나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경140003 [1] 서울특별시 강서구 방화동 613-3 현대가우스 제6층 제602호 오피스텔 경매

매각기일: 2025-12-11

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경140003 [1] 서울특별시 강서구 방화동 613-3 현대가우스 제6층 제602호 오피스텔 경매

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서울남부지방법원 경매1계 2024타경140003 | 소재지: 서울특별시 강서구 개화동로27길 16-3, 제6층 제602호 (방화동, 현대가우스) | 감정가: 366,000,000원 | 최저가: 234,240,000원 | 용도: 오피스텔

1. 서울남부지방법원 2024타경140003 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경140003 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 방화동 613-3 현대가우스 제6층 제602호

용도: 오피스텔

감정가: 366,000,000원

토지면적: 28.39㎡ (약 8.59평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 61.67㎡ (약 18.66평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

소유자/채무자: 박OO

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 2016년 12월 29일

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 방화동에 위치하며, "방화중학교" 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 단독주택, 다세대주택, 오피스텔, 아파트 및 근린생활시설이 혼재하는 주거 및 상업 혼합 지역입니다. 교통 환경으로는 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 또한, 지하철 9호선 "공항시장역"과 지하철 5호선 "송정역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 강제경매로 진행되며, 소유자는 박OO입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다. 등기사항전부증명서상 임차권 등기가 존재하며, 임차보증금은 295,000,000원으로, 임대차계약일은 2020년 04월 17일, 확정일자는 2020년 04월 24일입니다 [cite: original prompt]. 본 경매의 특이사항으로는 임차인 및 임차권 승계인이 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행된다는 점입니다 [cite: original prompt]. 이는 낙찰자가 임차권에 대한 부담 없이 소유권을 이전받을 수 있음을 시사하나, 관련 서류 및 법적 절차를 면밀히 확인해야 합니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 방화동 일대는 주거시설과 상업시설이 공존하는 지역입니다. 인근 지하철역(공항시장역, 송정역) 이용객 및 주변 거주민을 대상으로 하는 다양한 근린생활시설이 분포하고 있습니다. 공항시장 자체는 최근 상권이 쇠퇴하고 재개발이 진행 중인 것으로 파악되나, 이는 해당 물건의 상권 영향이 크지 않을 수 있음을 시사합니다. 전반적으로는 지역 주민을 기반으로 한 소비 활동이 이루어지는 상권으로 볼 수 있습니다.

1.5. 생활정보

본건은 사용승인일이 2016년으로 비교적 신축에 속하는 오피스텔입니다. 건물은 철근콘크리트 구조로, 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기 등이 구비되어 있습니다 [cite: original prompt]. 외벽은 벽돌 및 일부 석재 붙임 마감이며, 창호는 섀시 창호입니다. 이용 상태는 오피스텔로 사용 중입니다 [cite: original prompt].

1.6. 잠재적 리스크

가. 임차권 및 보증금 문제: 임차보증금이 295,000,000원으로 감정가(366,000,000원) 대비 높은 비중을 차지합니다. 임차인의 대항력 포기 조건이 명시되어 있지만, 이 조건이 법적으로 완벽하게 효력을 발휘하는지, 추가적인 인수 부담은 없는지에 대한 철저한 법률 검토가 필수적입니다.

나. 공항 관련 규제: 본건은 "중요시설물보호지구(공항)" 및 "수평표면구역"으로 지정되어 있어 [cite: original prompt], 항공기 운항 안전과 관련된 높이 제한 등 건축 행위에 대한 규제가 있을 수 있습니다. 최근 관련 규제 완화 움직임이 있으나, 실제 건축 및 재건축 시 적용될 규제 내용을 사전에 파악해야 합니다.

다. 가축사육제한구역: "가축사육제한구역"으로 지정되어 있어 [cite: original prompt], 관련 법규 준수 여부를 확인해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 방화동에 위치한 현대가우스 오피스텔로, 역세권(9호선 공항시장역, 5호선 송정역)과 학교(방화중학교) 인근이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 비교적 최근에 건축된 건물이며, 감정가 대비 높은 임차보증금이 존재하나 대항력 포기 조건으로 인해 낙찰자의 부담이 경감될 가능성이 있습니다. 다만, 공항 관련 규제 및 임차권 문제에 대한 면밀한 사전 검토가 중요합니다.

1.8. 투자 포인트

가. 역세권 입지: 지하철 9호선 및 5호선 이용이 편리하여 도심 접근성이 우수합니다.

나. 신축 오피스텔: 2016년 준공된 건물로 비교적 신축이며, 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

다. 임차권 부담 경감 가능성: 임차인의 대항력 포기 조건으로 인해, 명확한 법리 검토 후 인수 부담이 없을 경우 투자가치가 높아질 수 있습니다.

라. 주변 개발 잠재력: 방화동 일대 재개발 및 도시 정비 사업 진행 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

지도 등 외부 지도서비스나 검색사이트에서 주변 시설을 검색한 결과, 본건 물건지 인근 또는 방화중학교 주변에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 검색되지 않았습니다. 주로 주거 및 상업 시설, 교육 시설이 분포하고 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계