나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경139607 [1] 서울특별시 강서구 방화동 323-3 마곡그린필 제4층 제401호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-11

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경139607 [1] 서울특별시 강서구 방화동 323-3 마곡그린필 제4층 제401호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매1계 2024타경139607 | 소재지: 서울특별시 강서구 금낭화로24나길 19, 제4층 제401호 (방화동, 마곡그린필) | 감정가: 253,000,000원 | 최저가: 161,920,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2024타경139607 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

본건은 서울특별시 강서구 방화동 323-3 마곡그린필 제4층 제401호에 소재하는 다세대주택 경매 물건입니다.

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경139607 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 방화동 323-3 마곡그린필 제4층 제401호

용도: 다세대주택

감정가: 253,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 박OO

채권자: 주OOOOOOO

토지 정보:

면적: 19.92㎡ (약 6.02평)

토지 지분율: 1992.1999999999998

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 정보:

면적: 29.74㎡ (약 9.00평) - 전용면적으로 간주

건물 지분율: 2974

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강서구 방화동, 치현초등학교 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 아파트, 상업시설이 혼재된 지역으로, 전반적인 입지 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 여건으로는 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하고 있습니다. 또한, 서측 인근에 지하철 5호선 방화역이 있어 대중교통 이용이 비교적 양호한 편입니다.

3. 권리분석

본 경매는 부동산강제경매 사건으로, 채권자는 주OOOOOOO이며 채무자 겸 소유자는 박OO입니다.

가장 주목해야 할 사항은 '주의사항'으로 명시된 임차인 및 임차권승계인의 주택도시보증공사에 대한 대항력 포기 조건 매각입니다. 이는 매각 후 임차인과의 관계에서 발생할 수 있는 복잡성을 해소하는 데 중요한 요소가 될 수 있습니다. 다만, 임대관계는 미상으로 파악됩니다.

4. 상권분석

물건이 위치한 방화동 일대는 주거지역과 상업시설이 혼합된 지역 특성을 보입니다. 다세대주택 밀집 지역으로 안정적인 배후 수요가 있을 것으로 예상됩니다. 인근의 지하철역과 버스정류장 등 대중교통 접근성이 상권 활성화에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

5. 생활정보

단지 인근에 치현초등학교가 있어 교육 환경이 마련되어 있습니다. 또한, 지하철 5호선 방화역을 이용한 서울 도심 및 수도권 접근이 용이하며, 버스 노선 또한 다양하게 확보되어 있어 생활 편의성이 높습니다. 주위 상업시설 이용도 편리할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

토지이용계획 상 본건 토지는 제3종일반주거지역에 속하며, 공항과 관련된 중요시설물보호지구, 수평표면구역, 대공방어협조구역 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발에 있어 일부 제한이 있을 수 있습니다. 또한, 과밀억제권역으로 분류되어 있습니다.

김포공항과 인접한 지역으로 항공기 소음이 발생할 수 있습니다. 특히, 강서구 공항동은 김포공항 소음대책지역으로 확대 포함된 사례가 있으며, 방화동 일부 지역도 소음 영향을 받을 수 있습니다. 다만, 본건이 위치한 방화동 지역은 상대적으로 소음 영향이 적거나, 비행기 이동 경로에서 벗어난 곳이라는 의견도 있습니다.

임대관계가 미상이라는 점은 낙찰 후 명도 과정이나 임대 수익률 산정에 있어 불확실성을 야기할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 방화동의 다세대주택으로, 지하철 5호선 방화역과 초등학교 인근에 위치하여 주거 입지로서 기본적인 장점을 가지고 있습니다. 일괄 매각 대상이며, 채무자 겸 소유자 명의로 되어 있어 권리 관계는 비교적 명확해 보입니다. 다만, 임차인의 대항력 포기 조건과 토지이용계획 상의 제한 사항, 공항 인접 지역이라는 점은 투자 결정 시 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 지하철 5호선 방화역 역세권 인근 위치.

* 초등학교와 주거 단지가 밀집한 지역으로 안정적인 수요 기대.

* 저평가 가능성 검토를 통한 시세차익 기대.

* 임차인 대항력 포기 조건으로 명도 리스크 완화 가능성.

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계