나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경107051 [1] 서울특별시 양천구 신월동 444-5 도화위너스트윈빌 제102동 제2층 제202호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경107051 [1] 서울특별시 양천구 신월동 444-5 도화위너스트윈빌 제102동 제2층 제202호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매13계 2024타경107051 | 소재지: 서울특별시 양천구 오목로7길 8, 제102동 제2층 제202호 (신월동, 도화위너스트윈빌) | 감정가: 294,000,000원 | 최저가: 188,160,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경107051 (1)

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

감정가: 294,000,000원

1.2. 물건 기본 정보

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 444-5 도화위너스트윈빌 제102동 제2층 제202호

용도: 다세대주택 (공동주택)

층수: 6층 건물 중 제2층

소유자: 김OO

채무자: 김OO

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 임대관계 미상

1.3. 면적 정보 (제곱미터 및 평)

토지면적 (대지권): 30.75㎡ (약 9.30평)

건물면적 (전용면적): 58.20㎡ (약 17.60평)

제시외면적: 토지 0.00㎡, 건물 0.00㎡ (공부와의 차이 없음)

2. 입지 분석 및 환경

2.1. 입지조건

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "서울강서초등학교" 북동측 인근에 위치한 주거지역 내에 소재합니다. 주위는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 빌라, 공공시설, 교육시설, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 편의성이 보통 수준으로 평가됩니다. 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 주위에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 상황 역시 보통입니다. 토지는 대체로 가장형의 평지이며, 남서측으로 오목로7길과 접하고 있습니다.

2.2. 상권분석 및 생활정보

신월동 일대는 주거 밀집 지역으로, 주위에 혼재된 근린생활시설을 통해 일상적인 생활 편의시설 이용이 용이한 것으로 판단됩니다. 특히 "서울강서초등학교" 인근에 위치하여 교육 환경 측면에서는 양호한 조건을 갖추고 있습니다. 개별난방시설로서 도시가스설비와 승강기설비, 주차장설비 등 기본적인 주거 설비가 갖추어져 있어 실거주 편의는 확보되어 있습니다.

잠재적 혐오시설과 관련하여, 인근에 서울 양천자원회수시설(쓰레기 소각장)이 있으나, 해당 시설은 혐오시설에서 주민지원시설로 탈바꿈하여 주민편익시설(수영장, 헬스장 등)을 운영하고, 영향권 내 주민 지원금이 지급되는 등 과거와 달리 주민 인식이 변화하고 있다는 보고가 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

도시지역, 제3종일반주거지역에 해당하여 용적률 및 건폐율 측면에서 비교적 유리한 조건을 갖추고 있습니다. 다만, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 상대보호구역(강서양천교육청에 확인 필요), 그리고 김포공항 관련 제3종 구역(다지구), 원추표면구역, 진입표면구역 등의 규제에 복합적으로 노출되어 있어 건축 행위 시 관련 규제를 면밀히 검토해야 합니다.

3. 물건 현황 및 구조

3.1. 건물의 구조 및 이용상태

본건은 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 6층 공동주택 건물 내 제2층 제202호입니다. 외벽은 돌붙임 마감 등으로 처리되었고, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창호 등으로 마감되었습니다. 현재 공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다.

3.2. 설비내역

개별난방시설(도시가스), 승강기, 주차장, 소화전, 급배수 및 위생설비 등이 완비되어 있어 준수한 주거 설비를 갖추고 있습니다.

4. 권리 분석

4.1. 경매 개요 및 채권 관계

본건은 부동산강제경매 사건으로, 소유자와 채무자가 김OO으로 동일하며 채권자는 주OOOOOOO입니다. 매각대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건으로, 매수인은 토지와 건물을 모두 취득하게 됩니다.

4.2. 잠재적 리스크

임대관계는 현재 미상으로 조사되어, 입찰 전 현황조사서 및 임차인 현황을 통해 대항력 있는 임차인의 존재 여부를 반드시 확인해야 합니다. 만약 대항력 있는 임차인이 보증금을 전액 배당받지 못할 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 할 위험이 있습니다. (단, 검색 결과 중 임차인 정보가 불분명하게 표시되어 있어, 현황조사서 원본 확인이 필수적입니다.)

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본건 다세대주택은 서울특별시 양천구 신월동에 위치하며, 제3종일반주거지역에 속하여 주거 안정성이 높고, 서울강서초등학교 인근에 있어 교육 환경이 양호합니다. 주위 환경 및 교통 상황은 보통 수준으로 실거주에 적합합니다. 다만, 공항 관련 규제 및 임대관계 미상에 따른 명도 리스크를 사전에 파악하고 입찰에 참여해야 합니다.

5.2. 투자 포인트

첫째, 제3종일반주거지역 내의 토지 지분 (30.75㎡, 약 9.30평)을 확보할 수 있는 다세대주택이라는 점이 장점입니다. 향후 재개발/재건축 가능성이 있는 경우 유리하게 작용할 수 있습니다.

둘째, 건물 전용면적이 58.20㎡ (약 17.60평)로, 최근 수요가 높은 중소형 주거 공간이라는 점에서 실거주 및 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

셋째, 감정가 (2억 9,400만 원)를 기준으로 주변 시세를 면밀히 분석하여, 시세 대비 충분한 안전마진을 확보할 수 있다면 매력적인 투자 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계