예가) 매물이 18,900만원에 거래되었습니다.

- 2026년 5월 07일 거래된 2002년식, 59.8㎡ (호원i빌리지) 매물이 14,000만원에 거래되었습니다. (연식 영향으로 시세가 낮음)

본건 건물은 2010년식으로 연식이 중간 수준이며, 전용면적 73.70㎡로 주변 거래 사례보다 넓습니다. 59.56㎡의 매물이 2.43억 원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 현 시세는 2.7억 원에서 3.0억 원 이상으로 평가될 수 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

본건은 대항력 있는 임차인의 보증금 240,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하는 부담이 있습니다. 이는 감정가(214,000,000원)보다 높은 금액입니다.

따라서, 매수인의 총 부담액(입찰가 + 인수 보증금)이 예상 시세 범위(2.7억 ~ 3.0억 원) 이하가 되도록 입찰가를 산정해야 합니다.

예상 시세 2.7억 원을 기준으로 할 때, 희망하는 총 부담액을 2.7억 원으로 맞추려면 입찰가는 최대 3천만원 (2.7억 - 2.4억)이 되어야 합니다.

예상 시세 3.0억 원을 기준으로 할 때, 희망하는 총 부담액을 3.0억 원으로 맞추려면 입찰가는 최대 6천만원 (3.0억 - 2.4억)이 되어야 합니다.

이러한 분석에 기반하여, 잠재적 리스크와 시세 변동성을 고려했을 때, 본건의 예상 입찰가는 3천만원에서 5천만원 사이 로 산정하는 것이 합리적이라고 판단됩니다. 단, 보증금 인수 부담이 매우 크므로, 신중한 입찰 결정이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.