나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경107051 [1] 서울특별시 양천구 신월동 444-5 도화위너스트윈빌 제102동 제2층 제202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우일 · 평가일 2024.03.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "서울강서초등학교" 북동측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 빌라, 공공시설, 교육시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며 주위에 노선버스정류장 등 이 소재하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 6층 공동주택 건물 내 제2층 제202호로서,
외벽 : 돌붙임 마감 등
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 등
창호 : 샷시 창호 등 임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.
(후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

개별난방시설로서 도시가스설비, 승강기설비, 주차장설비, 소화전설비, 급배수설비 및 기본적인 위생설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 가장형의 평지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 오목로7길과 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(2017-06-30)(다지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 원추표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경107051 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사로 추정)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 444-5 도화위너스트윈빌 제102동 제2층 제202호

용도: 다세대주택

건축물명: 도화위너스트윈빌 (2010년 건축)

건물 구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 6층 공동주택 건물

건축물 총 연면적: 1312.04㎡

토지 총 면적: 599.9㎡

1.3. 면적 및 평가액

감정가: 294,000,000원

토지면적: 30.75㎡ (약 9.30평)

건물면적: 58.20㎡ (약 17.60평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "서울강서초등학교" 북동측 인근에 위치합니다. [cite: 감정평가서요약 요향표]

주위는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 빌라, 공공시설, 교육시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역입니다. [cite: 감정평가서요약 요향표]

2.2. 교통 및 도로

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. [cite: 감정평가서요약 요향표]

본건 남서측으로 오목로7길과 접하고 있습니다. [cite: 감정평가서요약 요향표]

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(접합)

가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제3종 구역(2017-06-30)(다지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>

원추표면구역<공항시설법>

진입표면구역<공항시설법>

상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>

대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>

과밀억제권역<수도권정비계획법>

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리현황

말소기준권리는 2021년 9월 28일 국민건강보험공단의 압류입니다.

등기부상 을11 권리로 김보성(주택도시보증공사)의 주택임차권(2023-02-27 접수, 보증금 300,000,000원, 전입 2021-01-28, 확정 2021-01-04)이 존재하며, 이는 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리입니다. [cite: 집합건물 등기부요약, 물건명세서 참고사항]

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(김보성)

보증금: 300,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-01-28

확정일자: 2021-01-04

대항력: 있음

비고: 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. [cite: 물건명세서 참고사항]

3.3. 권리 인수 요약

인수 보증금 합계: 0원 (이는 배당 후 인수되는 금액이 없다는 의미로 해석될 수 있으나, 물건명세서 상 '배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함'이라는 문구로 인해 300,000,000원의 보증금 인수 가능성이 매우 높습니다.)

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 분석

본 물건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

주변에 서울강서초등학교가 있어 교육 관련 시설 이용이 용이합니다.

4.2. 생활 편의시설

인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량으로의 접근성도 좋습니다.

주변에 마트, 병원 등 편의시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 근린생활시설 혼재로 기본적인 편의시설은 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

4.3. 주변 환경

- 교육 시설: 서울강서초등학교 북동측 인근, 상대보호구역 [cite: 감정평가서요약 요향표]

- 소음 영향: 공항 소음 영향권 내 위치 (제3종 구역, 원추표면구역, 진입표면구역) [cite: 감정평가서요약 요향표]

- 기타 제한: 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당. [cite: 감정평가서요약 요향표]

- 혐오시설: 제공된 정보 및 검색 결과 상 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 대항력 있는 임차인 인수

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인(김보성)의 보증금 300,000,000원 인수입니다.

배당 절차를 통해 보증금이 전액 변제되지 못할 경우, 매수인이 이를 인수해야 하므로 추가적인 자금 부담이 발생합니다.

5.2. 공항 소음 영향

공항 소음 영향 구역에 포함되어 있어, 소음으로 인한 주거 환경 저하 가능성이 있습니다.

5.3. 법규상 제한

군사시설보호구역(대공방어협조구역)으로 건축물의 높이 등에 제한이 있을 수 있습니다.

6. 종합 의견

본건은 서울특별시 양천구 신월동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 294,000,000원입니다.

가장 중요한 특징은 300,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이 보증금은 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 본건의 취득 총액에 직접적인 영향을 미치는 요소로, 신중한 검토가 필요합니다.

건물 자체의 입지 및 구조는 보통 수준이나, 공항 소음 등 외부적인 제한 요소가 존재합니다.

7. 투자 포인트

- 임차인 보증금 인수분을 포함한 총 취득 비용을 면밀히 산정해야 합니다.

- 최근 유사 물건의 실거래가를 참고하여 본건의 적정 가치를 평가해야 합니다.

- 장기적인 시세 상승 가능성 및 임대 수요 등을 고려한 투자 전략 수립이 중요합니다.

8. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수분 300,000,000원이 핵심 고려사항입니다.

감정가는 294,000,000원이나, 이는 임차인의 보증금 인수분을 제외한 금액으로 간주해야 합니다.

최근 실거래가 분석:

- 신월동 523-26 (2017년식 다세대, 전용 52.41㎡): 2026년 5월, 302,000,000원

- 신월동 9-3 (2019년식 다세대, 전용 55.56㎡): 2026년 5월, 329,000,000원

- 신월동 460-5 (1981년식 연립, 전용 55.27㎡): 2026년 5월, 210,000,000원 (건축 연도 차이 큼)

주변 시세에 따르면 유사한 조건의 다세대 주택이 3억원 초반대에 거래되고 있습니다.

본 건의 건물 면적(58.20㎡)을 고려했을 때, 임차 보증금 300,000,000원을 제외한 낙찰가 자체는 3억원 내외 또는 그 이하에서 결정되어야 경제성을 확보할 수 있습니다.

만약 임차인이 배당을 통해 보증금을 전액 회수하지 못하고 매수인이 3억원을 전액 인수하게 된다면, 총 취득 비용은 (낙찰가 + 300,000,000원)이 됩니다.

주변 시세가 3억원 초반대임을 감안할 때, 이 총 취득 비용이 3억원 초반대를 넘지 않도록 낙찰가를 결정해야 합니다. 즉, 낙찰가 자체는 2천만원 내외로 매우 낮게 책정되어야 할 수 있습니다.

이는 현실적인 경매 입찰가 범위를 벗어날 수 있으며, 본 건의 경우 임차인의 배당 여부에 따라 입찰 전략이 크게 달라집니다. 임차인이 배당에서 보증금을 전액 회수할 가능성이 희박하다면, 입찰가를 매우 보수적으로 산정하거나 유찰을 기다리는 전략이 필요합니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 임차 보증금 300,000,000원을 반드시 인수해야 하는 점을 감안하여, 주변 시세(약 3.2억원)를 총 취득 비용의 상한으로 설정하고, 이를 초과하지 않는 범위 내에서 결정해야 합니다. 즉, 낙찰가 자체는 대략 20,000,000원 ~ 50,000,000원 수준에서 매우 신중하게 접근해야 할 것으로 판단됩니다. (이는 법원의 최저 매각 가격 및 유찰 횟수에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.