나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경108986 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 894-12 제6층 제601호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 구정 · 평가일 2024.04.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철 5호선 "까치산역" 남동측 인근에 위치하며,
부근은 근린생활시설, 주상복합아파트, 화곡길거리시장, KT강서지사 등이 혼재하는 일반
상업지역내 주상복합아파트로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 북서측 인근에 지하철5호선 까치산역이 위치하고 북서측
인근의 강서로를 운행하는 각종노선버스 정류장이 소재하여 이용사정은 비교적 편리한편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층건 중 6층 601호로서 202.012.10 사용승인 되었음.
필로티형이며, 거실과 방1개는 발코니확장형이고 1층지상 및 지하에 주차장시설 갖추었음.
마감 구조는
외벽: 세멘몰탈위 수성페인트마감.
내벽: 종이벽지 및 일부 내장용 타일마감."
창호; 하이샷시창호 복층유리임.

이용상태

(아파트) 제2종근린생활시설(사무소) 건물중 아파트(방2, 거실1, 주방/식당, 욕실/화장실,
발코니 등)로 이용됨.

설비내역

위생.급배수시설 구비되었고, 도시가스 보일러에 의한 개별난방시설, 승강기시설, 화재탐지
및 경보기시설, CCTV, 지상 및 지하주차장시설 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평탄한 지반으로 (오경아파트) 제2종근린생활시설(사무소) 건부지로 이용됨.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약8M의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설믈보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로2류(폭8M-10M)
접합.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 임대중인것으로 탐문되나, 상세한 임대내역은 미상임. (*.2023.07.27자 서울남부
지방법원의 등기명령(2023카임12889)에 의거 주택임차권설정됨.)
(임차보증금:290,000,000-).
기 타 : 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경108986 (1)

물건종별: 아파트

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 894-12, 제6층 제601호

감정가: 271,000,000원

매각구분: 토지/건물 일괄매각

경매종류: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 8.59㎡ (약 2.6평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적 (전용면적): 25.75㎡ (약 7.8평)

건물제시외면적: 0.00㎡

전체 건물 연면적: 1230.6㎡ (JSON 분석 결과)

토지 전체 면적: 281㎡ (JSON 분석 결과)

1.3. 건물 구조 및 이용 현황

건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건물 중 6층 601호

사용승인일: 2020년 12월 10일

내부구조: 방 2개, 거실 1개, 주방/식당, 욕실/화장실, 발코니 등 (거실 및 방 1개 발코니 확장형)

주용도: 공동주택(아파트) 및 제2종근린생활시설(사무소)

설비내역: 위생.급배수, 개별난방(도시가스), 승강기, 화재탐지 및 경보기, CCTV, 주차시설 (지상 및 지하)

2. 입지조건

2.1. 교통

지하철 5호선 "까치산역" 남동측 인근에 위치하며, 차량 출입이 용이합니다.

북서측 인근 지하철 5호선 까치산역 및 강서로를 운행하는 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.2. 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철 5호선 "까치산역" 남동측 인근에 위치하며,

부근에는 근린생활시설, 주상복합아파트, 화곡길거리시장, KT강서지사 등이 혼재하는 일반 상업지역 내 주상복합아파트로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

인접 도로상태: 남측으로 노폭 약 8M의 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로2류(폭8M-10M)에 접합되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되는 권리

본건은 강제경매로 진행되며, 등기부상 말소기준권리(2023.06.29. 서울특별시 영등포구 압류)보다 선순위인 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

따라서 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권: 토지 등기부상 지상권에 대한 언급이 있으나, 구체적인 내용 및 인수 여부는 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황 및 권리관계

* 임차인: 김 (주택도시보증공사)

* 임차보증금: 290,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 06월 30일

* 확정일자: 2021년 06월 02일

* 주택임차권 설정 등기일: 2023년 08월 01일 (말소 예정)

* 대항력: 현황상 대항력 없음으로 기재되어 있습니다.

3.4. 인수 보증금

권리분석 결과, 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 0원입니다.

이는 채권자(주택도시보증공사)가 매수인에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행되기 때문입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

* 편의시설: 화곡길거리시장, 각종 근린생활시설, 상가 등이 인접해 있습니다.

* 교통시설: 지하철 5호선 까치산역을 중심으로 버스 노선망이 발달해 있습니다.

* 업무시설: KT강서지사 등이 위치합니다.

* 주거시설: 다수의 주상복합아파트 및 일반 아파트 단지가 혼재합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

주변에 초등학교, 중학교 등의 교육시설이 위치할 가능성이 높으나, 본 물건과 직접적인 거리를 특정하기는 어렵습니다.

5.2. 편의시설

시장, 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설 이용이 용이한 지역입니다.

5.3. 주차

건물 내 또는 인근에 주차 공간이 확보되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련

* 본 건에는 임차인이 존재하며, 비록 낙찰자가 보증금을 인수하지 않는 조건으로 매각이 진행되더라도, 임차인의 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가적인 시간 소요가 발생할 수 있습니다.

* 주택임차권이 등기되어 있으나, 매각으로 소멸될 예정이므로 보증금 미회수 위험은 없습니다.

6.2. 미확인 권리

* 토지 등기부상 '지상권'이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 언급되어 있습니다. 해당 지상권의 내용, 범위, 존속 기간 등을 면밀히 파악하고, 본건 건물 및 토지 이용에 미칠 영향 등을 철저히 분석해야 합니다.

6.3. 건물 용도 혼재

* 본 건은 아파트 및 제2종근린생활시설(사무소)로 이용 중입니다. 이러한 복합적인 용도는 향후 건물 관리나 입주민 간의 이해관계 충돌의 소지가 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동의 교통 요지인 지하철 5호선 까치산역 인근에 위치한 소형 아파트입니다. 일반 상업지역에 속해 있어 주거 및 상업 활동이 혼재된 환경입니다.

감정가는 271,000,000원으로, 건물이 준공된 지 얼마 되지 않았음에도 불구하고 입찰을 고려할 만한 수준입니다.

특히, 임차인 보증금 290,000,000원이 인수되지 않는다는 점은 본 건의 가장 큰 장점으로 볼 수 있습니다. 이는 낙찰자가 인수하는 실질적인 부담이 감정가보다 낮을 수 있음을 의미합니다.

다만, 명도 과정의 잠재적 리스크와 확인되지 않은 지상권의 존재는 신중한 접근이 필요한 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 5호선 까치산역 이용이 편리하여 교통 접근성이 우수합니다.

* 소형 면적: 25.75㎡(약 7.8평)의 전용면적은 1인 가구 또는 소규모 임차인에게 적합하며, 비교적 낮은 투자금으로 접근 가능합니다.

* 보증금 미인수: 임차 보증금 290,000,000원이 인수되지 않아, 실질적인 인수 부담이 줄어듭니다.

* 개발 가능성: 향후 지역 개발 계획이나 시장 상황에 따라 가치 상승을 기대해 볼 수 있는 입지입니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 271,000,000원이며, 인수 보증금이 0원이므로 감정가를 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다.

주변 시세, 건물 상태, 향후 명도 및 미확인 권리(지상권) 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

현 시점에서 대략적인 입찰가는 감정가 수준인 271,000,000원에서 주변 시세 대비 저평가 정도, 명도 비용, 지상권의 위험 정도 등을 고려하여 260,000,000원 ~ 290,000,000원 사이에서 신중하게 검토하는 것을 제안합니다.

정확한 시세 조사를 통해 본 물건의 적정 가치를 산정한 후, 본인이 감수할 수 있는 위험 수준을 고려하여 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.