나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경108849 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 105-128 엔에스타운 제4층 제404호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대안 · 평가일 2024.07.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "지하철역5호선 화곡역" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통의
이용편의성은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트구조지붕 지상7층 건 내 제4층 제404호로서,
외벽 : 치장 석재 마감 등
창호 : 샷시 창호

이용상태

도시형생활주택단지형다세대로서 후첨 "내부구조도" 참고 바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 난방설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 가장형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 외곽공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경108849 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 105-128, NS타운 제4층 제404호

용도: 도시형생활주택

건물명: NS타운

건축연도: 2018년 (사용승인일: 2019년 2월 12일)

감정가: 269,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.2. 면적 정보

토지면적: 16.64㎡ (약 5.03평)

건물 전용면적: 28.85㎡ (약 8.73평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지 이용계획 7층 이하 제2종일반주거지역

1.3. 건물 구조 및 현황

구조: 철근콘크리트구조 (지상 7층 건물 중 제4층)

외벽: 치장 석재 마감 등

창호: 샷시 창호

설비: 위생 및 급배수설비, 소화전설비, 난방설비 등

2. 입지조건

2.1. 교통 및 접근성

본건은 지하철 5호선 화곡역 남동측 인근에 위치합니다.

주변에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

차량의 진출입은 가능하나, 주변 도로 상황에 따라 다소 불편할 수 있습니다.

2.2. 주변 환경

주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 밀집 지역입니다.

전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

토지는 2필지가 일단의 가장형으로 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

건물 동측으로 외곽 공도와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

본건은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)에 해당합니다.

또한, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역(공항), 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있어 관련 법규 준수가 필요합니다.

2.5. 주변 시설 및 혐오시설

주변에 일반적인 근린생활시설 및 주거 시설이 분포하고 있습니다.

현재 파악된 바로는 직접적인 혐오시설은 확인되지 않습니다. 다만, 공항 관련 구역 지정으로 인해 항공기 소음 등의 영향이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 인수되는 권리

말소기준권리는 2023년 10월 26일자 주택도시보증공사의 가압류(갑3)입니다.

매각으로 인해 소멸되는 권리가 일반적이나, 본 건은 특별한 인수조건이 있습니다.

3.2. 임차인 현황 및 특이사항

임차인: 주택도시보증공사(위아영) (보증금: 255,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2021-03-19, 확정일자: 2021-01-28)

등기부상 임차권(을3)은 말소 예정이나, 본 건은 "선순위 임차권, 대항력있는 임차인, HUG 인수조건 변경, 임차인 및 주택임차권 승계인의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각"이라는 특별한 조건을 포함하고 있습니다.

이는 매수인이 임차인에게 보증금을 인수하지 않는 대신, 임차인이 매수인에게 대항할 수 있는 권리를 포기하도록 하는 조건으로 매각이 진행됨을 의미합니다.

따라서, 실제 매수 시에는 해당 조건이 명확히 이행되는지, 주택도시보증공사의 역할은 무엇인지 등을 면밀히 확인해야 합니다.

권리분석상 인수 보증금은 0원으로 표기되어 있으나, 특별 매각 조건에 따른 위험 요소를 신중히 검토해야 합니다.

3.3. 등기부 요약

* 소유권 보존 (2019-02-15)

* 공유자전원지분전부 이전 (2019-04-19)

* 주택임차권 (2021-01-28 확정, 2021-03-19 전입, 2023-05-09 배당신고, 말소 예정)

* 주택도시보증공사 가압류 (2023-10-26, 말소기준권리)

* 상속 소유권 이전 (2024-03-04)

* 주택도시보증공사 강제경매 (2024-06-18, 말소)

총 등기부채권 총액: 949,000,000원

4. 상권분석

4.1. 시장 동향

주변은 일반적인 주거 지역 및 상업 혼합 지역으로, 일정한 수요가 있습니다.

인근 부동산 매매 사례를 보면, 유사한 연식(2018년 건축)의 다세대주택(M펠리체, 37.05㎡)이 2026년 5월 300,000,000원에 거래되었습니다. 이를 통해 본건(28.85㎡)의 적정 시장 가격을 추정할 수 있습니다. (약 810만원/㎡ 기준 시 234,110,000원 수준)

그러나 본건의 감정가는 269,000,000원으로, 시장 추정치보다 다소 높게 형성되어 있습니다.

4.2. 주변 유사물건 거래 사례 (2026년 5월 기준)

* M펠리체 (830-5): 37.05㎡, 6층, 300,000,000원

* 한양 (343-28): 53.84㎡, 4층, 255,000,000원

* 기린아트빌라 (956-27): 41.32㎡, 1층, 169,000,000원

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

5.2. 교육시설

본건이 위치한 지역은 상대보호구역으로 지정되어 있어, 교육 환경 보호에 관한 법률에 따라 학원 및 학교 관련 시설 신축 등에 제한이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 복잡한 권리관계 및 특별 매각조건

가장 큰 리스크는 임차인과의 관계입니다. 등기부상 말소 예정인 임차권에도 불구하고, "대항력 포기 조건"이라는 특수 매각 조건이 붙어 있어 매수인이 임차인과의 관계를 명확히 정리해야 합니다. 이 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다. HUG와의 협의 및 임차인의 대항력 포기 약정 이행 여부가 중요합니다.

6.2. 높은 채권 총액

총 등기부채권액이 949,000,000원으로 감정가 대비 상당히 높은 편입니다. 이는 경매 절차에서 채권자들의 권리 배당 과정에 복잡성이 있음을 시사합니다.

6.3. 입지 제한사항

공항 관련 보호구역 지정 등으로 인한 고도 제한 및 소음 영향 등을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 2018년에 건축된 비교적 신축 건물로, 지하철역(5호선 화곡역) 인근에 위치하여 입지 조건은 양호한 편입니다. 하지만, 임차인의 대항력 포기 조건과 HUG 인수조건 변경이라는 복잡한 권리 문제가 존재하여, 일반적인 경매 물건보다 신중한 접근이 필요합니다. 매수인은 이 특별 조건을 명확히 이해하고, 실제 잔금 납부 시 해당 조건이 문제없이 이행되는지 철저히 확인해야 합니다. 이러한 리스크를 감안할 때, 입찰 시 보수적인 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축(2018년)의 현대적인 건물입니다.

* 지하철 5호선 화곡역 역세권에 위치하여 교통이 편리합니다.

* 일반적인 주거지역에 위치하여 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 복잡한 권리관계로 인해 경쟁이 상대적으로 적을 수 있으며, 이를 잘 해결할 경우 시세보다 낮은 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

주변 유사 물건의 최근 매매 사례(2026년 5월, 37.05㎡ 기준 300,000,000원)를 고려했을 때, 본건의 적정 시장 가치는 약 23,000만원에서 27,000만원 사이로 추정됩니다. 감정가는 269,000,000원입니다.

그러나 본 건은 임차인의 대항력 포기라는 특별 매각조건이 존재하는 바, 해당 조건의 명확한 이행 여부에 대한 불확실성과 잠재적 리스크를 고려해야 합니다.

안정적인 투자를 위해서는 감정가 대비 약 90% 수준에서 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 240,000,000원에서 255,000,000원 사이에서 결정하는 것을 권장합니다. 최종 입찰가는 권리 관계의 최종 확인 결과 및 시장 상황을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.