나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경115212 [1] 서울특별시 영등포구 양평동5가 24-1 선유도역마들렌오피스텔 제13층 제1313호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대산 · 평가일 2024.05.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 양평동5가 소재 지하철 9호선 "선유도역" 남서측 인근에
위치하며, 주위는 주상복합건물, 오피스텔, 중소규모 아파트단지, 다세대주택, 근린상가,
주상용건물, 중소규모 공장 등이 혼재한 상업 및 주거지대로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 지하철 9호선 "선유도역"
등이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 2층, 지상 14층 건 내 제13층 제1313호
(사용승인일: 2021.01.19),

외벽: 인조석 마감 등,
창호: 시스템 창호 등.

이용상태

공부상 용도 오피스텔로 이용중임.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 위생설비 및 급배수시설, 소화전설비, 화재경보설비, 스프
링쿨러설비, 엘리베이터설비, 지하 주차설비, 주차타워설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축
)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역
(건축과문의)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수
도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 :
서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(맑은
환경과 문의)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 중점경관관리구역(한
강변)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 임대관계는 미상임.

2) 기 타 : 해당사항 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건명: 선유도역마들렌오피스텔

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경115212 (1)

소재지: 서울특별시 영등포구 양평동5가 24-1 선유도역마들렌오피스텔 제13층 제1313호

건물명: 선유도역마들렌오피스텔

용도: 오피스텔

감정가: 219,000,000원

토지면적: 6.89㎡ (약 2.08평)

건물면적: 16.84㎡ (약 5.09평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 2021년 1월 19일

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 서울특별시 영등포구 양평동5가 소재 지하철 9호선 "선유도역" 남서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 주위는 주상복합건물, 오피스텔, 중소규모 아파트단지, 다세대주택, 근린상가, 중소규모 공장 등이 혼재한 상업 및 주거지대로서, 제반 주위환경은 보통시됩니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 지하철 9호선 "선유도역" 등이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통시됩니다.

1.2. 권리분석

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 말소기준권리: 삼성카드 가압류 (2023년 9월 21일 접수)

* 인수되는 권리:

* 주택임차권 (이영진):

* 임차보증금: 215,000,000원

* 전입일자 (사업자 등록일): 2021년 9월 2일

* 확정일자: 2023년 6월 15일

* 대항력: 있음

* 비고: 물건명세서상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시되어 있어 매수인에게 인수될 가능성이 매우 높습니다. 이 부분에 대한 추가적인 법적 검토가 반드시 필요합니다.

* 말소되는 권리:

* 삼성카드 가압류 (2023년 9월 21일 접수)

* 주택도시보증공사 강제경매 (2024년 4월 24일 접수)

* 등기부채권 총액: 222,174,735원

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 영등포구 양평동5가 일대는 오피스텔, 주상복합, 주택 등이 혼재된 복합 상업 및 주거지대입니다.

* 지하철 9호선 선유도역을 중심으로 상권이 형성되어 있으며, 오피스텔 및 근린생활시설 용도로 이용 가능하여 직장인 및 지역 주민을 대상으로 한 상권 형성이 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 9호선 선유도역 이용이 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 접근성이 양호합니다.

* 편의시설: 인근 근린상가를 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변 환경: 비교적 최근에 준공된 오피스텔 및 주상복합 단지가 밀집한 지역으로, 주거 환경은 대체로 양호한 편입니다. 주변에 특별한 혐오시설은 검색되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 인수 위험:

* 임차인 이영진은 전입일자(2021.09.02)가 말소기준권리(2023.09.21)보다 앞서 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 215,000,000원을 신고했습니다.

* 물건명세서 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, '매각으로 소멸되지 않는 권리'라는 문구는 보증금이 매수인에게 인수될 가능성이 높음을 시사합니다. 이 부분은 낙찰 후 예상치 못한 추가 비용 발생의 가장 큰 요인이 될 수 있으므로, 입찰 전 반드시 법원 담당자 또는 전문가를 통해 명확히 확인해야 합니다.

* 총 채권액: 222,174,735원으로 감정평가액 219,000,000원을 초과하여 채무 관계가 복잡할 수 있습니다.

* 토지 이용계획 상 제한: 본 토지는 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역에 속하며, 가축사육제한구역, 건축법상 최고높이 제한지역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역 등 다양한 법적 제한 사항이 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2021년 1월에 사용 승인된 비교적 신축 오피스텔로 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 지하철 9호선 선유도역 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 주변 상업 및 주거 인프라를 이용하기에 무리가 없습니다. 그러나 가장 큰 쟁점은 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 인수 여부입니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 기재와 '매각으로 소멸되지 않는 권리'라는 상반될 수 있는 문구가 공존하므로, 이에 대한 면밀한 분석과 확인 없이는 투자가 어렵습니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 준공으로 비교적 최신 시설 유지.

* 역세권 인접: 지하철 9호선 선유도역 이용이 가능하여 직장인 등 수요층 확보 가능성.

* 권리관계 명확화 시: 임차인 보증금 인수 문제가 해결된다면, 감정가 대비 합리적인 가격에 취득 가능성.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 219,000,000원

* 임차인 보증금 (인수 시): 215,000,000원

* 분석:

* 본건은 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 보증금(215,000,000원)이 감정가에 육박하여 인수 여부에 따라 실제 부담액이 크게 달라집니다.

* 물건명세서 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있으나, '매각으로 소멸되지 않는 권리' 문구는 보증금 인수 위험을 시사하므로, 낙찰 후 보증금 215,000,000원을 추가로 부담해야 할 가능성이 있습니다.

* 만약 보증금을 인수해야 한다면, 순수 부동산 가치 대비 초과 부담이 발생할 수 있습니다. 따라서 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 점을 바탕으로 입찰가를 산정하되, 보증금 인수 가능성을 항상 염두에 두는 보수적인 접근이 필요합니다.

* 예상 입찰가 범위: 170,000,000원 ~ 190,000,000원

* 이 범위는 임차인의 보증금을 인수하지 않는다는 가정하에, 감정가의 약 77~87% 수준으로 설정되었습니다.

* 최종 입찰가 결정 시 고려사항:

* 임차인의 보증금 인수 여부에 대한 법원의 최종 해석 및 관련 서류 확인.

* 실제 시장 가치 조사를 통한 적정 시세 파악.

* 현재 진행 중인 다른 경매 물건들의 낙찰가율 참고.

* 경매 후 명도 절차의 난이도 및 소요 비용 예측.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.