나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경108849 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 105-128 엔에스타운 제4층 제404호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경108849 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 105-128 엔에스타운 제4층 제404호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매13계 2024타경108849 | 소재지: 서울특별시 강서구 까치산로2길 32, 제4층 제404호 (화곡동, 엔에스타운) | 감정가: 269,000,000원 | 최저가: 172,160,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경108849 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 105-128 엔에스타운 제4층 제404호

용도: 다세대주택 (도시형 생활주택 단지형)

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 물건 기본 정보

감정가: 269,000,000원

토지면적 (대지권): 16.64㎡ (약 5.03평)

건물면적 (전용면적): 28.85㎡ (약 8.73평)

구조: 철근콘크리트구조, 지상 7층 건 내 4층

채무자/소유자: 개인 소유자

채권자: 주식회사 금융기관

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 지하철 5호선 화곡역 남동측 인근에 위치하여 역세권 입지를 확보하고 있습니다. 인근에 노선버스정류장이 소재하고 제반 차량의 진출입이 가능하여 대중교통 이용 편의성은 보통 이상으로 평가됩니다.

화곡역 상권은 지하철 5호선 개통으로 교통의 중심지 역할을 하며 풍부한 배후 세대를 바탕으로 강서구의 핵심 상권 중 하나로 자리 잡았습니다.

2.2. 주위 환경 및 지역 특성

주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 및 상업 혼합 지대입니다.

화곡동 일대는 연립 및 다세대주택이 밀집된 고밀도 주거지역이며, 근처에 시장(남부골목시장, 까치산시장 등)이 여럿 있어 생활 편의성이 높습니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 대상 및 진행 상황

매각대상은 토지(대지권)와 건물 전체를 일괄매각하는 건으로, 매각에서 제외되는 제시 외 건물이나 토지가 없어 통상적인 매매와 동일한 형태로 완전한 소유권 취득이 가능합니다.

본 건은 부동산 강제경매 사건으로, 채권자의 강제집행에 의해 진행되고 있습니다.

3.2. 등기부 권리 분석 (특이사항 없음 전제)

제시된 정보만으로는 상세한 등기부 권리 분석(말소기준권리 및 임차인 현황)은 불가하지만, 일반적인 강제경매 물건의 경우 말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸되어 매수인이 인수할 권리는 없는 것으로 예상됩니다.

다만, 전입세대 열람 내역 및 매각물건명세서상 임차인이 존재하는 경우 그 임차인이 대항력 있는 임차인인지 여부를 반드시 확인해야 합니다. (현재 임대관계는 미상임)

4. 생활 및 상권 분석

4.1. 생활 정보 및 상권

본건이 위치한 화곡역 상권은 주부, 학생, 직장인 등 연령대별 유동인구가 다양하게 분포하며 활발한 지역 상권을 형성하고 있습니다.

역 주변에는 은행(국민은행, 신한은행, 농협은행 등), 병원, 학원 등이 밀집되어 있어 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다.

인근에 재래시장이 다수 위치하여 저렴하고 편리하게 장보기가 가능하며, 주거지역 특성상 상권이 꾸준히 유지되는 안정성이 있습니다.

5. 잠재적 리스크 및 특이사항

5.1. 지역 제한 및 규제

토지이용계획상 '제2종일반주거지역(7층 이하)' 및 '수평표면구역(수평표면)'에 해당되어 고도 제한이 적용됩니다.

이러한 고도 제한으로 인해 고층 아파트 개발이 어렵고 빌라촌이 주를 이루고 있어, 대규모 개발에 따른 지가 상승은 제한적일 수 있습니다.

5.2. 혐오 시설 및 부정적 환경 요인

화곡동 일대는 과거 '전세사기' 사건이 다수 발생했던 지역으로 인식이 있어, 매매 및 전세 거래 시 시장 분위기 및 심리적 요인에 영향을 줄 수 있습니다.

일부 주민의견에 따르면 유흥가가 많아 골목 쪽 치안이 다소 미흡하다고 평가되는 지역도 있으므로, 현장 임장 시 본건 주변의 실제 주거 환경을 꼼꼼히 확인할 필요가 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 서울 5호선 화곡역 인근의 역세권 다세대주택으로, 전용면적 약 8.73평의 도시형생활주택 형태입니다. 감정가 2억 6,900만원은 서울 내 역세권 소형 주택 기준으로 합리적인 수준으로 판단됩니다. 풍부한 상권과 생활 인프라가 장점이나, 주택 밀집지역 특성 및 지역적 리스크(전세사기 이슈 등)를 고려한 보수적인 접근이 필요합니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 5호선 화곡역을 도보로 이용 가능한 역세권에 위치하여 임차 수요가 안정적일 것으로 예상됩니다.

풍부한 인프라: 다수의 재래시장, 병원, 은행 등 생활 편의 시설이 밀집한 구도심 상권에 속해 실거주 및 임대 환경이 양호합니다.

상대적 저평가: 고도제한 등의 이유로 저층 주거지(빌라촌)가 형성되어 있어 주변 신축 아파트 대비 가격 경쟁력이 우수합니다. (단, 매번 유찰 시마다 가격 경쟁력은 더욱 높아짐)

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계