나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경117003 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 24-113 제3층 제302호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경117003 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 24-113 제3층 제302호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매13계 2024타경117003 | 소재지: 서울특별시 강서구 초록마을로3길 33, 제3층 제302호 | 감정가: 260,000,000원 | 최저가: 166,400,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경117003 (1)

경매구분: 부동산강제경매

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 24-113 제3층 제302호

용도: 다세대주택

매각대상: 토지/건물일괄매각

감정가: 260,000,000원

1.2. 면적 및 구조 현황

건물면적 (전용면적): 38.13㎡ (약 11.53평)

토지면적 (대지권): 12.29㎡ (약 3.72평)

건물의 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 지하1층/지상8층 건물 내 제3층 제302호

사용승인일: 2018.01.31

이용상태: 공동주택(다세대주택)으로 이용중

1.3. 특이사항 및 채권 관계

소유자: 주OOOOOOOOOOO

채무자: 주OOOOOOOOOOO

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 감정평가서상 특이사항 없음.

주의사항: 감정평가서상 주의사항 없음.

2. 물건 상세 분석

2.1. 입지조건 및 교통 상황

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 서울화곡초등학교 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 및 상업 혼용 지역입니다.

교통 상황은 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 지하철 5호선 화곡역 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통 이상으로 평가됩니다. 역세권 접근성을 갖추고 있어 입지적 장점이 있습니다.

2.2. 권리분석 (경매 구분 및 대상)

경매 구분은 채권자의 신청에 의한 부동산강제경매 사건입니다.

매각대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건으로, 토지 지분 (대지권) 및 건물 전체에 대한 소유권을 취득하게 됩니다.

채무자와 소유자가 동일 법인으로, 단순 채권 회수를 위한 경매로 판단됩니다. (별도의 복잡한 지분 경매나 법정지상권 문제 발생 가능성은 낮음)

기타참고사항에 임대관계 미상 및 폐문으로 인하여 미확인 상태이므로, 낙찰 후 임차인(대항력 여부 확인 필요) 또는 점유자에 대한 명도 계획을 수립해야 합니다.

2.3. 상권분석 및 주변 환경

본건이 속한 토지는 일반상업지역에 해당하여 상업시설과 주거시설이 혼재된 고밀도 지역입니다.

남동측 및 남서측으로 노폭 약 4미터 내외의 아스팔트포장도로와 각각 접하고 있어 차량 진출입은 용이합니다.

토지 형상은 인접 토지와 등고평탄한 2필지 일단의 가장형 토지이며, 공동주택(다세대주택) 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 생활 정보 및 설비 내역

본건은 공동주택(다세대주택)으로 이용 중이며, 철근콘크리트 구조로 비교적 신축(2018년 사용승인) 건물입니다.

외벽은 치장벽돌 마감 등, 창호는 하이새시 창호 등으로 마감되어 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별 난방설비, 승강기 설비, 기계식 주차 설비 등 주거 편의를 위한 제반 설비를 갖추고 있습니다.

2.5. 잠재적 리스크 (법적 제한 및 혐오시설 포함)

(1) 일반상업지역 리스크: 일반상업지역의 특성상 주거지역에 비해 소음, 교통 혼잡 및 유동인구가 많아 주거 쾌적성은 다소 저하될 수 있으며, 일부 유흥 시설 등과 인접할 가능성이 있습니다.

(2) 공법상 제한 리스크: 도시지역, 일반상업지역 외에도 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 등 다양한 공항 및 군사 시설 관련 제한이 중첩되어 있어 향후 재개발 및 증축 시 높이 제한 등 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

(3) 임대차 관계 미확인 리스크: 이해관계인 부재 및 폐문으로 인하여 임대차 관계가 미상인 상태이므로, 정확한 현황 조사 및 명도 계획 수립이 필수적입니다.

2.6. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견: 서울 지하철 5호선 화곡역 인근의 역세권 다세대주택으로, 비교적 신축 건물에 속하며, 토지 및 건물 일괄 매각 건으로 권리 관계는 비교적 단순합니다. 감정가 2억 6천만 원을 기준으로 주변 시세를 분석하여 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

투자 포인트:

(1) 역세권 입지: 5호선 화곡역 접근성이 보통 이상으로, 임차 수요가 풍부한 지역에 위치하여 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

(2) 소형 아파트 대체재: 11.53평의 전용 면적은 1~2인 가구를 위한 소형 주택 수요를 충족시키기에 적합합니다.

(3) 비교적 신축: 2018년식 건물로 건물 노후도에 대한 걱정이 적어 당분간 큰 수선 없이 관리가 용이합니다.

(4) 일반상업지역 토지 지분: 토지 지분율이 일반상업지역에 속해 있어, 장기적으로는 상업 용도 토지 지분에 대한 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계